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年収400万円の住宅ローンの平均額と限度額3000万円の壁をFPが考える

年収400万円の住宅ローンの平均額と限度額3000万円の壁をFPが考える
自分はいくらの住宅ローンを借りることができるのかと疑問の方も多くいます。住宅ローンの借入額と年収は大きく比例します。

1.住宅ローンは誰でも無限に借りることができるわけではない

住宅ローンの借入限度額は1億円と設定されているような商品も珍しくありません。


しかし、住宅ローンは誰でも無制限に限度額いっぱいまで借りることができるわけではありません。
住宅ローンは借金ですので、お金を借りたら返済をしていかなければならないのです。
住宅ローンの借入額は年収と勘案して無理のないように行う必要があります。
銀行も無理のない基準を設けていますが、年収によってどの程度の借入が適正融資額なのでしょうか?

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2.住宅ローンの適正融資額

銀行は住宅ローンの融資額を決定するために返済比率という考えを導入しています。


返済比率とは、住宅ローンの年間返済額が年収の何%かという基準です。
住宅ローンを組む際にはこの基準を満たさなければなりません。
住宅ローンの適正融資額は返済比率を基準として決定します。
返済比率は銀行によって差がありますが、概ね25%~35%以内と決められている場合が多くなります。
例えば年収400万円の人が返済比率35%のローンを組む場合には、400万円×35%=140万円までの返済額が許容されることになります。
この場合は年間返済額が140万円となるようにローンの期間を設定するか、借入額を調整する必要があります。

3.返済比率を求める前に

例えば借入額3,500万円、金利0.9%、返済期間30年のローンを組んだ場合の毎月返済額は約11.1万円で年間返済額は約133万円となります。


このため、年収400万円の人が「自分でも3,500万円の住宅ローンが組めるのか」と思ってしまうことは危険です。
住宅ローンの返済比率は基準金利で求めることが一般的です。金利は今後数十年間で変動していくものですので、優遇金利なしので基準金利で返済比率は計算します。
例えば三菱東京UFJ銀行住宅ローンの2017年4月の変動金利の基準金利は2.475%です。ちなみに新規借入時の優遇金利は0.625%となっています。
上記の事例で2.475%での毎月返済額は137,838円で年間返済額は約165万円で、返済比率を大きくオーバーしてしまいます。
また、生活には教育費や介護など様々な費用が発生するものですので、額面年収の35%ものお金を住宅ローンにつぎ込むのは危険であるとも言われています。
住宅ローンの適正借入額は年収の80%×返済比率か、優遇金利で計算した場合には額面年収×返済比率25%程度というのが無理のない金額設定の在り方であるといわれています。
つまり返済比率は額面年収と最優遇金利から計算するのではなく
①基準金利と額面年収で計算する
②額面年収の8割を優遇金利で計算する
③優遇金利で返済比率25%以内で計算する
上記3つの方法のいずれかの式で算出された金額であれば無理のない返済を行うことができます。

4.年収400万円の人はいくらの住宅ローンを組めるか

では、年収400万円の人はいくらの住宅ローンを組むことができるのでしょうか?


①基準金利
年間許容返済額400万円×35%=140万円
毎月返済額は116,667円まで許容されますので、借入額が2,950万円の場合、毎月返済額は116,178円となりますので、この場合には2,950万円までは許容されることがわかります。

②手取り年収
額面年収400万円の人の手取り収入は400万円×80%=320万円程度です。
返済比率35%であったとすると320万円×35%=112万円となります。
毎月返済額が93,333円まで許容されます。
金利が0.625%で3050万円の毎月返済額は92,935円となります。②の方法で借入限度額を計算した場合には、約3,050万円までは融資の許容限度額であるといえます。

③返済比率25%
年間許容返済額400万円×25%=100万円
毎月返済額は83,333円となります。
金利0.625%で2,700万円の毎月返済額は82,270円となり、返済比率25%の範囲内となります。

いずれの方法で計算しても、借入限度額は2,700万円~3,000万円程度が限界になります。
返済比率の計算方法はさまざまですが、上記3つの方法で最も低い金額を借りておいたほうがその後の生活を圧迫する心配が最も少ない方法であるといえます。

5.限度額3,000万円の壁とは?

年収400万円の人の手取りは320万円程度と言われています。月換算すると月収26万6千円です。
また、額面年収400万円の人の家賃の平均は約8万円と言われています。
これらのことを加味すると、期間30年で住宅ローンを組んだ場合の適正な借入限度額はやはり2,700万円程度ということになります。
2,700万円を超えるローンを組むと、同程度の年収の人の生活水準を下回ることになり、生活は苦しくなってしまいます。
やはり、年収400万円の人が3,000万円クラスの住宅を購入することは難しくなります。これを限度額3,000万円の壁といいます。

3,000万円の壁を突破するためには以下の3つの方法があります。

①期間を延ばす
返済比率は年間返済額と年収の関係ですので、借入期間を延ばせば当然ながら年間返済額は低くなり、返済比率も基準内に収まります。
しかし、年収が低く返済比率を基準内に収めるためにむやみに期間を延ばすことには問題があります。
老後破産などという言葉がありますが、いくら完済時年齢80歳と決まっていたとしても、年金しか収入がない中で毎月何万円も住宅ローンを返済していくのは至難の業です。
筆者は年金生活になっても住宅ローンの返済に苦慮している人も何人も見てきましたが中には「無理して住宅ローンなんて組むべきじゃなかった。一生がローンの返済に終わる」と口にする人も数多くいました。

②配偶者の所得を合算する
住宅ローンには所得合算という考え方があります。所得合算とは、生計を一にする同居の家族の収入の1部または全部の所得を主たる債務者の収入に合算できるというものです。
夫の年収400万円、妻の年収200万円というような場合で妻の年収の半分を所得合算したとすると400万円+200万円×50%=500万円で返済比率を求めることができるというものです。
こうすれば夫単体の年収で3,000万円の壁を超えることができなくても妻の所得合算によって超えることができます。

③親子リレーローンを利用する
親子リレーローンとは借主と借主の子供や孫の共有名義で住宅ローンを組み、親が返済不能となったときは子供や孫が返済を引き継ぐことができるというローンです。
親子リレーローンも主たる債務者の所得と、子供や孫の所得の全部または2分の1以内を合算することができるため、年収400万円の人でも所得合算によって3,000万円の壁を超えることができます。

住宅ローンの借入額と年収について徹底解説いたしました。

いろいろな方法をご紹介いたしました。ご自身に最もあった方法をお試しください。

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