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住宅ローン3000万借入の適正年収と返済額をFPがシミュレーション!

住宅ローン3000万借入の適正年収と返済額をFPがシミュレーション!
住宅ローンには3,000万円の壁ということがよく言われます。 3,000万円の住宅ローンを組むことは大変であるという意味です。では3,000万円の住宅ローンを組むためにはどの程度の年収があればよいのでしょうか?

1.住宅ローン審査の考え方

借り入れできるかを左右する審査とは?


借りたい金額から適正な返済額が考える際には借入期間と返済比率という考えが重要になります。

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2.借入期間

ほとんどの住宅ローンは最長借入期間が35年以内と決まっています。


ローンは返済回数さえ長くすれば高額の融資を受けることも可能ですが、35年を超えるローンを組むことはできません。
また、ローン完済時の年齢が80歳未満になるように返済計画を立てなければならないというローンが大半です。
住宅ローンは借入期間35年以内かつ、完済時年齢が80歳未満になるように組むことが基本です。

3.返済比率

住宅ローンは年間返済額が年収に対して一定比率以内となるように組まなければなりません。


これを返済比率といいます。
住宅ローンの返済比率は銀行やローンによって異なるものの、概ね25%~35%以内というのが相場です。
この返済比率ぎりぎりの金額が金融機関が許容できる年間返済額です。
しかし、返済比率ぎりぎりで住宅ローンを組むと生活を圧迫するといわれており、無理のない返済額は年収の2割程度であるとも言われています。

4.3,000万円を借りるためにはいくらの年収が必要か

住宅ローンの返済比率は銀行によって異なりますが、概ね25%~35%以内と決まっています。


返済比率30%の住宅ローンを組んだ場合には、年収400万円の場合には毎月10万円まで、500万円の場合には毎月12万円まで、年収600万円の場合には毎月15万円まで、年収700万円の場合には毎月17.5万円までの返済金が許容されることになります。
一方、家賃の相場は年収によっておおよそ以下のようになっています。
年収400万円:7万円
年収500万円:8万円
年収600万円:9万円
年収700万円:10万円
以下、返済比率の範囲内ぎりぎりで3,000万円のローンを金利1%で組んだ場合の返済回数と、 家賃の平均相場で3,000万円の住宅ローンを組んだ場合の返済回数をそれぞれシミュレーションしてみました。

〇年収400万円の場合
毎月返済額10万円:返済回数346回
毎月返済額7万円:531回
年収400万円の人が毎月10万円返済した場合、返済回数を346回にすれば3,000万円の住宅ローンを組むことは可能です。
一方、家賃相場の7万円の返済で3,000万円のローンを組もうと思った場合の返済回数は531回(44年と3か月)必要になります。
住宅ローンの最長融資期間は35年ですので、家賃と同じ返済額で3,000万円の住宅ローンを組むことは不可能です。
家賃の適正な相場は額面年収20%と言われていますので、年収400万円の人が3,000万円の住宅ローンを組むことは理論上は可能ですが、現実的ではないといえます。

〇年収500万円の場合
毎月返済額12万円:281回
毎月返済額8万円:450回
返済比率ぎりぎりで住宅ローンを組み毎月12万円の返済を行っていく場合には、281回の返済回数を設定すれば3,000万円のローンを組むことはできます。
しかし、家賃相場である毎月8万円の返済でローンを組もうとする場合には450回(37年6か月)もの返済回数が必要になります。
適正な家賃相場である500万円の20%である毎月8万円程度の家賃を維持しようと思ったらやはり年収500万円でも3,000万円の住宅ローンを組むことはハードルが高いといえます。

〇年収600万円の場合
毎月返済額15万円:219回
毎月返済額9万円:391回
返済比率ぎりぎりの毎月15万円返済で住宅ローンを組む場合には3,000万円のローンは219回(19年3か月)の返済で組むことができます。
30代後半くらいでローンを組めば定年退職前には完済できるという計算になります。
しかし、年収600万円世帯の平均家賃相場は約9万円です。同じ家賃相場で住宅ローン3,000万円を組もうと思った場合には391回(32年7か月)もの長期のローンを組まなければなりません。
仮に40歳で32年以上のローンを組んだ場合には完済時は72歳ということになり、退職金で残債を一括返済しないか限りは退職後は苦しい生活を強いられることになります。
ちなみに返済から20年経過して60歳の定年退職時に残っている住宅ローン残高は約1,200万円です。
退職時に1,000万円以上の借金が残っている状態を考えると、3,000万円の住宅ローンを組むことに躊躇してしまう人も多いのではないでしょうか?

〇年収700万円の場合
毎月返済額17.5万円:186回
毎月返済額10万円:返済回数346回
年収700万円の人は返済比率ぎりぎりで計算すると毎月17.5万円まで返済額が許容されます。
この場合には186回(15年6か月)返済で3,000万円の返済が終了します。
しかし、年収700万円の世帯であっても平均家賃はおおよそ10万円です。今の家賃で無理なく返済をしていった場合に3,000万円借りるために必要な返済回数は346回(28年10か月)です。
仮に40歳で住宅ローンを組んだ場合の完済時の年齢は68歳。60歳の時点で残っている住宅ローン残高は約1,000万円です。
退職金が期待できる人であれば問題ないかもしれませんが、退職金が期待できない場合には年収700万円あっても3,000万円の住宅ローンを組むことにはハードルが少々高いようです。

5.最後に

3,000万円の住宅ローンを組むことは理論的には年収400万円以上あれば可能です。
しかし、生活に無理のない適正家賃である年収の2割程度の返済に抑えようと思った場合には年収400万円と500万円の場合には実質的に3,000万円の住宅ローンを組むことは不可能です。
年収600万円以上から年収の2割程度の返済額で3,000万円の住宅ローンを組むことが可能です。
しかし、この場合も返済回数が30年近くになってしまうため、借入を行う年齢と勘案してローンを組まなければなりません。
住宅ローンの完済年齢が高齢になってしまう返済計画も後々大変になります。

やはり年収が700万円以上から3,000万円の住宅ローンは無理なく借りることができるといえるのではないでしょうか?

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