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フラット35sの条件や金利、金利優遇はいつまで?FPが分析!

フラット35sの条件や金利、金利優遇はいつまで?FPが分析!
住宅ローンを選ぶ基準は、いろいろな考え方があります。最も多いのは、月々の返済負担を安くするために低金利の住宅ローンとして、ネットバンクの変動金利タイプの住宅ローンに申し込むというパターンかもしれません。

これに対して、住宅ローンは長い場合だと数十年に及びます。その期間に様々なリスクがあることを考えて、信頼できる金融機関で固定金利タイプの住宅ローンを選ぶ場合があるでしょう。この点で政府系の住宅金融公庫から、新しくスタートした住宅金融支援機構のフラット35は人気があります。

固定金利タイプの住宅ローンの場合、変動金利タイプより金利が高いというのが一般的ですが、住宅金融支援機構のフラット35に、政策的な目的実現の狙いを持たせたフラット35sを利用できれば、金利面で優遇があることはご存じでしょうか。

1.フラット35の概要

フラット35は、その名前が示すように最長35年間にわたり、金利を一定として借り入れができる住宅ローンです。


フラット35は、民間の金融機関でも取り扱いの窓口があります。「金利の安さも重要だが、金利が上がらないという安心感が欲しい」「ライフプランを立てる上で固定金利のほうがいい」といったニーズに対応しています。

フラット35の実質的な審査や運営は、政府系の金融機関である住宅金融支援機構が行っています。住宅金融支援機構の前身は、住宅金融公庫です。年輩の方ですと、「住宅金融支援機構とは、以前の住宅金融公庫のことです」といえばピンとくるかもしれません。

フラット35の仕組みは、ローンに運用する資金を一般の投資家から調達している点かもしれません。不動産金融の仕組みを使って「すまい・る債」「つみたてくん」などの債券を一般投資家に販売し、その資金を原資に住宅ローンの貸し付けで運用しているとイメージしていただければいいのではないかと思います。

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2.フラット35sの特徴

メガバンクなど民間の金融機関の多くが、店頭表示として示している住宅ローン金利の他に、 優遇金利を設けています。


この優遇金利は、その金融機関に口座を開設しているなど、金融機関にとってのお得意様を他の金融機関に取られないための方策と考えられます。v
政府系の金融機関である住宅金融支援機構は、営利を第一目的とした民間の金融機関と少し様相が違っています。政府系ということで、政府の住宅政策の目的実現を、金融面で応援するという考えで、金利を優遇することが多いです。

フラット35で提示してる金利が、民間の金融機関でいう「店頭表示の金利」であるとすれば、フラット35sで提示している金利は、政府の住宅政策の目的実現を金融面で応援するための優遇金利と考えていいでしょう。

2-1. 政府の住宅政策とは
日本の住宅について、政策や技術的な基準を所管している官庁は国土交通省になります。国土交通省は、旧建設省と旧運輸省が合併した大きな官庁で、合併前ですと旧建設省の内部部局の住宅局という部署がその役割を果たしていました。

現時点における、住宅に関する政策を国土交通省のホームページで確認すると、次の各内容が重点施策として挙げられています。
・長期優良住宅の普及促進
・省エネルギー住宅の普及促進
・建物耐震化の普及促進
・バリアフリー化の普及促進、など
これらの政策を普及促進する目的は、住宅性能の向上と質の高い住生活の実現の他、温暖化防止など地球環境保全への取り組み、頻発する地震や想定されている大きな地震への対策、そして高齢化社会の進展に見合った住宅のリフォームなど、様々なことがあります。住まいの取得にあたり、最大の関門は「住宅資金をどのような方法で調達するか」ということだと思いますが、「多くの方は住宅ローンを利用する」と考えて、金利面で優遇すると同時に、政策目的実現を図るということが、フラット35sの背景にあると思います。

2-2. フラット35sのメリット
フラット35sのメリットは、なんと言っても優遇金利を受けることで月々の返済負担が軽減できることではないでしょうか。モデルケースで試算し、どの程度の返済負担軽減になるのかを確認してみると、次のようになります

■モデルケース:借入金額3,000万円、融資率9割以下、返済期間35年、元利均等返済でボーナス返済無し、
 フラット35の金利は年1.48%

■試算の結果:通常のフラット35と比べて、フラット35sのプランAで総返済額が約87万円、
 プランBで総返済額が約47万円節約できます。金額の内訳については次のようになります。

