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フラット35の通る、落ちるの審査基準、基準年収などをFPが解説!

フラット35が人気??
審査基準を教えて???

こんにちは、自宅にてインターネットによるファイナンシャルプランニング相談業務をしている平野と申します。最近、35年の住宅ローンが人気を集めていますね。今回は35年住宅ローンでよく聞くフラット35について申し込みをご検討されている方向けに役立つ情報をご提供します。

1.そもそも、なぜ35年住宅ローンが人気なの?

住宅ローンといえば35年?長期のローンがどうして人気なの?


そもそも、なぜ35年住宅ローンが人気なの?
「住宅ローンといえば35年」と考える方も多いと思います。しかし、例えば35歳で住宅を購入した場合、35年ローンを組むと、完済は70歳になってしまいます。多くの場合、定年は60歳ですから、70歳で完済というのは遅すぎますね。にもかかわらず、35年ローンはとても人気なのです。
その人気の秘密は、何といっても住宅ローンの金利の低さにあります。ここ最近、住宅ローン金利は全体的に低下しており、変動金利タイプですと0.5%台、長期固定金利のタイプでも1~2%台の水準になっています。ネット銀行ですと、0.3%台で借りられることもありますね。
人生には急な出費が必要になるときも多いです。低金利で借りられるのであれば、できるだけ長期間借りていた方が、毎月の返済額は少なくなって安心です。このように、35年ローンは、返済リスクに備えるという意味を持っているのです。
フラット35の通る、落ちるの審査基準、基準年収などをFPが解説!

まずは、フラット35って何?ってところから


フラット35とは?
そんな35年ローンの中でも特に人気のタイプが、民間金融機関と独立行政法人住宅金融支援機構が提携して提供する「フラット35」です。フラット35という言葉、マイホームを取得するためのローンを検討する際に聞いたことがある人は多いかもしれません。特徴としては次の点があります。
■民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して運営する制度
■借り入れの全期間で固定金利、最長35年まで借り入れができる
■優良住宅、具体的には省エネルギーや耐震住宅などについては一定期間金利を引き下げる制度がある
■借り入れの際の保証料は無料で保証人も必要なし
■繰り上げ返済や返済方法変更の際にも手数料はかからない
■返済期間中に万が一のことがあっても機構団体信用保険や3大疾病保障付き団体信用保険でサポートされる

この制度の目的は、一生のうちで最大のお買い物となるマイホーム取得を資金面でサポートすることで、暮らしの基盤となる住まい取得とその後のライフプランを長期固定金利の面で立てやすくすることです。なお、借り入れの手続きを行う金融機関によって借り入れ手数料や金利は変わってきますのでお申し込みの際は事前に比較しておくといいでしょう。

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フラット35で金利が一番低いのはどこ?人気の3社を比較!
フラット35の低金利3社を比較したページはコチラ

2.機構買取型と保証型とは?

フラット35の種類を教えてほしい!!メリットデメリットは?



また、フラット35には「機構買取型」と「保証型」という2種類のタイプがあります
機構買取とは、独立行政法人住宅金融支援機構が、民間金融機関からローンを買い取り、買い取った住宅ローンを担保とする債券を発行して、市場の投資家から資金を調達するタイプです。一方、保証型とは、住宅金融支援機構が保証会社として、住宅ローンの貸し倒れを保障するタイプです。
一般的に「フラット35」と呼ばれているのは機構買取型の方です。詳しくは、各金融機関に確認してみましょう。

フラット35と民間金融機関の住宅ローンの比較
このように、35年まで固定金利で借り入れができるフラット35ですが、他の金融機関が提供する住宅ローンとはどのように違うのでしょうか。
この点、民間金融機関が提供する住宅ローンは、変動金利または「3年間固定金利」といった期間固定金利のものが多いです。両者を比較した上で、それぞれのメリット・デメリットを挙げてみました。
【フラット35】
~メリット~

・全期間固定金利で返済プランを立てやすい
・保証人や保証料が不要
・収入や勤続年数などの審査基準が緩め
・繰上返済手数料が無料

~デメリット~
・リフォームの場合には使えない
・住宅金融支援機構が定める建物の面積や技術基準を満たす必要がある
・繰り上げ返済の最低金額が100万円からと高め
・機構団信の保険料(団体信用生命保険料)が割高(任意加入)
・住宅購入価格の10%の頭金を用意できない場合、金利が割高になる

