56363
52730
HOME»返済方法について » 住宅ローンを一括返済する場合の計算方法や利息上のデメリットをFPが解説!
※この記事は約2分で読めます。

住宅ローンを一括返済する場合の計算方法や利息上のデメリットをFPが解説!

住宅ローンを一括返済する場合の計算方法や利息上のデメリットをFPが解説!
住宅ローンは借りたときに返済額がすべて決まり、あとは頑張って返済をする。そんなイメージを持ってはいないでしょうか。実はローンを借りて20年、25年という時間が経過してから、返済総額を「抑える」方法が存在します。それが「一括返済」です。一括返済のポイントや計算方法、一方で一括返済を進めることによって生じるデメリットを分析しましょう。

1、住宅ローンの一括返済とは?

住宅ローンの一括返済とは、契約時に締結する30年や35年といった本来の借入完了時期の前に、残額を数カ月分まとめて返済することです。


残額をすべて返済する一括返済と、一部分をまとめて返済する部分返済に分かれますが、どちらも「一括返済」と称するケースもあります。また、本来の借入期間から繰り上げて返済することから、金融機関によっては「繰上げ返済」と呼ばれることも多いです。

一括返済の最大のメリットは、本来は何か月も分けて返済する時に上乗せされる「金利」分を削減できることです。住宅ローンは当初利息が多く、次第に減少していく元利均等返済と、当初から元金と利息が一定の元金均等返済がありますが、特に元金均等返済は返済が進んでも利息分が残っているため、一括返済の効果が大きいものです。

住宅ローンの一括返済は、上記にて説明した「期間短縮型」のほかに、「返済額軽減型」があります。返済額軽減型は、住宅ローンを返済する期間は変えずに、当初の返済額を抑制する方法です。現役世代で当面は子どもの教育費はかかるものの、子供が独立すると生活に余裕が出る見込みなので返済額を高くしたい。というニーズに対応する方法です。

なんとなく選んだ住宅ローンで損をしていませんか?
支払い総額では数百万の差が出ます。金利が安い銀行を比較しましょう↓

見直しで残債が480万円も減額?プロが客観的にあなたの住宅ローンを無料で診断!


ネット銀行住宅ローンで金利が一番低いのがどこ?人気の3社を比較!
ネット銀行住宅ローンの低金利3社を比較したページはコチラ

2、住宅ローン一括返済の計算方法は?

住宅ローンの一括返済は、金融機関にてシミュレーションをすることができます。


また、日本銀行内に事務所を置く金融広報中央委員会が運営する「知るぽると」の以下のページでも試算をすることができます。

知るぽると:https://www.shiruporuto.jp/public/document/container/sikin/menu/s_kuriage.html

一括返済のシミュレーションでは、主に以下のような情報を入力します。

当初借入元金(うちボーナス返済額)
当初借入額
返済済み借入額
返済方法(元利均等返済・元金均等返済・ステップ返済)
借入金利(初回の適用金利)
繰上げ金額

※ ローンシミュレーションの入力事項は運営元によって異なります。

金融機関によっては自社の確認事項にもとづいてシミュレーションサイトを作成しているため、可能な限り実際に現実に借入をしていて、一括返済の申込を考えている金融機関のシミュレーションで試算をするようにしましょう。実際の一括繰上げとの差異も少なくなります。

3、住宅ローン一括返済のデメリットは?

そんな住宅ローン一括返済ですが、メリットばかりではありません。デメリットについても抑えましょう。


(1)団体信用生命保険(団信)との関係
住宅ローンを申し込む際は団信こと、団体信用生命保険に加入する必要があります。団信とは終身保険の一種で、万が一の保険金が住宅ローンの返済残高(残債)と相殺されます。そのため、遺された家族は返済を引き継がなくてもいいという制度です。

当然ながら、住宅ローンを期間短縮型で一括返済すると、団信の加入も消滅し、保険給付の対象から外れます。その分、通常の終身保険に加入していれば問題ないのですが、なかには団信の加入時に終身保険を解約している人もいます。その場合は一括返済で団信の効果がなくなるタイミングで新しく保険に加入するなど、対策が必要です。一括返済を決めたのはご主人で、終身保険を解約したのは奥様というケースも散見されますので、現在の加入状況を共有するようにしましょう。

(2)住宅ローン特別控除との関係
一括返済により、それまでに返済終了した期間も含め、返済月数が120回よりも少なくなった場合、その年から住宅ローン控除が受けられなくなります。一括返済で圧縮できるお金を算出した場合は、その代わりに適用できなくなる住宅ローンの減税額を計算するようにしましょう。計算してデメリットが目につく場合は、期間短縮型ではなく返済額軽減型を選択すると、特別控除を継続できる可能性がとても高くなります(必ず試算をするようにはしましょう)。

参考:国税庁 住宅ローン特別控除 https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm

かつ前提としてですが、一括返済をすると数回分の返済原資が必要となります。家計の貯蓄額が減ることにも繋がりますので、生活費に余裕がない方は背伸びをせず、返済可能額を計算して一括返済するようにしましょう。家計の支出には「予期せぬ支出」がともないます。

4、ほかの借入をする場合は

ただ、住宅ローンを一括返済し、債務を「なくす」ことで、ほかのローンにメリットになることもあります。個人では自動車ローンやブライダルローンなど、ほかのローンの時期を重ねて組む場合、住宅ローンの返済額が多いことで審査に不利になる可能性があります。