借入金利毎月返済額総返済額総返済額の差異
フラット35全期間
年1.48%
全期間
月91,561円
38,455,727円
フラット35s-A返済当初10年
年1.18%
11年目以降
年1.48% 返済当初10年
月87,225円
11年目以降
月91,561円
37,580,554円▲875,173円
フラット35s-B返済当初5年
年1.18%
6年目以降
年1.48%
返済当初5年
月87,225円
6年目以降
月91,561円
37,984,644円▲471,083円

2-3. フラット35sの金利タイプ
フラット35sの金利タイプには、次の2つがあります。
・プランA:返済開始から当初10年間について、
 金利を年0.3%引き下げる
・プランB:返済開始から当初5年間について、
 金利を年0.3%引き下げる
上記のイメージを図に示すと、次のようになります。
図1

3.優遇金利を受けるための条件

フラット35sの優遇金利の適用を受けるためには、フラット35の技術基準を満たすことに加え、フラット35s独自の技術基準を満たす必要があります。


具体的には住宅ローンの融資対象となっている物件が、次のいずれかの基準に適合していることが、審査のポイントとなります。
・一定の省エネルギー性を有すること
・ある程度大きな地震に対する耐震性を有すること
・バリアフリー化がされていること
・一定の耐久性を有すること
3-1.一定の省エネルギー性を有すること
2011年3月に発生した東日本大震災以降、省電力化や自然再生エネルギーの活用に対する関心が高まっています。こうしたことを受けて、夏期や冬期にクーラーやヒーターの温度設定がされているオフィスが多くなっています。また、服装についても特に夏期などはノーネクタイといったことも以前と比べると随分定着してきました。

すまいにおいても、「夏は涼しく、冬は暖かい」という住環境は、良質な住宅としての1つの評価基準ではないでしょうか。こうした良質な住宅の取得を推進するという政策目的をもって、優遇金利の適用の要件となっていることが考えられます。

3-2.ある程度大きな地震に対する耐震性を有すること
1995年1月発生の阪神淡路大震災以降、先ほどご紹介した東日本大震災、直近では熊本大地震まで全国各地で大きな地震が頻発しています。また、近い将来に首都直下地震、南海・東南海地震などの発生が予想されていて、その対策が急がれているところです。

このような状況を考えると、住宅の構造が脆弱であるとその損傷の程度は酷くなり、最悪の場合は住めなくなったり、倒壊して死亡したりする危険性があります。すまいは暮らしにとって必要な一方、その中で過ごす時間を考えると、安全や安心は最も重視されなくてはならないのではないでしょうか。

「ある程度大きな地震に対する耐震性を有する」というのは、良質な住宅としての1つの評価基準でしょう。従って、良質な住宅の取得を推進する優遇金利の適用の要件となっていると思われます。

3-3.バリアフリー化がされていること
すまいは一度取得すると、数十年にわたって住むことが殆どです。時の経過とともに住人も高齢化していき、少しの段差でも転びそうになったり、ケガをしたりする可能性が高くなってきます。こうしたことをあらかじめ想定して、不要な段差を無くしたり、階段などに手すりが設置されていたりすれば、転びそうになったり、ケガをしたりする可能性は低くなり、住人の安心や安全につながります。

身体の老化というのは、潜在的ですが誰でも予見できるリスクの1つではないでしょうか。数十年先を考えて、こうしたリスク対策が既に講じられている、いわゆる「.バリアフリー化済み住宅」は、良質な住宅としての1つの評価基準と考えられます。よって、良質な住宅の取得を推進する上で、優遇金利の適用の要件となっていると思われます。

3-4.一定の耐久性を有すること
老いるのは住んでいる人だけではありません。住宅も時間の経過とともに、老朽化によって傷みが目立ってきます。特に水回りや、外気に直接さらされる屋根や壁は傷みが早いと思われます。排水の詰まりを改善したり、剥離箇所の修復など必要なメンテナンスをしておかないと、さらに損傷箇所が拡大します。

住宅の担保価値を考えた場合、良質な材料の使用や設計の工夫によって、耐久性が高い住宅ほど担保価値は高く評価されるのではないでしょうか。従って「一定の耐久性を有すること」も、良質な住宅の取得を推進する優遇金利の適用の要件となっているようです。

