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住宅ローンは変動、固定どちらを選ぶべき?オリンピックを見据えてFPが分析!

住宅ローンの金利の選び方
住宅ローンを組む際には金利タイプを選択しなければなりません。今後、金利がどのように変動するかを予測して、金利タイプを変動金利や固定○○年金利というように選択しなければなりません。とはいえ自分で金利を選択するといっても、金利の決定プロセスを知っている人も少なければ、銀行員に相談したとしてもあくまでも一般論としてのアドバイスしかくれません。
ローンを契約する人はそのうえで金利を自己責任で選ばなければなりません。
住宅ローンの金利はどのようにして選択するべきでしょうか?金利が決まるプロセスと、今後予測される動向について解説します。

1.固定金利は国債の長期金利で変動する


固定金利は歴史的に低い水準にあるようですね。


固定金利は新発国債10年物の金利に合わせて変動します。いわゆる国債の長期金利という金利です。
現在、世界的な景気低迷の中、比較的安全資産と呼ばれる国債が外国人投資家から多く買われています。また、日銀の金融緩和政策によって市中に流通している国債の大半は日銀が保有しています。
国債が金融市場において売りのほうが多いと価格が下落し金利が上昇します。一方、買いのほうが多いと価格が上昇して金利が低下します。現在の状況は後者で、日銀金融緩和による日銀の国債大量引き受け、外国人投資家の国債の買いという理由によって、国債の長期金利は下落しており、住宅ローンの固定金利は歴史的に低い水準にあります。

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2.変動金利は政策金利によって変動する

新規に借り入れる人の約半数が変動金利を選択しています


変動金利は銀行同士でお金を融通し合う際の「短期プライムレート」という金利によって変動します。そして短期プライムレートは日銀が民間銀行にお金を貸し出す際の金利である政策金利によって決定します。
現在、日銀はゼロ金利、もしくはマイナス金利政策によって、とにかく民間銀行にお金を流し、民間銀行がお金を貸し出しやすくする政策をここ8年程度続けています。
このため、変動金利も歴史的な金利の低さとなっており、現在住宅ローンを新規に借り入れる人の約半数が変動金利を選択しているといわれています。

3.国債の価格が下がらなければ固定金利は上昇しない

金利上昇のリスクとは何か見てみましょう


固定金利は国債の価格が下落しない限り金利は上昇しません。先ほど外国人投資家が安全資産として日本国債を買っていると述べましたが、トランプ大統領就任前後にトランプ大統領への期待感から日本の国債が売られ、株式市場へお金が流れたため、国債価格が下落、フラット35の金利が上昇ということがありました。このように、日本の国債が売られることがあるという点が金利上昇のリスクであるといえます。

4.短期的に見れば金利の大幅な上昇は現実的ではない

金利が上昇するか気になるところです


国債の長期金利が上昇に転じるには、国債が売られ10年物国債の価格が下落するということです。現在国債の大口引き受け先である日銀は民間にお金を流すために民間に流れている国債を買いまくっている状況です。お金を流したことにより消費が活発化してデフレを脱却できない限りはこの政策は続けるでしょう。つまりしばらくは国債の価格が下落する流れではありません。
政策金利も民間銀行が日銀からお金を借りやすくして、融資を促進するためにゼロ金利政策が続けられています。
日銀の国債引き受けもゼロ金利政策も同じ目的で行われているのです。
しかし、残念ながら、現在のところデフレ脱却どころか物価はマイナス、消費も伸びていません。
明確にデフレを脱却できる要素が見つからない以上、短期的には日銀の国債引き受けも政策金利の引き上げも行われることはなさそうです。
つまり、変動固定金利ともにしばらくは大きな上昇要因はないといえます。

5.東京オリンピックで金利は上昇するか

東京オリンピックによる金利上昇について見てみましょう


東京オリンピックで当然ながら日本にはインフラ整備、外国人観光客の大量流入などの多くの経済効果があることが予測されます。実際SMBC日興証券の資産では、準備期間中も含めた経済効果は4兆6,000億円という試算が出ています。
ここで、消費が活性化され、日本のデフレが脱却できれば日銀が金融緩和を継続することも、ゼロ金利政策を継続する意味はありません。
しかし、現在の日本の不景気は少子高齢化、政府の財政難などの構造的な問題点を原因として起きています。 東京オリンピックで短期的に好景気となることは間違いないでしょうが、ここで日本の構造的な問題の解決になるかどうかは非常に不透明です。
つまり、政策金利の引き上げ、金融緩和の縮小というような大きな流れにはならないのではないでしょうか?
金利はわずかに上昇するかもしれませんが、大幅な金利上昇はないというのが大方の見方であるといえます。

6.歴史的な超低金利の今、30年先を考えたら超長期間の固定金利がねらい目かも

今後の金利上昇リスクを考えてみましょう


ここまで述べてきたように、短期的に見れば変動金利も固定金利も上昇する可能性はそれほど高くないといえます。このため、出来上がり金利が最も低く優遇幅が大きい変動金利は人気があります。
ただし、住宅ローンは借入期間が30年以上に及ぶことも珍しくない、超長期の借入です。ここ数年で見れば大きな金利の上昇要因はないかもしれませんが、長期的に見れば金利上昇リスクもあります。
日本に財政的な信用がなくなり、国債が外国人投資家に売られる可能性もありますし、何十年も日銀が政府の借金を引き受けられるわけではありません。
今後の金利上昇のリスクを考えれば史上最も金利の低い今のうちに長期の固定金利を選択し、今後数十年の間に起こるかもしれない金利の上昇リスクに備えておくというのが筆者は最も現実的な選択であると考えています。

もくじ

可能性としては今後30年間、現在の低金利が継続するということも考えられます。
以上のような状況を加味して金利選択はくれぐれも慎重に自己責任で行ってください。

 

もくじ

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