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4000万円の住宅ローン、適正年収はいくら?FPが解説!

返済負担率とは???
4,000万円の住宅ローンは年収600万円から?

2016年初頭に政府が前例のないマイナス金利を導入後、継続される未曽有の低金利が続いています。ただ、専門家のなかにはアメリカをはじめとして不安感の増す国内事情や、今後上昇するかもしれないという予想も生まれてきています。組み立てたライフプランのもと、金利が上昇する前に住宅購入したいという家計も増えてくるでしょう。
住宅購入のタイミングを図るにあたっては、金利の状況は大切です。ただ、もちろん住宅購入のタイミングは金利情勢だけで決めてはいけません。住宅購入は頭金を支払って、金融機関などから住宅ローンを借りるのが一般的です。そのうえでいくらの物件を購入するかは、ローン借入後に何十年にもかけて「返済していけるか」を算出しなければなりません。そこで算出可能性を示す最適なデータは年収です。たとえば新築分譲住宅として都心などでは一般的な4,000万円の住宅ローンを購入すると考えたとき、適正年収はどれくらいなのでしょうか。
適正年収を図るには、住宅ローンを何年で返済していくのかという返済期間のパターン別に検討していく必要があります。固定金利の住宅ローンとして一般的な35年を最長に、いくつかのケースを考えてみましょう。

1.住宅ローン借入の際の適正年収

4000万円の住宅ローン35年の適正年収は600万円クマよ!


まず前提として、住宅ローン借入の際の適正年収は金融機関(の住宅ローン審査担当もしくは担当部署)によって異なります。そのためA銀行では借りられなくても、B信金では借りれたという事例があるのが住宅ローン借入です。ただ、金融機関は住宅ローン貸出の可否を決めるにあたって、以下の「返済負担率」という計算式を使用します。

住宅借入時の返済負担率
返済負担率=
(住宅ローンの年間返済額+その他の借入金返済額)÷年収×100


たとえば住宅ローンを毎月10万円ずつ返済しており、そのほかに教育ローンを月間3万円ずつ返済しているAさんの家計。世帯年収は約650万円とします。
この場合、月間の返済額は13万円で、12をかけて156万円。年収に650万円を入れて計算式を埋めると24%という数字が現れます。
この返済負担率が25%以内であれば許容範囲といわれています。たとえばこの10万円返済を35年続けるという場合(便宜上、均等返済とします)、年間の住宅ローン返済分が120万円となり、返済可能上限額は4,200万円。住宅の購入は物件費用だけではないことを考えると、年収650万円のAさんは許容範囲(むしろ余裕が少しある家計)といえます。
同じ年間120万円の返済で住宅ローン以外の返済36万円(総返済156万円)で年収が100万円低い550万円の方だとどうでしょうか。この場合を計算すると返済負担率は28.3%と、25%を大幅にオーバーしてしまいます。これは適正ではありません。ちなみに同条件で年収600万円の方だと26%です。
ここからわかることは、35年で借り入れて年30万円から40万円のローン以外の借入がある場合、4000万円の住宅ローンを35年で借りるには適正年収は600万円から650万円ということがわかります。

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2.返済期間を短縮すると年収要件は厳しくなる

返済期間を20年にすると年収は950万クマ!


返済期間を20年にすると
年収は950万必要になる?

ここからは返済期間を短くしていきます。返済期間30年だと月額11万6,000万円前後。上記の計算式(住宅ローン以外の条件も同じように適用します)の場合、年間の総返済額は約176万円。年収700万円だと返済負担率は25.1%となり、許容上限ギリギリとなります。
仮に返済期間20年とすると月額返済額は17万5,000円。総返済は年間246万円。年収はというと、950万円で25.8%と、許容範囲をわずかに(でもないですが)超過するというところ。
ここまでの計算式を一覧表にまとめると・・・。

返済期間 適正年収
35年 約600万円~650万円
30年 約700万円
20年 約950万円~1000万円

3.フラット35は年収600万円以下は「買えない」というわけではない

頭金は大事クマよ!職業にもかかわるクマ!安全第一クマね!!


もちろんこの計算式は「目安」です。たとえば返済期間35年というと知名度が高い住宅ローンはフラット35(住宅金融支援機構)ですが、正確には、年収600万円から650万円の方を下限の「目安」として金融機関が判断するということになります。その時には返済負担率をそのまま当てるというものではなく、以下の要素も判断内容とします。

(1)頭金の額
代表的なものが頭金の額です。たとえば頭金が1,000万円ある場合、返済額が1,000万円少なくなるという計算式になります。頭金を準備できた分、適正年収要件を「引き下げる」ことができるでしょう。

(2)年収の安定感
これは住宅ローン借入の可否についてもいえることですが、「年収の安定感」も大きな判断材料です。同じ年収650万円の方でも、公務員や大企業とベンチャー企業ではやはり異なるもの。実際に筆者はベンチャー企業の経営者ですが、この部分はとても不利なものと実感しています。また、毎年年収が大きく変動するスポーツ選手や外資系営業マンなども不利と判断されがち。もちろん、これは仕事の優劣ではなく、住宅ローンを借りるにあたっての判断軸ということを補足しておきます。

(3)返済履歴に問題ないか
住宅ローンの返済は初めてでも、それ以外の返済で、返済日までの(引き落とし口座への)入金が遅れがち、といった履歴が目立つようだと、「返済能力があっても返済が不安」と金融機関に判断されてしまうことも。住宅を購入しようと考えたら、クレジットカードの返済には人一倍気を配るようにしましょう。ブラックリストには載らないように。

4000万円の住宅ローンを借りようとする際の適正年収の目安をお伝えしました。思ったより適正年収は高かったでしょうか。それとも低かったでしょうか。さまざまな要件を組み合わさる際の「目安」として、参考にして頂ければと思います。

 

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