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住宅ローン10年固定のメリット・デメリット、終了後はどうなる?

変動金利は固定金利より金利が低くなります。では金利を重視する人は変動金利のほうがいいのかというと、そうとも言い切れません。住宅ローン金利が下がっている今、固定金利も十分低金利であり、メリットも多いです。特に、金利を固定できる期間がある程度長く、低金利でバランスの良い10年固定金利は人気が高いです。10年固定金利のメリット・デメリットとは何でしょうか。

■10年固定金利とは

10年固定金利を簡単に説明しておきます


変動金利の場合借入後、半年ごとに金利が見直されます。一方固定金利は融資実行時点の金利が、完済まで、もしくは一定期間継続するものです。完済まで金利が変動しないものを「全期間固定型」一定期間のも変動しないものを「固定金利期間選択型」と呼んで区別します。
「固定金利期間選択型」は2年、3年、5年、7年、10年、15年……と返済プランに合わせて固定金利の期間を選択できるのが魅力で、選択した期間は金利が変わらないので返済額が一定です。そのため返済計画が立てやすく、返済額が上がらないという安心感があります。

固定金利期間選択型の特徴は以下の通りです。

1. 固定期間は変動金利よりも金利が高め(全期間固定のものよりは低め)
2. 固定期間終了の金利があらかじめ決定されている場合は、当初より金利は高くなる
3. 固定期間終了後、再度固定金利を選択することも可能(別途手数料が発生することもある)

当初の固定金利期間は返済額が変わらないが、固定期間終了ときに備える必要があります。固定期間終了後に金利に改めて金利を見直す場合は、市場金利によっては急に返済額が上がる可能性があるからです。(固定金利終了後の金利が決まっているものもあります)

変動金利の場合の1.25場合という縛りがありますが、固定では無い。ここはリスク。


変動金利の場合、急な金利上昇による返済額の増加を防ぐために、「返済額の増加はそれ以前の返済額の1.25倍まで」といったルールがありますが、固定期間選択型にはそのような規制がないので、理論上返済額が急増する可能性があるのです。
特に2年や3年といった固定金利期間が比較的短いタイプでは、固定金利期間が終了した時点でまだ返済期間が長く、金利上昇の影響を受けやすいといえるでしょう。では、10年固定金利ならば安心なのでしょうか?次の項目で詳しく見てみます。

■各種金融機関、10年固定金利の金利
10年固定というと、変動金利と比較して金利はどのくらい異なるのでしょうか。金融機関別の金利水準は以下の通りです。

記入機関種類 固定金利水準(年利)
都市銀行 0.70%?0.80%
信用金庫 1.50%?2.40%
地方銀行 1.60%?1.90%

変動金利の水準は0.50%?0.975%程度のため、金利水準は若干高めになります。ただ、固定期間選択型の金利が変動金利より高いのは金利リスクがないことへの対価といえるため仕方がありません。では固定金利終了後のリスクはどうでしょうか。10年間の固定金利期間が終了したとき、返済額はどのくらい変わってくるのか見てみましょう。

実際に固定金利の場合のシミュレーションを見るとわかりやすいです


【固定金利期間終了後の返済額を比較】
・借入額3,000万円 返済期間30年
・固定金利期間中金利 1.8%
・固定金利期間毎月返済額 107,909円
固定金利期間中は上記条件としますが、固定金利期間が終わったあとの返済額はどうなるのでしょうか?
金利ごとに返済額を比較したものが下記になります。

適用金利 毎月返済額 10年固定期間との比較
1.6% 105,886円 減(?2023円)
2.6% 116,239円 増(+8,330円)
3.6% 127,177円 増(+19,268円)

残念ながら二つが上昇に転じました。現在は超低金利のため、10年経過後は横ばい、もしくは上昇を覚悟しておくべきかもしれません。
10年後というと、金利もかなり変動している可能性があります。例では「金利3.6%」と現状ではかなり高めに感じる数字を挙げましたが、10年後には「3.6%」が高いのか低いのかは分かりません。その意味では、10年間の金利の動きを注視する必要があるといえるでしょう。

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10年固定金利が向いている人は?

10年固定金利は、10年後の返済額変動に対応できる人が向いているといえます。例えば、固定金利期間終了の頃に保険の満期金などまとまったお金が入る予定がある人、教育費のピークが過ぎて返済額を増やせる見込みの人などといえます。教育費でいうと、子どもが10歳前後のときに住宅を購入するならば、今後教育費が増加する時期ですので10年固定金利が向いているといえるでしょう。
10年経過後に教育費がピークになったり、収入が下がったりする可能性のある人は向いてないともいえますが、固定金利終了前に繰り上げ返済用の預貯金が用意できるのであれば問題ありません。
「10年間で貯めておくのは無理」「貯めておくと使ってしまう」という人は繰り上げ返済手数料不要の住宅ローンを選んでこまめに返済する、10年満期の保険に加入するなど工夫しましょう。

10年固定金利のメリットを受けれるか考える事が大切です


最後に、10年固定金利のメリット・デメリットをまとめました。

10年固定金利のメリット
・10年間金利が上がらないという安心感がありながら、全期間固定金利に比べ金利が低い
・当面(10年間)の返済額を確定させたいときに最適

10年固定金利のデメリット
・別途手数料がかかる可能性がある
・10年経過後、急に返済額が上がる可能性がある

最終的には、ライフプランと性格に合わせて判断してみてください。

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