【民間金融機関の住宅ローン】
~メリット~
・住宅リフォームの場合にもローンを組める
・団体信用生命保険料が無料(強制加入)
・手数料や諸費用も借入できる
・1円から繰り上げ返済できる金融機関が多い

~デメリット~
・保証人や信用保証会社による保証が必要
・審査が厳しめの所が多く、若い世代には借りにくい
・繰上返済手数料がかかることがある

このように、それぞれメリット・デメリットがあり、一概にフラット35が良いとは言えません。特に、フラット35は機構団信料別なので、このような諸費用を含めると民間の住宅ローンより実質金利が高くなってしまいます。また、金融機関によっては、金利割引重視タイプを選択すると、融資手数料が割高になることもあります。表面的な金利の数字だけではなく、諸費用の面も考えた上で、慎重に選択しましょう。
とはいえ、フラット35は、以下に述べるように審査基準が緩めです。民間の住宅ローンの審査には通りづらい若い世帯や、収入が安定していない人でも借りやすいというメリットがあります。では、どのような人であれば、フラット35を利用できるのでしょうか。

3.フラット35を申し込む場合の要件

借り入れできる人の詳細が知りたい!!!


フラット35を申し込む場合の要件
フラット35を申し込む場合の要件は、2017年4月1日時点で次のようになっています。
借り入れできる人
■申込時の年齢が70歳未満であること(ただし、親子リレーを利用する場合は、70歳以上でも良い)
■日本国籍の方、永住許可を受けているまたは特別永住者の方
■年収に占めるすべての借入返済金額の合計が一定の基準を持たしている方(配偶者などど収入合算できる場合もある)
■借り入れの対象となっている住宅および敷地が自己名義、又は共有名義で自己持分を有すること
■借入対象の住宅及びその敷地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第一順位の抵当権を設定できること(ただし、敷地に抵当権を設定できない場合、火災保険金請求権に住宅金融支援機構を第一順位とする質権を設定できること)
ここで言う「年収に占めるすべての借入返済金額」とは、フラット35で借り入れる分の他にある負債、例えば他の住宅ローンや自動車ローン、クレジットカードを利用した買い物で生じたもの一切を含みます。年間借入返済金額合計を年収で割って30%もしくは35%以下であることが要件です。
■年収400万円未満:年間借入返済金額合計÷年収×100≦30%であること
■年収400万円以上:年間借入返済金額合計÷年収×100≦35%であること

すなわち「住宅ローンやその他の借り入れの割合が、給料の30%または35%を超えると、返済が厳しくなるので、それ以下に抑えましょう。」という意味です。
まだ年齢が若く、自分1人ではこの要件に引っかかってしまって、希望の金額を借りられないという方は、配偶者や親族と収入合算をして借入額を増やすことも可能です。収入合算についても、大まかに説明します。
【フラット35の収入合算とは?】
収入合算とは、夫婦や親族の収入を合わせた金額で住宅ローンを組むことです。最近は、共働き夫婦が住宅を購入するケースも増えてきたので、収入合算をして融資金額を増やす世帯も多いです。
フラット35では、収入合算者の全額まで収入合算が可能です。例えば、夫の年収400万円、妻の年収200万円の場合、妻の収入200万円全額を合算することができます。したがって、夫婦合わせて年収600万円とみなされます。
一方、民間金融機関の住宅ローンでは、収入合算は50%までとされている所が多いです。すなわち、先の例でいうと妻の収入200万円のうち100万円までしか合算することができず、夫婦の年収は500万円とみなされます。
フラット35の場合、夫婦で収入合算すると、片方が債務者、もう一方が連帯債務者として扱われます。夫婦ともに住宅ローンを返済する義務があるため、万一の備えも手厚くしておきたいですね。
この点、フラット35では、夫婦で機構団信に加入できる「デュエット」というプランが用意されています。このプランを利用すれば、夫婦どちらか一方が死亡または高度障害状態になった場合、残りの住宅ローンの支払いが免除されます。また、特約料は1人で加入するときの1.56倍となります。通常の1.56倍の費用で、2倍の保障が受けられるため、お得な特約ですね。

資金用途
■ 本人または親族が居住するための新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金であること
民間金融機関の住宅ローンとは違い、リフォーム資金としては利用することができませんので注意しましょう。なお、セカンドハウスを取得する際にもフラット35を利用することができます。詳しくは、各金融機関に確認してみましょう。

