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フラット35の団信保険料、審査や利息計算方法をFPが解説。不要なケースはある?

今回は、フラット35の団信保険料、審査や金利計算方法について解説していきます。
フラット35の団信保険料、審査や利息計算方法をFPが解説。不要なケースはある?

団信ってどんな制度だったかな?詳しく見ていきましょう。


1. フラット35の機構団体信用生命特約制度

機構団体信用生命(団信)特約制度は、住宅ローン返済中に万一があったとき、住宅の持分や返済割合に関係なく、残った住宅ローンが全額弁済される制度です。 一般的に民間の金融機関で住宅ローンを組む時は団信に加入することが条件になっていますが、フラット35は任意となっています。この団信についてもう少し詳しく見ていきましょう。

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2. 団信の特長

団信の保険料は、ローン残高や返済期間によって異なります。 返済期間中に繰り上げ返済や返済方法の変更でローン残高や返済期間が変わりますが、この変更にも対応しているため保障のムダや不足が生じない仕組みとなっています。

団信には夫婦連生団信(デュエット)があり、1人分の約1.56倍の特約料で2人分(連帯債務夫婦)の保障が受けられます。 どちらか万一のときでも、持分や返済割合に関係なく全額弁済となります。

また団信には3大疾病付団信もあり、がん・急性心筋梗塞・脳卒中の場合でも保障されます

団信の利用条件や保険料について見てみましょう。


3. 3大疾病付機構団信は誰が利用できるの?

3大疾病付機構団信に加入するには、申込書の記入日で、満51歳未満でなければなりません。 また、通常の団信と同様に「申込書兼告知書」に現在の健康状態など記載し提出することになりますが、借入金額が3,000万円を超える場合には、「健康診断結果証明書」が必要となり、健康状態によっては加入できないことがあります。

4. 団信保険料と民間保険を利用した場合の保険料

団信は、万一のときに残りの住宅ローン全額が弁済されます。ということは、民間保険の死亡保障でも同じ効果を得ることができます。 民間の生命保険には収入保障保険という商品があり、段階的に死亡保障は減少しますので、団信の保障と似ています。

機構団信か民間保険どちらの保険料がよいか、加入する商品や加入時の年齢によって異なりますので、見積もりをしてもらいましょう。 住宅ローン額の減少と死亡保険金の減少額がうまく一致しなければ民間の保険料の方が高くなります

フラット35の場合、団信への加入は任意となっています。借入金額が小さい場合など万一のときでも返済できるほどの借入金額なら加入しなくてもいいという判断もできます。

機構団信特約料のシミュレーション
http://www.flat35.com/simulation_danshin/index.php

5. フラット35の審査はどうなってるの?

フラット35の審査は民間の金融機関とは基準が異なります。


ここではフラット35の申込みするために必要な収入要件を見てみましょう。
収入要件は、年収に占める年間合計返済額の割合が基準に満たしていなければなりませんが、年間合計返済額には申し込むフラット35以外の、自動車ローンや教育ローン、カードローンなども含まれます。具体的な収入要件は下の表をご覧ください。

<収入要件>
年収 400万円未満 400万円以上
基準 30%以下 35%以下

収入要件は非常にわかりやすいですが、年収400万円未満の場合は、年間合計返済額を年収の30%以下におさえる必要があり、年収400万円以上の場合は、年間合計返済額を年収の35%以下におさえる必要があります。具体的に考えてみましょう。

■年収から借入可能額を計算する
(例1)年収500万円で他に借入金がない場合
他に借入金がない場合、単純に基準の割合以下かどうかで判断します。
500万円×35%=175万円・・・年間借入可能額
175万円÷12か月≒14.5万円・・・月額返済額

(例2)年収500万円で他に借入金50万円ある場合
上記の年間借入可能額から50万円を差し引きます。
500万円×35%=175万円-50万円=125万円・・・年間借入可能額
125万円÷12か月≒10.4万円・・・月額返済額

■返済額が基準に満たしているか計算する
(例3)年収500万円で他に借入金がなく、月々の返済額を9万円におさえたい場合
9万円×12か月=108万円
108万円÷500万円×100=21.6% ≦ 35%
よって収入要件を満たしています

(例4)年収500万円で他に借入金50万円あり、月々の返済額を9万円におさえたい場合
9万円×12か月=108万円
108万円÷(500万円-50万円)×100=24% ≦ 35%
よって収入要件を満たします

■収入の合算要件に満たしている場合
<収入の合算要件(すべて満たす必要あり)>
1. 申込者の親や子、配偶者であること
2. 申込者の年齢が満70歳未満であること
3. 申込者と同居すること
4. 連帯債務者になること

1~4の要件にすべてあてはまる1名の収入を合算することができます。
(例5)年収500万円で他に借入金がなく、上記の要件を満たす配偶者の年収が300万円の場合
(500万円+300万円)×35%=280万円・・・年間借入可能額
280万円÷12か月≒23万円・・・月額返済額

借入可能額ではなく家計の状況から判断する返済可能額で考える必要がありますが、いくらまで借りられるかは事前に計算することができます。

6. フラット35の金利計算方法は?

最後にフラット35の利息の計算方法について見ておきましょう。


まず利息の金額を知りたい場合は、フラット35の「ローンシミュレーション」を利用すると便利です。
http://www.flat35.com/simulation/simu_01.html フラット35の「ローンシミュレーション」

このシミュレーションでは、借入金額と返済期間、金利の3要素が最低限決めれば月々の返済額や利息額を算出することができます。

(例1)
借入希望額 3,000万円
返済期間 35年
融資金利 1.560%

(シミュレーション結果)
毎月返済額 9.3万円
総返済額 3,896万円

総利息負担額は表示されていませんが、総返済額から借入金額を差し引くことで求められます。
3,896万円-3,000万円=896万円

総利息負担額は896万円となります。つまり、3,000万円を借りることで896万円の負担が増えていますので、購入までに頭金を準備できる期間がある場合は、借入金額の見直しを行うことで、総利息負担額を減少させることができます。 また返済期間を短くすることでも負担を減らすことが可能です。

(例2)
頭金を200万円準備し、借入金額を2,800万円にした場合

借入希望額 2,800万円
返済期間 35年
融資金利 1.560%

(シミュレーション結果)
毎月返済額 8.7万円
総返済額 3,636万円

借入金額が3,000万円の場合と比べ、総利息負担額が260万円減少しています。毎月の返済額も減っているため、住宅ローン返済期間中の負担も軽減されています。

(例3)
返済期間を5年短くした場合

借入希望額 3,000万円
返済期間 30年
融資金利 1.560%

(シミュレーション結果)
毎月返済額 10.5万円
総返済額 3,759万円

返済期間を5年短くすると、137万円の負担軽減となります。ただこの場合、毎月返済額が増えるため、現実的には頭金を準備し、借入金額を減らした方がよいかもしれません。

事前にシミュレーションすると、例2にように頭金を準備するパターンが最も負担が少ないことがわかります。


先に返済可能額の目安がわかっていれば相談しやすいですし、その範囲内で物件を探すこともできます。 返済期間が20年以下や融資率9割以下にすると金利が下がりますので、総利息負担額は減少します。 総利息負担額はなるべく減らしたいので、毎月の返済額を考慮しつつ、相談する前にシミュレーションをしておきましょう。

 

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