56363
52730
HOME»フラット35/フラット35s » マンガで学ぶ住宅ローン » 住宅ローン界隈の知識 » フラット35の金利推移、過去と比較した上での2017年予想
※この記事は約5分で読めます。

フラット35の金利推移、過去と比較した上での2017年予想

フラット35の金利推移、過去と比較した上での2017年予想
皆さんこんにちは、ファイナンシャルプランナーの藤です。今回は、フラット35の金利推移について、2017年の動向などを解説していきます。フラット35というと、低金利かつ長期固定金利のため、サラリーマン世帯には大変人気の住宅ローンです。また、最近はマイナス金利の影響により、住宅ローン金利はこれまで例を見ないほどに低い水準を保ってきました。とはいえ、長期固定金利の住宅ローン商品は、は少しずつ上昇し始めているものもあります。フラット35は、今後どうなっていくのでしょうか。

なお、今回、過去の金利推移について触れた上で、将来金利の予想をしますが、決して将来の金利を約束するものではありませんのでご注意ください。

1.フラット35とは

まず、フラット35について簡単に説明します。


フラット35とは、民間金融機関の融資した住宅ローンを、住宅金融支援機構が譲り受け、そのローン債権をもとに住宅金融支援機構債券を発行して、資金調達を行う形のローンです。

返済方法は、他の多くの住宅ローンと同じように、元利均等返済と元金均等返済から選択することができます。2017年8月現在のフラット35の金利範囲は、以下のとおりです。

【フラット35】金利情報※2017年8月現在
返済期間 15年~20年 21年~35年
金利の範囲 年1.040%~年1.610% 年1.120%~年1.690%
最頻金利 年1.040% 年1.120%

また、省エネルギー性や耐震性などの高い住宅を取得する場合は、「フラット35S」が適用され、一定期間金利優遇が受けられます。建物の性能に応じて、タイプAとタイプBが適用されます。

フラット35の金利プラン
金利引下げプラン 金利引下げ期間 金利引下げ幅
タイプA 当初10年間 2017年9月30日以前の
申込分 -0.3%
タイプB 当初5年間 2017年10月1日以降の
申込分 -0.25%

なお、フラット35により、融資を受けられるのは建物が完成した後です。
注文住宅等の場合は、土地取得資金や建築着手金を支払わなければならないことがあります。このように、融資に先立ち資金が必要な場合の「つなぎ融資」を受けたい場合、予め銀行に相談する必要があるので注意してください。

次に、ここ最近で登場したフラット35の新たな商品について紹介します。

なんとなく選んだ住宅ローンで損をしていませんか?
支払い総額では数百万の差が出ます。金利が安い銀行を比較しましょう↓

見直しで残債が480万円も減額?プロが客観的にあなたの住宅ローンを無料で診断!


フラット35で金利が一番低いのはどこ?人気の3社を比較!
フラット35の低金利3社を比較したページはコチラ

2. フラット35の新しい商品 フラット35リノベ

平成28年10月1日から平成29年3月31日まで、フラット35リノベ(性能向上リフォーム推進モデル事業)の取り扱いが開始されました。


フラット35リノベとは、性質向上リフォームにより住宅機能を向上させた中古住宅を取得する場合に、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。新築住宅は対象とならず、中古のみが対象です。
この商品を利用すると、フラット35の借入金利から一定期間金利が引き下げられます。性能向上リフォーム推進モデル事業として、中古住宅・リフォーム市場の活性化及び住宅ストックの質の向上を図ることを目的としており、本格的な導入に向けて試行的に実施されています。
フラット35リノベを適用する要件としては、建物が一定の技術基準を満たすことが求められます。求められる住宅の性能は、フラット35Sと変わりません。すなわち、住宅金融支援機構が定める、省エネルギー性(断熱等性能等級が4以上など)・耐震性・バリアフリー性・耐久性・可変性の基準を満たした場合に金利優遇が受けられるのです。