4. フラット35sの基準をさらに詳しく

フラット35sには「エコ」と「スタンダード」の2タイプがあります。


「エコ」は「スタンダード」と比較して、省エネルギーに関する基準が多くなっています。優遇金利を受けるために、融資物件に対する要件は次のようになっています。

4-1-1. フラット35s「エコ」プランA:新築物件、中古物件共通の基準
新築物件、中古物件共通の基準を満たす必要があります。基準は次のようになっていて、いずれか1つ以上に該当すればよいことになっています。

基準の区分基準の内容
省エネルギー性法律に基づくトップランナー基準に適合すること
低炭素住宅の認定を受けていること
耐久性等長期優良住宅の認定を受けていること
省エネルギー性と耐震性省エネルギー対策等級4又は断熱等性能等級4かつ耐震等級3
省エネルギー性とバリアフリー性省エネルギー対策等級4又は断熱等性能等級4かつ高齢者等配慮対策等級4以上

4-1-2. フラット35s「エコ」プランA:中古物件特有の基準
新築物件、中古物件共通の基準以外に、中古物件では次の基準のいずれか1つ以上を満たせばよいことになっています。

基準の区分基準の内容
省エネルギー性と耐震性二重サッシ又は複層ガラス使用住宅で耐震等級3
省エネルギー対策等級2以上、又は断熱等性能等級2以上の建設住宅性能評価書の交付を受けているに加え、耐震等級3
省エネルギー性とバリアフリー性二重サッシ又は複層ガラス使用住宅で高齢者等配慮対策等級4以上
省エネルギー対策等級2以上、又は断熱等性能等級2以上の建設住宅性能評価書の交付を受けているに加え、高齢者等配慮対策等級4以上

4-2-1. フラット35s「エコ」プランB:新築物件、中古物件共通の基準
基準は次のようになっていて、該当すればよいことになっています。

基準の区分基準の内容
省エネルギー性省エネルギー対策等級4又は断熱等性能等級4

4-2-2. フラット35s「エコ」プランB:中古物件特有の基準
共通の基準以外に、次の基準のいずれか1つ以上を満たせばよいことになっています。

基準の区分基準の内容
省エネルギー性二重サッシ又は複層ガラス使用住宅
省エネルギー対策等級2以上、又は断熱等性能等級2以上の建設住宅性能評価書の交付を受けている

4-3. フラット35s「スタンダード」プランA:新築物件、中古物件共通の基準
新築物件、中古物件共通の基準を満たす必要があります。プランAに申し込む場合の基準は次のようになっていて、いずれか1つ以上に該当すればよいことになっています。

基準の区分基準の内容
耐震性耐震等級3
バリアフリー性高齢者等配慮対策等級4以上

4-4-1. フラット35s「スタンダード」プランB:新築物件、中古物件共通の基準
プランBに申し込む場合の基準は次のようになっていて、新築物件、中古物件共通の基準である、次のいずれか1つ以上に該当する必要があります。

基準の区分基準の内容
耐震性耐震等級2以上又は免震建築物
バリアフリー性高齢者等配慮対策等級3以上
耐久性等劣化対策等級3に加え、維持管理対策等級2以上

4-4-2. フラット35s「スタンダード」プランB:中古物件特有の基準
プランBに申し込む場合、新築物件、中古物件共通の基準以外に、中古物件特有の次の基準を満たせばよいことになっています。

基準の区分基準の内容
バリアフリー性浴室および階段に手すり設置済み
屋内段差解消済み
5.金利優遇の期限について

フラット35sの金利優遇には、政府の予算措置が関係しています。


予算金額に達する見込みとなった場合には、受付が終了することになります。受付け終了の約3週間前に、フラット35のサイト(http://www.flat35.com/)でお知らせすることになっています。現時点では平成29年3月31日申込み分までが、フラット35sの対象となっています。

6.最後に

日本銀行のマイナス金利政策などがあって、固定金利といってもかなり低い金利となってきています。こうした状況が続いているので、住宅ローンを申し込む際に最初から固定金利を選択したり、変動金利から固定金利に借り換えをする人が増えているようです。

フラット35は、政府系の金融機関が運営しているので安心ですし、住宅金融支援機構は前身の住宅金融公庫の時代を含め、住宅金融について様々なノウハウを持っています。


変動から固定に換える人が増えてます。

このフラット35の借入金利をさらに低くできるフラット35sについて、 ご希望の物件が基準に該当するなら、 お早めに申し込みされてはいかがでしょうか。

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