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頭金は入れたほうがトク!?住宅ローンで損をしないテクニック

頭金は入れたほうがトク!?住宅ローンで損をしないテクニック
一般的には住宅を買う場合、購入資金の1割から2割程度頭金を用意したほうが良いといわれています。確かに、一般的には頭金を一定割合以上入れた人は、金利優遇が受けられることが多いです。そのうえ、頭金が全く無いと住宅ローンの審査を厳しくするという金融機関もあります。

でも、本当に頭金が無いと住宅ローンが借りにくくなるそうなのでしょうか?ケースによっては頭金を入れずに持っておいた方がおトクになるケースも・・・
今回は、住宅ローンを借りる際、頭金を入れた方がいいのか、持っておいた方がいいのどうか、ケースごとに想定してみます。頭金や住宅ローン返済額の目安についてもご紹介しますので、「手元にお金はないけどマイホーム購入したい」「いくら頭金を入れようか迷う」という方は必見です。

章1:そもそも、頭金を入れた方が良いと言われる理由

今まで、住宅ローンを借り入れるためには「物件価格の2割」の頭金が必要と言われていました。一体なぜでしょうか。


私たちが住宅ローンを組むとき、購入物件には銀行の抵当権が設定されます。そして、ローンを返済できなくなったとき、抵当権に基づいて物件は売却され、銀行は売却代金の中から資金を回収することになります。

ところで、一般的に中古住宅の価値は新築よりも下がります。5000万円で買ったマンションが、数年後には4000万円を下回っているのも珍しくありません。このケースでは、銀行はマンションを売却するだけでは4000万円以下しか回収できません。最初に5000万円を貸したとすると、貸した金額の全額は回収できない可能性が高いのです。

したがって、銀行側は、物件の担保価値を概ね購入価格の8割と考えてローン金額を算出します。2割の頭金が必要とされるのは、銀行が貸し倒れリスクに備えるためなのですね。

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章2:最近は、頭金が無くてもローンが組める時代になった

上記の「頭金2割」が住宅ローンの目安という考え方は、基本的には現在も変わりません。


しかし、最近はネット銀行が住宅ローン商品を取り扱うようになりました。ネット銀行は、都市銀行や地方銀行と対抗するために、次々と新しいサービスを提供しはじめました。

そのサービスの1つとして、頭金無しでローンを組める商品が登場しました。それに加えて、諸費用なども借り入れできる商品もあります。審査の厳しさはネット銀行によりまちまちですが、通常の銀行よりハードルを低くしている所もあります。このように、手元に現金が無くても、ネット銀行などを活用して住宅ローンを組むことは誰でも可能です。

さらに、最近は住宅ローンの金利水準も低い状態が続いていますので、適正年収を気にせずローンを組めるようになりました。すなわち、従来借り入れ金額の目安は年収の5倍と言われていましたが、低金利時代によって、5倍以上の借り入れをする人も増えてきたのです。

章3:結局、頭金を入れた方が良いのか

住宅ローンを組む際、頭金を入れた方がお得なのでしょうか。


・頭金を入れた方がいいケース
1.借入期間が短い(借入額が少ない)
2.年収が合算で3000万を超えている場合

・頭金を入れない方がいいケース
1.借入期間が長い(借入額が多い)
2.1000万程度手元に資金がある

これらのケースが考えられます。では一つずつ解説していきます。

頭金を入れた方がいいケース
・借入期間が短い(借入額が少ない)ケース
頭金を入れた後の借入額が1000万円ほどで、借入期間が10年未満というようなケースでは、頭金を入れた方がおトクになります。住宅ローン控除の適応用条件の一つに、借入期間が10年以上というものがあり、この期間より短い借り入れの場合は控除が受けられないため、頭金を入れて、借入金額を減らし、利息の支払いを抑える方が効果的です。

・年収が合算で3000万を超えているケース
このケースも住宅ローン控除の適応用にはならないため、頭金を多く入れておいた方がお得となることが多いです。ただし、1000万円程度手元に資金がある場合は、口後述しますが、当初は頭金を入れずに運用し、10年後に1000万円+運用益で繰り上げ返済を行ったほうがお得となるケースがあります。

つぎに頭金を入れない方がいいケースについて、解説していきます。
頭金を入れない方がいいケース

・借入期間が長い(借入額が多い)
借入期間が長く、借入額がおお多いということは、住宅ローン控除の適応用対象となります。
住宅ローン控除とは、その年の年末のローン残高の1%が支払った所得税(所得税から返しきれなかった場合は住民税)から帰ってきます。現在の住宅ローン金利から考えると、たとえば10年固定金利だとすると住信SBIネット銀行の場合、金利0.91%のため、住宅ローン控除をもらえるだけで、年0.09%ほどプラスとなります。