さらに顕著なのが経営者の場合です。経営者は現在の運営資金を将来の収益を見越して借りますが、住宅ローンがあると審査に不利に働く、という話もあります。特に対象口座に入金を忘れてしまったなど、マイナスの要因のある方は、会社が本格的に資金繰りをする前に返済しておく、ということも賢い方法です。会社の借入においては担保(抵当権設定物件)を設定するのも一般的ですが、住宅ローン返済中の物件は金融機関の判断により抵当権設定ができない場合もあるので注意しましょう。


デメリットをふまえて一括返済を検討しましょう。

住宅ローンを一括返済するときの考え方や方法、返済額のシミュレーションからデメリットまでを包括的に確認しました。様々な角度から一括返済の特徴を踏まえて、家計の見直しに活用していきたいものですね。

低金利が期待できるネットバンク。フラット35も含め、一覧で比較しました↓


なんとなく選んだ住宅ローンで損をしていませんか?
支払い総額では数百万の差が出ます。金利が安い銀行を比較しましょう↓

ネット銀行住宅ローンで金利が一番低いのがどこ?人気の3社を比較!
ネット銀行住宅ローンの低金利3社を比較したページはコチラ

このページでわからない点があれば教えて下さい、住宅ローン牧場のFPが確認後回答致します。








  • 住宅ローン事前審査の日数、結果が待ち遠しい、FPが期間を解説! 住宅ローン事前審査の日数、結果が待ち遠しい、FPが期間を解説!
    住宅ローン事前審査の日数、結果が待ち遠しい 住宅ローンの事前審査に申し込むということは、物件が決まり購入までのカウントダウンを始... 41,881 views
  • 4000万円の住宅ローン、適正年収はいくら?FPが解説! 4000万円の住宅ローン、適正年収はいくら?FPが解説!
    4000万円の住宅ローン、適正年収はいくら?FPが解説! 2016年初頭に政府が前例のないマイナス金利を導入後、継続... 21,491 views
  • 頭金は入れたほうがトク!?住宅ローンで損をしないテクニックをFPが紹介! 頭金は入れたほうがトク!?住宅ローンで損をしないテクニックをFPが紹介!
    頭金は入れたほうがトク!?住宅ローンで損をしないテクニック 一般的には住宅を買う場合、購入資金の1割から2割程度頭金を用意し... 18,925 views
  • 住宅ローン繰り上げ返済の計算方法と注意点をFPが解説! 住宅ローン繰り上げ返済の計算方法と注意点をFPが解説!
    住宅ローン繰り上げ返済の計算方法 繰上げ返済でどのくらいお得になるのか知りたいとは思いませんか?実は、返済早見表を使えば計算はそう難... 13,638 views
  • 元利均等返済とは計算式と計算方法をFPが解説! 元利均等返済とは計算式と計算方法をFPが解説!
    元利均等返済とは計算式と計算方法をFPが解説! ローンの説明書などに元金均等とか、元利均等という言葉が並んでいるのを目にしたことがある人も少... 10,077 views
  • 人気記事
  • 住宅ローン仮審査と本審査の違い。日数はどのぐらい?FPが解説! 住宅ローン仮審査と本審査の違い。日数はどのぐらい?FPが解説!
    更新日:2017/5/15 ネット銀行住宅ローンで金利が一... 247,978 views
  • ネット銀行の住宅ローンランキング、FPが金利で比較! ネット銀行の住宅ローンランキング、FPが金利で比較!
    更新日:2018/5/17 ネットバンクの中でも金利が... 113,911 views
  • ろうきん住宅ローンを申し込むメリット。評判と口コミをFPが分析! ろうきん住宅ローンを申し込むメリット。評判と口コミをFPが分析!
    ろうきん住宅ローンを申し込むメリット。評判もいいです。 み... 83,784 views
  • 楽天銀行住宅ローンのメリットデメリット&口コミ~FPが解説! 楽天銀行住宅ローンのメリットデメリット&口コミ~FPが解説!
    ネット銀行住宅ローンで金利が一番低いのがどこ?人気の3社を比... 66,815 views
  • 住宅ローン控除のシミュレーション、計算方法をFPが解説 住宅ローン控除のシミュレーション、計算方法をFPが解説
    住宅ローン控除のシミュレーション、計算方法について教えます ... 61,602 views
  • 最新記事
  • 住宅ローンの借り換えで損をするケース?FPが注意点を喚起!~ネットバンク編
    住宅ローンの借り換えで損をするケース?FPが注意点を喚起!~ネットバンク編 住宅...
  • リフォームローンと住宅ローンの違いを解説!金利や審査は異なる?FPが解説!
    リフォームローンと住宅ローンの違いを解説!金利や審査は異なる?FPが解説! 多く...
  • 固定資産税のシミュレーションとは?新築建売やマンションではどうなる?FPが解説!
    固定資産税のシミュレーションとは?新築建売やマンションではどうなる?FPが解説!...
  • 信託銀行と銀行の違いをわかりやすくFPが解説!
    信託銀行と銀行の違いをわかりやすくFPが解説! 一般社団法人信託協会によると、信...
  • 住宅ローンの審査で健康状態はどう影響する?健康診断書は必要?FPが解説!
    住宅ローンの審査で健康状態はどう影響する?健康診断書は必要?FPが解説! 住宅購...
  • 全記事