フラット35の審査基準は緩いのか
上記の要件から、フラット35の審査基準には以下のような特徴があることが分かります。
■ 収入要件が無い(ただし、収入によって借入額に違いは出る)
■ 雇用形態の制限が無い(自営業者や派遣社員でも申し込める)
■ 勤続年数の要件が無い(転職後間もない人でも申し込める)

このように、フラット35の審査が緩いと言われるのは、年収、勤続年数、勤務形態を問われないからです。「民間金融機関の住宅ローン審査に落ちても、フラット35で融資を受けられる」という声が聞こえてくるのにも、うなずけますね。
しかし、収入要件は実質的には他の金融機関と変わらず、申し込みの際に収入証明の提出が求められることも多いという意見もあります。住宅ローンは人生最大の借入ですから、返済できるだけの年収や信用があることが大前提になります。その点は注意しておきましょう。

4.審査のポイント

返済能力の点以外にも審査基準が存在する!!ポイントはこちら!


通常の銀行融資と違う?
審査される基準は???


また、フラット35には、年齢・年収といった返済能力の点以外にも審査基準が存在します。
通常の銀行融資と少し違うポイントで審査されることを知っておくといいでしょう。通常の銀行融資の場合は「ローンがきちんと返済されるのか」という借りた人の返済能力を重視して審査が行われます。フラット35の審査でも勿論そのことは重要ですが、さらに重要なのはこの制度が政策的な意味を持っている点だと思います。
政策的な意味とは次の点です。
■広く国民に暮らしの基盤となる住まい取得とその後のライフプランを長期固定金利の面で立てやすくする
■省エネルギーや耐震住宅など一定の性能を有する優良住宅の建設と普及を促進する


「広く国民に暮らしの基盤となる住まいを」という点で見れば、金融機関のように営利目的で借りた人の返済能力を重視しすぎるのは好ましくありません。また、「省エネルギーや耐震住宅など一定の性能を有する優良住宅の建設と普及を促進」という点から見れば、物件がそのような性能を有しているかどうかがより重視されると考えていいと思います。
営利目的というよりも政策目的の面が強いと考えれば、法律や基準に照らしてどうかというお役所的な審査になる面があると思います。極端に考えれば次のようにイメージしてみるとわかりやすいかもしれません。

■銀行などの営利目的の金融機関の場合:借りる人の返済能力を重視
■フラット35の場合:融資対象となる物件が法律や基準に適合するかを重視


このように、フラット35の場合「融資対象となる建物はどのようなものか」ということも大切な審査基準の1つです。また、フラット35の場合は窓口となる金融機関の審査の後、住宅金融支援機構の審査があります。金融機関では窓口としての審査となり、実質は住宅金融支援機構の審査と考えると金融機関の審査は通りやすいと考えることができます。金融機関から見ればお役所である住宅金融支援機構の後ろ盾があるのでリスクは小さいと考える面があるからかもしれません。
※参考 【フラット35】Sとは?
一定期間、フラット35から更に0.3%金利優遇を受けることが可能な【フラット35】Sという特例があります。具体的には①省エネルギー性、②耐震性、③バリアフリー性、④耐久性のいずれかを満たす住宅を取得した場合、フラット35Sの要件を満たし、5年間または10年間の金利優遇を受けることができるのです。
とても人気のため、募集が終了している金融機関もあります。気になる方は、お近くの金融機関に問い合わせてみてください。

審査に通る場合はどういうケース?


審査に通る場合
フラット35の審査に通るかどうかは、各金融機関の審査基準にもよるので、まちまちです。
借りる人の返済能力も大事ですが、融資対象となっている物件が定められた制度の目的に合っていて、技術基準に適合していることが求められます。
返済能力に不安があるとして営利目的の金融機関で融資を断られた人であっても、フラット35の審査に通る場合があります。銀行の通常ローンが受けられなかったという方はフラット35に申し込んでみてはいかがでしょうか。
審査は次の流れで行われます。
①:窓口金融機関に申し込み
②:窓口金融機関が仮審査
③:仮審査を通過した案件について窓口金融機関が住宅金融支援機構に債権買取り申請
④:住宅金融支援機構が審査
⑤:審査を通過した案件について住宅金融支援機構が債権買取り承認
⑥:窓口金融機関が申し込み者に融資を実行