フラット35リノベは、建物の性能の高さのレベルに応じて「金利Aプラン」と「金利Bプラン」が設定されています。金利引き下げ期間もそれぞれ異なっています。

フラット35リノベの金利引き下げプラン
金利引き下げプラン 金利引き下げ期間 金利引き下げ幅
金利Aプラン 当初10年間 フラット35の借入金利から
年▲0.6%
金利Bプラン 当初5年間
金利Aプランの技術基準 (1)~(6)のいずれか1つ以上を満たす性能向上リフォームを行うこと
省エネルギー性 (1)認定低炭素住宅
(2)一次エネルギー消費量等級5の住宅
(3)性能向上計画認定住宅(建築物省エネ法)
耐震性 (4)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3の住宅
バリアフリー性 (5)高齢者等配慮対策等級4以上の住宅
(共同住宅の専用部分は等級3でも可)
耐久性・可変性 (6)長期優良住宅
金利Bプランの技術基準 (1)~(6)のいずれか1つ以上を満たす性能向上リフォームを行うこと
省エネルギー性 (1)断熱等性能等級4の住宅
(2)一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
耐震性 (3)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3の住宅
(4)免震建築物
バリアフリー性 (5)高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
耐久性・可変性 (6)劣化対策等級3の住宅で、かつ、
維持管理対策等級2以上の住宅
(共同住宅等については、一定の更新対策が必要)
フラット35リノベ 金利優遇効果 (前提)借入金額3,000万円(融資率9割以下)・借入期間35年・借入金利1.120%
フラット35 フラット35
リノベ金利
Aプラン
フラット35
リノベ金利
Bプラン
借入金利全期間

1.120%
当初
10年間

0.52%
11年目~

1.120%
当初
5年間

0.52%
6年目~

1.120%
毎月返済額 8.7万円 7.9万円 8.5万円 7.9万円 8.6万円
総返済額 3,628万円 3,459万円3,537万円
フラット35
との比較
169万円減91万円減

3. フラット35子育て支援型の創設

「希望出生率1.8」の実現を目指し、住宅金融支援機構による住宅ローン(フラット35)の金利を引き下げ、子育て環境の整備を促進することを目的としています(平成29年3月予算成立予定)。


子育て支援に積極的な地方公共団体と住宅金融支援機構が連携して行い、地方公共団体が財政的に支援をし、金利を引き下げます。

・支援内容
(1) 対象
若年子育て世帯による既存住宅の取得
若年子育て世帯・親世帯等による同居・近居のための新築住宅・既存住宅の取得
(2) 金利引き下げ幅
当初5年間、▲0.25%引き下げ
※対象世帯や近居等の要件は、地方公共団体が、地域の実情を踏まえて設定する。

フラット35子育て支援型 金利優遇効果 (前提)借入金額3,000万円(融資率9割以下)・借入期間35年・借入金利1.120%
フラット35 フラット35子育て支援型
借入金利 全期間
年1.120%
当初5年間
年0.87%
6年目~
年1.120%
毎月返済額 8.7万円 8.3万円 8.6万円
総返済額 3,628万円 3,589万円
フラット35との比較 39万円減

子育て世代の注目の新しい商品
試算例では、当初5年間は毎月4千円の負担減となりますので、その分を子育て費用に充てることも可能となります。現時点では詳細は発表されていませんが、子育て世代にとって注目の新しい商品となります。

では、本題の住宅ローン金利について見ていきます。まずは、すべての金融機関が住宅ローン金利を設定する際の参考にする「長期プライムレート」と「短期プライムレート」について説明します。

4. プライムレートとは?

プライムレートの「プライム」とは優遇という意味で、金融機関が企業にお金を貸し出す際に最も条件のいい場合の金利をプライムレート(最優遇貸出金利)といいます。


また貸出期間が1年未満のときの金利を短期プライムレート、1年以上のときの金利を長期プライムレートといいます。

これらプライムレートは住宅ローンの指標になっています。変動金利の住宅ローンは短期プライムレート、固定金利は長期プライムレートや各銀行の経営状態を基準に決められています。例えば、2017年3月の住宅ローンの変動金利は2.475%、短期プライムレート1.475%の+1%で設定されています。また長期プライムレートはフラット35の金利の指標になっています。