また、長期間にわたり住宅ローンを組む場合、リスクに備えなければなりません。
たとえば、自己資金が500万、物件価格が3500万のケースだとすると、頭金を入れた場合は当然ですが、3000万の借り入れ、頭金を入れない場合は3500万の借り入れとなります。

3000万の借り入れのほうが、総支払額は減るのですが、長期にわたる住宅ローンの場合、死亡時のリスクをとっておいた方が良いケースがあります。住宅ローン自体は団体信用生命保険でチャラになるのですが、3000万のケースだと死亡時に残された人に残る資産は不動産のみ(もちろん他にもあると思いますが、今回は住宅ローンのみで解説します)となります。

3500万のケースだと、最初に頭金500万を使っていないため、不動産+500万の現金となり、たとえばローンを組んだときにお子様がまだ小さい等の場合非常に助かります。

通常、住宅ローンは長い期間借り入れをすることが多いです。もし、頭金の有無で金利が変わらないのでしたら、一旦100%借りておいて、住宅ローン控除が使えなくなった段階で繰り上げ返済するという考え方も十分あり得ますね。

・1000万程度手元に資金があるケース
1000万ほどの現金が手元にある場合、現在の金利水準を考えると、頭金として全額使ってしまうよりも、10年間1000万円を運用し、10年後に1000万+運用益として繰り上げ返済をする方がお得になるケースが考えられます。少しシミュレーションをしてみます。

条件
物件価格 4000万 返済期間 25年 住信SBI 金利0.91%

頭金1000万円 借入額 3000万円のケース
25年後の総返済額 3350万円
総返済額+頭金 4350万円
住宅ローン控除額 261万円
4350万円 - 261万円 = 4093万円
総支払額 4093万円

頭金 0万円 借入額 4000万円 年2%で1000万円10年運用後に繰り上げ返済
25年後の総返済額 4354万円
住宅ローン控除額 337万円
4354万円 - 337万円 = 4017万円
総支払額 4017万円

となり、頭金を入れずに運用を行ったほうが総支払額は少ないという結果になりました。もちろん運用に関してはリスクもありますが、2%程度の運用ならかなり固い金融商品も多数ありますので、自己資金が多額にある方は、利息が高い金融商品の利用を検討する必要があります。

ただし、今は普通預金の金利がほとんどつかない時代です。仮に1000万円もの大金を持っていても、ただ銀行に預けているだけであれば、頭金や繰り上げ返済に使った方がお得なので注意しましょう。

章4:頭金を用意する場合の目安と調達法

では、頭金を入れる場合のポイントをお伝えします。


上記のように、頭金を入れない方が良いケースもありますが、それでも住宅ローン金利は今後上昇するリスクもありますので、用意しておく方が無難です。

・頭金はいくら用意すべきか
まず、頭金の金額が問題となります。物件価格の安い中古マンションを購入した場合、頭金は1割という方も多いですが、人気のタワーマンションを始めとする新築住宅を購入する場合、頭金の平均額は2割とも言われています。では、物件価額に対してどのくらいの割合で頭金が必要となるでしょうか。

1.民間金融機関の住宅ローンを利用する場合
まず、銀行の通常の住宅ローンを利用する場合、頭金2割以上とそれ未満では金利が変わってきます。また、自営業者など収入に大きな変動がある方や、まだ収入が安定していない方は、頭金を多く用意できれば審査が通りやすくなります。ある程度の金利優遇が受けられるのであれば、2割の頭金を用意すれば間違いありません。

一方、頭金は多ければ多いほど良いものでもありません。例えば、「住宅ローン控除」は、住宅ローン残高の約1%を所得税・住民税から控除する制度です。この制度による税負担の軽減は、最大10年間受けられます。すなわち、頭金を増やして借入金額を小さくしすぎると、住宅ローン控除を受けられる金額が少なくなってしまうのです。

さらに、住宅ローン控除を受けるためには、10年以上の借入が無ければなりません。すなわち、あまりにも頭金を増やしすぎて、結果的に返済期間が10年を下回ってしまったら、住宅ローン控除が使えずかえって損をしてしまいます。