なお、借りる人の返済能力という点で、融資率に注意が必要です。融資率とは、住宅の購入価額に対する借入額の割合です。融資率が9割を超える、言い換えると住宅購入価格の10%の頭金を準備できない場合は、フラット35であっても審査は厳しくなります。仮に審査が通ったとしても、金利が上がってしまいます。
例えば、4000万円の住宅を購入する場合、400万円の頭金を用意できれば、融資率は3600万円(90%)となり、金利の優遇を受けられます。しかし、用意できる頭金が400万円未満の場合、金利が年0.3%~0.4%ほど上がってしまいます。
なお、楽天銀行住宅ローンの場合、自己資金を10%用意できる場合の金利は年1.09%、用意できない場合は年1.45%となります。年利0.3%と聞くと、一見小さな数字に見えますが、総返済額はかなり異なってきます。今後の返済を軽くするためにも、まとまった額の頭金を用意できるに越したことはないでしょう。

審査に落ちてしまった・・・どういうこと?


審査に落ちる場合
このように、フラット35の審査は通常の銀行融資と少し違うポイントで審査されるということをご紹介しました。政策的目的や物件自体について審査のウェイトがあると考えれば次のような案件は審査に落ちる可能性が高いかもしれません。
■地価が下がり続けている地域における住宅の取得
■市街地再開発や区画整理の予定がある地域における住宅の取得
■防災上の危険区域や警戒区域に指定されている地域における住宅の取得

フラット35の資金は国債のように住宅金融支援機構が発行する債券を一般の投資家が購入する形で調達されています。優良でない物件に投資して投資家に損をさせる訳にはいきませんのでこうした物件の取得を目的とした案件は審査をクリアするのは難しいでしょう。
また、個人信用情報については、審査の際に必ずチェックされます。消費者金融などに借金がたくさんあったり、カードローンの返済が滞っていたりすると、フラット35の審査に通らない可能性が高くなります。審査の担当者に悪い印象を与えないためにも、なるべく早めに返済しておきましょう。

基準年収と返済負担について
すでにお伝えしたとおり、フラット35を申し込む際に年収に関する要件、すなわち、融資を受けるための最低年収といった制限や制約はありません。制限はありませんが、年収に見合った返済負担になるように融資額の決定が行われるようです。この点についてはすでにご紹介しましたが下記のようになります。
■年収400万円未満:年間借入返済金額合計÷年収×100≦30%であること
■年収400万円以上:年間借入返済金額合計÷年収×100≦35%であること

金利を年1.5%、返済期間を35年、元利均等返済とした場合の年収ごとに概算の借入れ可能金額を試算してみると次のようになります。この試算をもとに、無理なく返済できる金額を借り入れましょう。
■年収100万円の場合:概算の借入れ可能金額=816万円
■年収200万円の場合:概算の借入れ可能金額=1,633万円
■年収300万円の場合:概算の借入れ可能金額=2,449万円
■年収400万円の場合:概算の借入れ可能金額=3,810万円
■年収500万円の場合:概算の借入れ可能金額=4,762万円
■年収600万円の場合:概算の借入れ可能金額=5,715万円

5.フラット35の返済シミュレーション

フラット35の返済シミュレーションをを見てみよう!


では、フラット35を利用した場合、月々の返済額や返済プランはどのような形になるでしょうか。金融機関ごとに金利の差はありますが、ここでは、金利が安いことで有名な「楽天銀行住宅ローン」の金利を参考に、フラット35の返済シミュレーションをしてみました。

シミュレーション1
4000万円の新築住宅を購入し、うち3500万円をフラット35で借り入れた場合
住宅購入価額  4000万円
頭金      500万円
借入額     3500万円
返済方法    元利均等返済
融資金利    1.09%
~シミュレーション結果~
毎月返済額   8万3657円
ボーナス時加算 9万9887円
総返済額    4212万8217円

このように、3500万円を借り入れる場合、毎月8万3657円の返済が必要になります。若い世帯や小さな子どもがいるご家庭でも、無理なく返済できる金額ですね。
なお、これとは別に、楽天銀行住宅ローンでは借入額の1.08%の融資手数料がかかります。さらに、機構団信に加入する場合は、上記の金額に団信料が上乗せされます。