<短期プライムレートと長期プライムレートの推移>
図02

5. フラット35と長期プライムレートの金利推移

フラット35は長期プライムレートを指標にしていると述べましたが、実際にそれぞれの推移を見てみましょう。


下のグラフは、平成20年1月から長期プライムレートとフラット35の最低金利の推移を示したものです。長期プライムレートは日本銀行のホームページで公開されていますが、日本銀行はみずほ銀行が公開しているものを利用しています。またフラット35の金利は住宅金融支援機構のホームページで確認できます。なお、フラット35は返済期間21年以上35年以下で融資率9割以下の場合の金利を採用しています。

<長期プライムレートとフラット35の金利>
図03

この表を見ますと、長期プライムレートとフラット35の金利は同じ動きをしていることがわかります。平成28年3月から平成29年3月までの長期プライムレートは、平成28年7月の0.9%を除き、0.95%と変化はありません。底値で安定していると考えられます。ただし、平成29年に入り、長期プライムレートも若干ですが上昇の兆しを見せています。平成29年7月11日時点では、1.00%でした。欧米市場の金利上昇につられて、国内金利も上昇したためと言われています。詳しい推移については、日本銀行のホームページを確認してみてください。

また、グラフ上には記載しておりませんが、長期プライムレートとフラット35の金利差は、最大で平成23年5月の1.13ポイントでした。また平成20年1月以降、12か月間で最も金利が上がったのが、平成22年9月から平成23年4月までで、2.06%から2.63%上昇しています。このように、基本的には長期プライムレートが上がれば、フラット35の金利も上がると考えて間違いありません。

6.各金融機関のフラット35について

フラット35は、都市銀行、地方銀行など全国様々な銀行で取り扱われています。


ただし、通常の民間住宅ローンとは違い、金利は住宅金融支援機構が上限と下限をそれぞれ設定し、その範囲内で金融機関が設定します。また、事前審査は各金融機関で行いますが、本審査は住宅金融支援機構が行います。

なお、フラット35の上限金利・下限金利の推移はフラット公式サイトのページに記載されています。最低金利、上限金利ともに若干上昇していることが分かります。

また、フラット35の取扱金融機関一覧は、下記に掲載されています。新生銀行でフラット35の取り扱いが無いのが意外です。気になる方は、一度新生銀行住宅ローンのページで確認してみてください。

では、各社の金利について具体的に見ていきます。

⑴みずほ銀行
都市銀行の1つであるみずほ銀行は、フラット35の取扱金額トップの銀行です。保証料・繰上返済手数料・団体信用生命保険料が無料という特徴があります。みずほ銀行住宅ローンのフラット35には、①手数料定額型と②手数料定率型があります。①手数料定額型とは、融資の手数料を定額で支払うタイプであり、②手数料定率型とは、借入金額の1.026%~1.404%を、融資事務手数料として支払うタイプです。

   中でも、②手数料定率型(融資率が90%以内)の金利は、以下のとおりです。

表 みずほ銀行フラット35(手数料定率型)の金利(融資率90%以内)
金利タイプ 固定期間 適用金利(基準日)
全期間固定金利 全期間固定(15年~20年) 1.040%(2017/08/01)
全期間固定(21年~35年) 1.120%(2017/08/01)

みずほ銀行のフラット35は、返済期間を15年~35年まで選ぶことができます。返済期間が短いほど、金利も割安な傾向があります。また、この金利はフラット35の金利幅の中でも下限に設定されています。

<金利推移について>
みずほ銀行フラット35の金利は、フラット35の最低金利の変動に伴い、上記①②ともに2017年5月以降少しずつ上昇を続けています。長期の固定金利プランについては、最近各社とも金利上昇が続いているので、今後も微増の傾向が続くと考えられます。

⑵ 楽天銀行
楽天銀行は、店舗を持たずにインターネット上で運営するネット銀行の1つです。ネット銀行は、運営費が安く抑えられるため、住宅ローン金利が安いことで有名です。その中でも、楽天銀行に関しては業界最低水準と言われています。フラット35に関しても「業界最低水準」と謳って宣伝されています。

表 楽天銀行フラット35の金利(融資率90%以内の場合)
金利タイプ 固定期間 適用金利(基準日)
全期間固定金利 全期間固定(15年~20年) 1.040%(2017/08/01)
全期間固定(21年~35年) 1.120%(2017/08/01)

