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中古住宅購入注意点をFPが解説!住宅ローンを組む前に知っておきたい!

中古住宅購入注意点をFPが解説!住宅ローンを組む前に知っておきたい!
今回は中古住宅を購入しようとお考えの方に向けて、購入時の注意点などを解説していきます。
中古住宅を考えている場合、新規の住宅ローンと同じ商品なのか、気になるのではないでしょうか。

まず金融機関の住宅ローン商品を調べてみましょう。


1. 埼玉りそな銀行の住宅ローンの場合

埼玉りそな銀行の住宅ローンの場合
埼玉県での利用者数の多い埼玉りそな銀行を見てみましょう。以下は商品概要説明書の一部です。中古住宅に関係のある内容について確認します。

<埼玉りそな銀行 商品概要説明書 抜粋>
資金の使いみち 住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築、修繕資金
マンションを含む中古住宅の購入資金
住宅用土地(建物建築計画あり)の購入資金
融資金額 50万円以上1億円以内(1万円単位)ただし次の①、②の範囲内といたします。
① 税込年収に占める年間元利金返済額の割合が35%以内(年間元利金返済額には他のお借入のご返済分も含みます。また年間元利金返済額は、当社所定のルールにより算出いたします)
② 当社所定の保証会社が算出する担保価値の範囲内
※上記の返済比率を超えるお申込についても、お客さまの年収、②の担保価値等に応じ、お取扱いできる場合がございますので、窓口までお気軽にご相談ください。
担保 当社所定の保証会社に対し、ご融資対象物件への抵当権を設定登記していただきます。
マンションを除く借地上または保留地上の建物ならびに保証会社が必要とする場合に、建物の火災保険に質権を設定させていただきます。
団体信用生命保険 当社の指定する団体信用生命保険に加入していただきます(保険料は当社が負担します)。
3大疾病保障特約付住宅ローン、特定状態保障特約付住宅ローンン『団信革命』もご利用いただけます。3大疾病保障特約付住宅ローンをご利用いただく場合、ご融資金利は年+0.25%、特定状態保障特約付住宅ローン『団信革命』をご利用いただく場合、ご融資金利は年+0.3%となります。
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2. 住宅ローンの使いみち

埼玉りそな銀行に限らず、住宅ローンの使いみちが決められています。多くの商品は中古住宅にも対応していますが、念のため確認しておきましょう。埼玉りそな銀行の住宅ローンでは、中古一戸建て、中古マンションともに住宅ローンが利用できることがわかります。

3. 融資金額

使いみちについて確認したら、次に融資金額です。融資金額は50万円以上1億円以内とありますので、多くの中古住宅の購入金額に対応できると思います。次に但し書きがあり、新築住宅と共通ではありますが、②に「当社所定の保証会社が算出する担保価値の範囲内」とあります。

①の年収要件を満たしていても、中古住宅の担保価値が低い場合、希望通りの金額を借りられない場合があります。例えば、中古住宅の購入金額が2,000万円でも担保価値が1,500万円の場合、借り入れは1,500万円までしか行えず、残り500万円は現金で支払う必要が出てきます。この購入金額と担保価値との差が中古住宅購入時の注意点となります。

4. 担保

これは重複しますが、担保を見ますと、当社所定の保証会社に対し、「ご融資対象物件への抵当権を設定登記」するとあります。つまり、抵当権を設定し万一返済が滞ったときに物件を売却するわけですが、金融機関としては売却額が融資額より少ないと困りますので、事前に担保価値を調査し融資金額を決めています

5. 団体信用生命保険

住宅ローンを民間の金融機関等で組む場合、団体信用生命保険(団信)の加入が条件となっています。この点は新築住宅も同じです。ただ法定相続人1名以上の連帯保証人がいたり、借入金額が少なかったりすると団体信用生命保険に加入しなくていい場合もあります。団体信用生命保険に加入することが条件となっているのは金融機関側のリスク回避が目的ですので、可能性がありそうな場合は事前に相談してみてください。

続きまして、フラット35についても見ておきましょう。


6. フラット35の場合

フラット35の場合
フラット35の場合は、新築と中古とで異なる条件がありますので確認しておきましょう。

<新築と共通する住宅条件>
住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している住宅
住宅の床面積が、
 ・一戸建て住宅は、70㎡以上
 ・マンションは、30㎡以上
 ※店舗付き住宅などの併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が店舗部分の床面積以上であること。
敷地面積の要件はなし

<中古住宅の条件>
消費税を含む購入価額が1億円以下
申込み時点において、竣工から2年を超えている住宅または既に人が住んだことのある住宅
 ※人が住んだことがなくても、竣工から2年を超えると中古住宅扱いとなります。
建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合、機構の定める耐震評価基準等に適合していることを確認する必要がある。

住宅が新築か中古かの違いによる差で条件が異なるだけで、大きな差はないように見受けられます。ただ、住宅は「技術基準」や「耐震評価基準」に適合している必要があります。申し込みには、適合証明書を取得する必要があり、適合証明技術者が行うフラット35Sの物件検査では、金利Bプランしか利用することができません

7. 技術基準でポイントとなる項目

住宅金融支援機構が定める技術基準は新築と共通する部分もありますが、建築日が建築基準法改正前である昭和56年5月31日以前の場合がありますので、一定の基準が設けられています。

一般道に2m以上の接道義務
耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合
建築確認日が昭和56年6月1日以後であること
  建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合は、耐震評価基準に適合していること
一戸建ての場合、土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと
マンションの場合、外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと
マンションの場合、長期修繕計画が20年以上あり、管理規約が定められていること

中古住宅を希望される方の中には、古いがゆえに味のある住宅を好む場合があり、その住宅が技術基準を満たしているかは重要なポイントになるでしょう。

8. 耐震評価基準の概要

耐震評価基準についても見ておきましょう。


基本的には建築会社におまかせする分野ではりますが、耐震性があるかどうかは関心が高い内容ですので、紹介しておきます。

<一戸建ての場合>
(1) 基礎は一体のコンクリート造の布基礎等であること。
(2) 以下の項目の評点を相乗した値(ア×イ×ウ×エ)が1以上であること。
 ア 建物の形(整形、不整形の評価)
 イ 壁の配置(壁のバランスの評価)
 ウ 筋かい等の有無(壁の強度の評価)
 エ 壁の割合(必要壁量に対する充足率の評価)

<マンションの場合>
(1) 構造形式がラーメン構造と壁式構造の混用となっていないこと。
(2) 平面形状が著しく不整形でないこと。
(3) セットバックが大きくないこと。
(4) ピロティ部分が偏在していないこと。

それぞれの詳細につきまして住宅金融支援機構が公開しておりますので、気になる方は下記のurlからご覧ください。
http://www.flat35.com/tetsuduki/cyuko/tech.html

 

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