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長期金利住宅ローン、今後の推移を予想、FPが2017を分析します!

住宅ローンの固定金利は国債の長期金利によって変動?

住宅ローンの金利は毎月変動します。金額の大きな住宅ローンをできる限り低い金利で借りたという気持ちは当然です。
金利変動のメカニズムはどのようになっており、今後の住宅ローン金利はどのように推移するのでしょうか?

1.住宅ローン固定金利は国債長期金利に連動して変動する

国債金利に連動?住宅ローンの金利を教えて


住宅ローンの固定金利は国債の長期金利によって変動します。では、なぜ国債の価格によって金利が変動するのでしょうか?

・国債の長期金利とは
長期国債とは、国が期間10年の借金をする際に発行される債権を示します。長期金利とはその新発10年物国債の金利を示します。
わが国の金融市場では、最も安全性と流動性の高い国債の金利が様々な金利設定の目安となっています。
銀行が住宅ローンを融資する際の金利も、国債の長期金利が上昇すれば住宅ローン金利は上昇しますし、国債の長期金利が下落すれば住宅ローン金利も下落するという流れになっています。
長期金利は国債価格、短期金利、景気動向によって左右されます。

・国債価格が下落すると金利は上昇し、国債価格が下落すると金利は下降する
「国債が買われているから金利が下落した」などというフレーズをニュースなどで聞いたことがある人もいるのではないでしょうか?
国債の価格が下落すると金利は上昇して、国債の価格が上昇すると金利は下落します。
これは以下のようなメカニズムになります。
額面金額100万円、クーポン2万円、10年国債で考えてみましょう。

国債価格が変動しない場合:
100万円で2万円受け取れるわけですので、金利は2.0%となります。

国債価格が90万円に下落した場合:
90万円の投資で2万円受け取れるわけですので
2万円÷90万円×100=2.222%


国債価格が110万円に上昇した場合:
110万円の投資で2万円受け取れるため。
2万円÷110万円×100=1.818%


国債は市場価格がどうであろうと、発行時のクーポンを受け取ることができるため、価格が下落すればお得になりますし、価格が上昇すれば投資効率が悪くなります。

・国債が買われるとき、売られるときはどんなとき?
国債は国際的に安全資産とみられています。
国際的に投資市場が活動的でなく、世界の株式市場が低調な時は、安全資産である国債が買われます。このため国債価格は上昇→金利は下落という流れになります。
一方、国際的に投資市場が活発で、投資家がリスクを取りに行く流れの中では、安全資産である国債は売られて、そのお金が株式市場に行くという流れになります。
このため国債価格は下落→金利は上昇という流れになります。
今はアメリカのトランプ新大統領への期待感から国際的に株式市場が活況となっています。そのため、国債から株式市場というお金の流れができ、国債価格は微妙に下落して、長期金利は先日わずかに上昇しました。

長期金利の推移
  2012 2013 2014 2015 2016 2017
長期金利 0.86 0.86 0.565 0.38 -0.031 0.075


2.住宅ローン固定金利は日銀の政策金利によって変動する

変動と固定?2種類の金利を詳しく知りたい!


住宅ローンの固定金利は長期金利を基準に決められていますが、変動金利は銀行同士でお金を融通しあう市中金利である「短期プライムレート」という金利によってきまっています。
また、短期プライムレートは日銀が民間銀行へお金を融資する際の金利である「政策金利」によって変動します。
政策金利を下げれば民間銀行は日銀からお金を借りやすくなり、融資が活発化します。一方、市場が活発で加熱しすぎの時には、政策金利を引き上げて民間に流れるお金を抑制するというスキームです。
現在、日銀はマイナス金利を導入してでも民間銀行に融資を行うようにプレッシャーをかけていますが、景気は回復しておらず、むしろ悪くなっています。このような状況では政策金利を引き上げられる状況ではありません。
変動金利は現在のところ上昇する余地はないといえます。
日本の政策金利は2008年12月以降ずっと0.1%~0%となっています。

3.今後の推移は現状維持予測が大半

どうして現状維持が予想されるのか?


今年は、アメリカ、欧州ともに、中央銀行が量的金融緩和の規模を縮小すると予想されています。
量的金融緩和とは、市中に流通している国債を中央銀行が買い取り、市中に現金を流すことで、景気の活性化を狙う目的で行われます。
欧米ともに景気が回復しつつあるため、中央銀行が市中にお金を流さなくてもよい状況になりつつあります。
日本も第2次安倍内閣以降、金融緩和を行っていますが日本の場合にはデフレを脱却できずに、景気も回復していません
しばらくは日銀が国債を買い取る流れは続くことが予想されます。さらに、日銀が国債を売却すると金利は上昇しますので、日銀としても政府を助けるためにも金利の上昇はさえたいところです。
このため、長期金利は現状維持、政策金利も現状維持で進んでいくことが予想されます。

4.金利上昇リスク

国債の下落が金利の上昇につながるの?


一部の識者の間で言われていることは、現在、国債の発行額の大半を引き受けている日銀が国債の買い入れが限界に達してしまった場合のリスクです。
もしくは、日銀が国債の買い入れを行わない方向に舵を切ってしまった場合のリスクです。
なんでもそうですが、大口の買い手がいなくなった商品の値段は下落します。
これは国債も同じことがいて、現在国債の大半を買い入れている日銀が国債を買わなくなった場合、または買えなくなった場合には国債の価格は下落します。前述したように、国債の価格が下落すれば金利も上昇します。

5.大幅な金利上昇条件は?国債の暴落?大幅な景気回復か?

金利が大幅に上昇する可能性は低い?今がチャンス?


住宅ローンは今がチャンス?金利は現状の低金利が維持されることが予想?

今後大幅な金利上昇があるとすれば、上記のような国債の暴落か、大幅な景気回復のどちらかであるといえます。
欧米と異なり、日本の不景気の根本的な問題は少子高齢化などの構造的な問題を主としています。
そのため、政策金利を引き上げるのも、金融緩和を縮小するのもまだまざ時間がかかるとみられます。
現実的な予測で言えば、欧米の景気回復とともに、安全資産の日本国債が売られて国債価格が若干下落して金利も若干上昇するという可能性はあるものの、全体的な流れとして、金利は現状の低金利が維持されることが予想されます。
フラット35などの超長期の住宅ローンの金利は記録的な低金利にあります。さらに、銀行の低金利競争も過熱が止まらずに金利の優遇幅が原価割れ寸前のところまできています。
住宅ローンを新規で借りたり、長期固定金利に借り換えを検討している人は、まさに今がチャンスであるといえるでしょう。

住宅ローンの金利は国債価格が下落すると金利は上昇し、国債価格が下落すると金利は上昇します。 欧米の景気回復とともに、安全資産の日本国債が売られて国債価格が若干下落して金利も若干上昇するという可能性はあるものの、全体的な流れとして、長期金利は現状維持、政策金利も現状維持で進んでいくことが予想されます。 住宅ローンを新規で借りたり、長期固定金利に借り換えを検討している人は、まさに今がチャンスであるといえます。

 

このページでわからない点があれば教えて下さい、住宅ローン牧場のFPが確認後回答致します。








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