しかし、上記の表を見て分かるように、楽天銀行フラット35の金利は上記みずほ銀行と変わりません。金利変動の推移も、みずほ銀行と同様です。みずほ銀行も楽天銀行も、住宅金融支援機構が決定した金利幅のうち、最低金利で提供しているからです。

ただし、楽天銀行の融資事務手数料は、借入金額の1.08%と決まっています。その他の特徴としては、保証料・繰上返済手数料が無料で、団体信用生命保険への加入が任意という点が挙げられます。

この他、住信SBIネット銀行の住宅ローン、イオン銀行住宅ローンについても、フラット35の金利は楽天銀行と変わらず最低水準でした。また、同じネット銀行でも、ソニー銀行住宅ローンの中では、フラット35の取り扱いはありません。

7.フラット35の比較ポイント

以上より、フラット35の金利が金融機関ごとに大差ないことが分かりました。


では、フラット35の商品を選ぶときは、どこで比較すれば良いでしょうか。フラット35を選ぶ際のポイントを簡単にお伝えします。

⑴ 手数料を比較する
金利が同じであっても、事務手数料や保証料は各金融機関で様々です。なるべく事務手数料や保証料の安い銀行を選ぶのがポイントです。例えば、上記のみずほ銀行と楽天銀行を例に挙げると、金利は変わりませんが事務手数料が異なっています。みずほ銀行の場合、借入金額の1.026%~1.404%と幅があるのに対し、楽天銀行は1.08%です。おそらく、適用される手数料に幅があるのは、購入する物件の種類や契約者の属性によって具体的な金額を決めるからでしょう。このケースでは、みずほ銀行に対し、自分には何%の融資事務手数料が適用されるかを確認した上で、より安い方を選択しましょう。

⑵ 保障内容を比較する
次に、住宅ローンに附帯している団体信用生命保険や特典内容を比較します。例えば、住信SBIネット銀行の場合、フラット35を含む住宅ローンを利用すると、全疾病保障特約が無料でついてきます。すなわち、病気やケガなどで働けない状態が続いてしまったら、住宅ローンの支払が免除されるのです。

また、イオン銀行住宅ローンの利用者は、イオンでの買い物が割引になります。このように、保障や特典が他の銀行より充実している所を選ぶのも、1つの方法です。

8. 2017年のフラット35の金利はどうなる?

金利はこれ以上、下がることは考えにくい

最後に、フラット35の今後の金利を予想してみます。
これまでプライムレートとフラット35の金利を見たうえで、いくつかの銀行が取り扱うフラット35についてご紹介してきました。過去のデータから将来の金利推移を予測することはできませんが、今年の5月から長期プライムレートが微増を示していることから、今後も0.5%程度の金利上昇が予想されます。ただし、極端なバブルにでもならない限り、いきなり3~5%程度上昇することは考えにくいと言えます。またこれ以上フラット35の金利が下がることは考えにくく、上値は好材料の経済指標が発表されたとしても1.5%前後かもしれません。

このような金利に対する住宅ローンの選択方法ですが、金利はこれ以上、下がることは考えにくいことからフラット35は有力な選択肢となります。そろそろ金利が上がるだろうという思惑は強くなりつつあるので、今後も中長期的な金利は上昇するでしょう。とはいえ、住宅ローン金利は未だ歴史的な低水準が続いています。将来的に、金利が下がる可能性よりも上がる可能性の方が高いため、フラット35を利用するなら今がチャンスであることには違いありません。

また、このようなグラフから、変動金利の金利変動リスクを考えることができます。漠然と「金利が上昇するのが怖い」。と感じているかもしれませんが、どの程度までの金利上昇リスクに耐えられるかを検討してみるのも一つです。変動金利はその金利の低さから利息負担額は少なく、返済額に占める元金の額が多いというメリットがありますので、利息の安さを追求するのであれば、変動金利を選択した方がお得です。


最適な利息プランを見つけましょう。

このように、長期固定金利にも、変動金利にも、それぞれメリット・デメリットがあります。様々な情報を知った上で、現在の金利動向を冷静に分析し、自分に合った金利プランの住宅ローンを見つけましょう。