したがって、手元資金が充実していても、物件価格の2割以上を頭金に充てる必要はありません。子どもの教育費などその他の支出に備えましょう。

2.フラット35を利用する場合
フラット35は、自己資金が1割以上用意できる場合に金利優遇が受けられます。すなわち、融資率が9割以下の場合の金利が年1.080%なのに対し、9割超だと年1.520%の金利が必要になります(2017年9月現在)。割高な金利でフルローンを組むよりも、1割の頭金を用意して今後の返済額軽減につなげた方がお得と言えますね。

さらに、返済額をさらに抑えたい方は、ARUHIのスーパーフラットがおすすめです。頭金を2割用意できれば、さらに0.1%金利が下がるため「頭金は豊富に用意できるが、毎月の返済額は小さくしたい」という考え方に適した住宅ローンです。

このように、フラット35を利用する場合は、1割の頭金を用意した方が将来の返済額軽減につながります。

・頭金以外にも、様々な費用がかかる
既にお気づきの方も多いと思いますが、住宅を購入する際に必要となる自己資金は、頭金だけではありません。住宅ローンを組む際には、銀行の事務手数料や保証料などがかかりますし、不動産登記をする際の登記費用も必要になります。引っ越し代や家具家電の購入費もかかる場合が多いですね。

さらに、住宅購入にかかる税金もかなり大きな金額になります。売買契約書に貼付する印紙代や登記をする際の登録免許税、不動産取得税、固定資産税など様々お金がかかりますので、現金で用意しておく必要があります。

住宅ローンのシミュレーションをしてみると、こうした諸費用が数百万円に上ることは珍しくありません。さらに、マンションを購入した場合は管理費・修繕積立金も毎月支払う必要があるため、諸費用を含めた資金計画や返済プランを立てましょう。

・頭金の調達法
1.両親や祖父母からの援助を受ける
まず、ご両親や祖父母に資産があれば、頭金の不足額の援助をお願いすることが考えられます。通常、他人から資金の贈与を受ける場合は、贈与税がかかります。

しかし、マイホーム購入の資金として贈与を受けた場合、住宅取得資金贈与の特例を受けることができます。この特例を利用すれば、購入した物件が省エネ等住宅に該当する場合は1200万円、その他の住宅であっても最大700万円まで非課税で贈与を受けられます。

上記の特例による非課税のメリットを説明すれば、ご両親や祖父母も快く援助してくれるかもしれません。手元に現金が不足している方は、一度相談してみてはいかがでしょうか。

2.不要な保険を解約する
保険は、住宅に次いで人生で2番目に高い買い物と言われています。そのため、複数の保険に加入しており、毎月の保険料が家計を圧迫しているというケースも少なくありません。保険は、あくまで「万一のため」の備えです。住宅を購入するこの機会に、不要な保険を解約することも考えましょう。

保険の内容によっては、解約返戻金が支払われるケースもあります。解約返戻金を購入資金に充てれば、頭金の足しになりますね。ただし、必要な保険を解約してしまっては勿体ないので、保険にあまり詳しくない方は、一度ファイナンシャルプランナーなどに相談してみましょう。

章5:理想的な返済比率

頭金を入れる場合も入れない場合も「返済比率」を考える必要があります。


返済比率とは、住宅ローンの割合が、年収の何%に相当するかということです。返済比率は、年収の25%以下に抑えるべきと言われています。したがって、年収1000万円の方は、ローン返済額を毎年250万円以内にすべきです。

また、フラット35の場合、年収400万円以下の場合は返済比率30%以下、400万円以上であれば35%以下となるように住宅ローンの借入額が決定されます。

いずれにせよ、住宅ローンの割合があまりに多くなると、家計を圧迫します。生活を豊かにするために住宅を購入するはずなのに、住宅が生活を苦しくしてしまっては本末転倒です。借入額が大きく、返済比率が25%を超えてしまうときは、借入額が返済比率25%以下になるように頭金を用意しておくことをおすすめします。

章6:最後に

いかがでしたでしょうか?
借入時点の条件によって、頭金を入れた方がいい、または入れない方がいいケースについてご理解いただけたかと思います。お得な支払い方法は人によって違いますので、一般的な1~2割程度の頭金をーのような話を鵜呑みにせず、借入時点のライフプランに沿って住宅ローンを検討してみてください。

とはいえ、手元に資金が無い状態で100%ローンを組んでしまうと、その後の返済が大変になります。自分の年収や資金状態などをよく考えた上で、無理なく返済できる金額を借り入れることが大切です。


無理なく返済できることが一番です。

住宅ローンのシミュレーションは、金融機関のホームページなどから簡単にできるので、一度利用してみても良いでしょう。

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