シミュレーション2
他の金融機関で2000万円のローンを借り入れているが、楽天銀行のフラット35に借り換えをした場合(ただし、完済予定はいずれも35年後とする。)
【借り換え前】
借入額     2000万円
返済方法    元利均等返済
融資金利    2.00%
毎月返済額   6万6252円
ボーナス時加算 9万9887円
総返済額    2782万5861円
【フラット35に借り換え後】
借入額     2000万円
返済方法    元利均等返済
融資金利    1.09%
毎月返済額   4万0682円
ボーナス時加算 9万9887円
総返済額     2407万8750円
~シミュレーション結果~
総軽減額 374万7111円
こちらは、既に他社で固定金利タイプの住宅ローンを組み、返済途中だった世帯が、楽天銀行のフラット35に借り換えをした場合です。最近は、住宅ローン金利も下がっていますから、借り換えにも最適な時期ですね。上記のシミュレーションによると、借り換えを行ったことによる軽減額は374万円にも上ります。今のローンの金利が高いと感じる方は、借り換えを検討してみる価値はありそうです。
ただし、借り換えの場合にも、融資手数料や登記費用といった諸費用はかかりますので、数十万円は現金で用意できるようにしておきましょう。
※参考 繰り上げ返済のタイミング
上記の返済シミュレーションを見て「できれば35年より早く返済を終えたい。」と思った方も多いでしょう。しかし、お金に余裕が無い時期に、無理に繰り上げ返済をすることはおすすめできません。
住宅ローンを組んだ後10年間は、住宅ローン特別控除による税負担の軽減が可能だからです。住宅ローン特別控除とは、一定の要件を満たせば、10年間にわたりローン残債の約1%が控除される制度です。この期間に繰り上げ返済を頑張りすぎると、住宅ローン特別控除の恩恵を十分に受けられない可能性があるのです。そのため、一般的には控除が無くなる11年目からの繰り上げ返済がおすすめです。
お金に余裕があれば、早いうちから積極的に繰り上げ返済すべきです。しかし、まだ子供が小さく将来的にお金が必要になりそうな場合などは、当初10年間は貯金を増やすことに力を入れた方が良さそうですね。

フラット35の口コミ
フラット35の特徴や審査基準についてお伝えしましたが、実際に利用した方の評判も気になる所です。ここでは、フラット35を利用している方の口コミを集めてみました。事前審査で聞かれたことや、使い勝手の良さなど、参考になるコメントも多いので、見ていきましょう。
【事前審査では、返済能力があるかどうかを中心に質問された】
新築マンション購入にあたり、フラット35を申し込みました。銀行の事前審査では、年収・勤続年数・勤務先といった点を中心に聞かれました。フラット35の審査基準は他のローンより易しいとはいっても、他の住宅ローンと変わらず、返済能力はやや重視されるようでした。
私は、大手の会社に勤務していたため、勤続年数は短かったのですが、問題なく審査は通りました。一方、中小企業に勤めていた友人は、審査が通りにくかったと言っていました。また、窓口となる金融機関によっても、通りやすさに差があると思います。
【他のローンに落ちたが、フラット35の審査には通った】
民間金融機関の住宅ローンが通らなかったため、フラット35を申し込みました。フラット35は、勤続年数や勤務形態にかかわらず融資を受け付けてくれます。金融機関の担当者の方も、必要書類の集め方や審査の流れなどを丁寧に説明してくれて、とても好印象でした。
結果的に、審査もスムーズに通って安心しました。フラット35は変動金利タイプに比べて金利は高めですが、今は頑張って繰り上げ返済をしているところです。繰上返済手数料が無料なのも嬉しいですね。
【他社からスムーズに借り換えできた】
都市銀行の住宅ローンを利用していましたが、最近金利が下がってきたので、フラット35に借り換えすることにしました。今まで住宅ローンの返済が滞ることは無かったため、審査はスムーズに通りました。フラット35は全期間固定金利なので、返済プランを立てやすいですし、金利上昇のリスクを気にしなくて済むので、とても安心です。思い切って借り換えをして良かったと思います。
このように、民間の住宅ローンでは良い返事をもらえなくても、フラット35の審査はスムーズに通過したという声が聞こえてきます。とはいえ、確実に返済できることが借入の条件ですから、返済能力を全く見ないというわけではありません。収入が安定していて、勤続年数が長い方が審査に有利な点は、他のローンと変わらないでしょう。

今回は、長期固定金利住宅ローンの代表格であるフラット35について、通常の銀行融資と少し違うポイントがあることを中心にご紹介しました。制度の目的を知り、物件選びを慎重に行えば住宅ローンを申し込んだ金融機関で融資を断られた人であっても、フラット35の審査に通る場合があります。フラット35は多くの銀行や金融機関が窓口になっています
各金融機関では、融資の相談も受け付けていますので「もう住宅ローンを利用できない」と諦める前に、一度相談してみてはいかがでしょうか。

 

低金利が期待できるネットバンク。フラット35も含め、一覧で比較しました↓


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