低金利が期待できるネットバンク。フラット35も含め、一覧で比較しました↓


なんとなく選んだ住宅ローンで損をしていませんか?
支払い総額では数百万の差が出ます。金利が安い銀行を比較しましょう↓

フラット35で金利が一番低いのがどこ?人気の3社を比較!
フラット35の低金利3社を比較したページはコチラ

このページでわからない点があれば教えて下さい、住宅ローン牧場のFPが確認後回答致します。








  • フラット35の通る、落ちるの審査基準、基準年収などをFPが解説! フラット35の通る、落ちるの審査基準、基準年収などをFPが解説!
    フラット35の通る、落ちるの審査基準、基準年収などをFPが解説! こんにちは、自宅にてインターネットによるファイナンシャ... 25,338 views
  • 優良住宅ローンはどうなの?金利や口コミをFPがシミュレーション! 優良住宅ローンはどうなの?金利や口コミをFPがシミュレーション!
    ネット銀行住宅ローンで金利が一番低いのがどこ?人気の3社を比較! ネット銀行住宅ローンの低金利3社を比較したページはコチラ 株式会社優良住宅ローン... 12,310 views
  • クレディセゾンフラット35の評判や金利を分析、事前審査の内容とは? クレディセゾンフラット35の評判や金利を分析、事前審査の内容とは?
    クレディセゾンフラット35の評判や金利を分析、事前審査の内容とは? クレジットカードを使ってお買い物をされる方は、セゾンカー... 9,100 views
  • フラット35のデメリットをFPが解説!楽天銀行が人気?? フラット35のデメリットをFPが解説!楽天銀行が人気??
    フラット35のデメリットをFPが解説!楽天銀行が人気?? 住宅ローンは低金利が続いており、フラット35の固定金利でも利息負担... 1,632 views
  • 住宅ローンシミュレーション。フラット35を例に説明します 住宅ローンシミュレーション。フラット35を例に説明します
    住宅ローンシミュレーション。フラット35を例に説明します 住宅ローンは返済が長期に渡るため、返済のイメージを掴めない人も多いかと思います。しかし長... 1,140 views
  • 人気記事
  • 住宅ローン仮審査と本審査の違い。日数はどのぐらい?FPが解説! 住宅ローン仮審査と本審査の違い。日数はどのぐらい?FPが解説!
    更新日:2017/5/15 ネット銀行住宅ローンで金利が一... 248,103 views
  • ネット銀行の住宅ローンランキング、FPが金利で比較! ネット銀行の住宅ローンランキング、FPが金利で比較!
    更新日:2018/5/17 ネットバンクの中でも金利が... 113,962 views
  • ろうきん住宅ローンを申し込むメリット。評判と口コミをFPが分析! ろうきん住宅ローンを申し込むメリット。評判と口コミをFPが分析!
    ろうきん住宅ローンを申し込むメリット。評判もいいです。 み... 83,841 views
  • 楽天銀行住宅ローンのメリットデメリット&口コミ~FPが解説! 楽天銀行住宅ローンのメリットデメリット&口コミ~FPが解説!
    ネット銀行住宅ローンで金利が一番低いのがどこ?人気の3社を比... 66,869 views
  • 住宅ローン控除のシミュレーション、計算方法をFPが解説 住宅ローン控除のシミュレーション、計算方法をFPが解説
    住宅ローン控除のシミュレーション、計算方法について教えます ... 61,616 views
  • 最新記事
  • 住宅ローンの借り換えで損をするケース?FPが注意点を喚起!~ネットバンク編
    住宅ローンの借り換えで損をするケース?FPが注意点を喚起!~ネットバンク編 住宅...
  • リフォームローンと住宅ローンの違いを解説!金利や審査は異なる?FPが解説!
    リフォームローンと住宅ローンの違いを解説!金利や審査は異なる?FPが解説! 多く...
  • 固定資産税のシミュレーションとは?新築建売やマンションではどうなる?FPが解説!
    固定資産税のシミュレーションとは?新築建売やマンションではどうなる?FPが解説!...
  • 信託銀行と銀行の違いをわかりやすくFPが解説!
    信託銀行と銀行の違いをわかりやすくFPが解説! 一般社団法人信託協会によると、信...
  • 住宅ローンの審査で健康状態はどう影響する?健康診断書は必要?FPが解説!
    住宅ローンの審査で健康状態はどう影響する?健康診断書は必要?FPが解説! 住宅購...
  • 全記事