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自営業でも住宅ローンが通った?裏技を知りたい!

自営業でも住宅ローンが通った?裏技を知りたい!
はじめに
2017年7月、住宅ローンの金利は過去最低水準を記録しています。「住まいを購入するなら今がチャンス」と考えている方も多いでしょう。しかし、住宅ローンは誰でも組めるわけではありません。

住宅ローンを利用するにあたり、一番厄介な属性は自営業をなされている方と言っても過言ではありません。とくに、創業したばかりの方や、過去3年間の業績に一度でも赤字がある方、税金対策で、所得を低めに申告している方は、普通に住宅ローンを申し込まれても、まず融資がつきません。ついたとしても、大幅に減額された!など、自分の借りたい金額が借りられないことが多いと思います。今回は自営業者の方が、なんとか住宅ローンを組む方法をお教えしたいと思います。

1.なぜ自営業者はローンが通りにくいのか

一定の属性を満たしているか否かにかかっています。



自営業の方は、サラリーマンと比べると、経費でいろいろなものが落とせる、税金をあまり納めなくてもよい、時間的な制約をうけにくい、自由がある、などなど、良い面もたくさんあるかと思います。
サラリーマンの筆者も、自営業の友人たちと飲みに行くことがありますが、会議費として経費で落としているのを見たり、高級車を社有車として乗っているのを聞いたりすると羨ましく思ったものです。

しかし、自営業者にも大変な苦労があることはもちろんわかっています。本業でお付き合いのある社長や、前述した友人などは、時間的制約を受けにくいといっても、仕事が受注できない=即業績が下がる。すなわち食っていけない。など、ハイリスクハイリターンであることは十分承知しております。

それをふまえた上で、自営業の方で一番大きなデメリットは、サラリーマンと比べて与信が少なくなることではないでしょうか。ではなぜ、与信が少なくなるのでしょう?

住宅ローンの審査で何より大切なのは、「安定性」と「継続性」です。もし、あなたがサラリーマンで、それなりの企業にお勤めの方であれば、多少ノルマに対する成績やお勤めの部署、会社の業績が悪くても、お勤めの限り、お給料は払われますし、リストラされる可能性も低いです。(ものすごい零細企業や、ブラック企業はべつにして)この差が大きいのです。ほとんどのローンの申し込み条件に「安定した収入がある方」と記載されていると思います。この部分が、サラリーマンであればほぼ無条件で満たされます。

一方、自営業者の場合はどうでしょうか?たしかに、儲かっている時の収入は高級サラリーマンを余裕でしのぐほど収入があるでしょう。ただ、会社の業績が悪い時は、それほど収入が無いはずです。収入が無くなると、住宅ローンの返済も滞ってしまうかもしれません。この不安定さが、住宅ローンの与信に大きく関わってきます。
自営業の方ですんなり住宅ローンを組める方は、大体下記のような属性です。
・確定申告や決算書で3期黒字を出している。
・400万程度所得があり、それに伴う所得税を納めている。

いかがですか?上記2つを見る限り、サラリーマンぽい感じだと思いませんか?逆に言うと、上記2点をしっかり守っている、またはそれに代わる信用があなたにあれば住宅ローンは通せるということです。

勿論、自営業が通りやすい銀行というものはありますが、その時々の情勢で変わります。
下記のモゲチェックのような外部コンサルティングにお任せするのも良い手段だと思います。


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2.自営業者が注意すべきケース

それでは、ケースごとに住宅ローンを通すための方法をお伝えしていきます。


■創業したばかりの方は
まず、創業したばかりの方は、残念ながら信用がありません。信用が無いということは、当然住宅ローンを借りるにあたり、不利になるということです。しかし、住宅ローンが絶対通らないというわけではありません。ただ、最低でも1期分の確定申告書、もしくは、決算書が必要となります。これらの書類を用意して、普通に申し込めばOKかというと、そうではなく、自営業者でもローンが通りやすい金融機関を選択する必要があります。

また、サラリーマンのように、全額ローンで購入や頭金100万円のみで、後はローン!等という住宅ローンの借り方はまずできません。ある程度(最低20%)の自己資金が必要となります。これらの条件を全て満たせば、自営業者でもローンが通りやすい金融機関を選択さえすれば可能性はあります。ただ、あくまでも可能性があるだけで、必ず通るわけではない。といえるほど、創業したばかりの方は与信の面で不利であるということは覚えておいてください。ただし、当然開業医や弁護士事務所など、社会的にハイスペックであると認められるような事業は別ですが。

■3年間の業績に一度でも赤字がある方
前述のとおり、住宅ローン審査の最大のポイントは「安定性」と「継続性」です。そのため、1度でも赤字を出してしまうと、安定性が足りず、貸し倒れのリスクがあると判断されます。その結果、審査が通らなかったり、通っても希望より少ない額しか融資を受けられなかったりします。

ただし、このケースの場合、どのような理由で赤字にしているかが重要となってきます。確定申告書や決算書の中身が精査され、売上減による赤字や、販管費の増加による利益の減少で赤字になっていない限り、取引先の金融機関であれば、土俵に乗れるチャンスはあるといえます。また、減価償却費や地代などを経費に入れているために赤字になっている場合は、銀行に相談してみてください。金融機関によっては、減価償却費を経費に含めず所得を判断してくれるところもあるからです。

なお、2~3年前は赤字でも、前年度の業績が黒字であれば、フラット35の審査が通るかもしれません。フラット35は、主に前年度の所得をもとに審査するからです。

■税金対策で所得を低めにしている方
実際は順調に利益を上げていても、税金を減らすために収入を過少申告していたり、経費をきっちり計上したりしている人は多いでしょう。もちろん、節税したい気持ちは分かります。しかし、住宅ローン審査の際に提出する確定申告書の中で、審査に使われる年収は「収入」ではなく「所得」の方です。すなわち、何でもかんでも経費で落としていると、年収が少ないとみなされます。

とはいえ、このケースは黒字を出しているため、比較的ローンを通しやすいケースであるといえます。一番手っ取り早いのは修正申告をおこない、所得を上げ、税金を納めるという方法です。そうすることにより、安定した収入があるとみなされますので、融資が通りやすくなります。もっとも、修正申告するときは、以下の点に注意が必要です。
⑴ 修正申告をする場合は、税務署から理由を聞かれるため
  、正当な理由を用意しておく。
⑵ 通常の住宅ローン審査では、直近2~3年の年収が考慮さ
  れる。1年のみの修正申告は、効果が薄い可能性がある。
⑶ 修正申告しても、必ず住宅ローン審査が通るとは限らな
  い。その場合も、所得が増加した分の追徴課税を納めな
  ければならない。

自社の決算内容を見直し、修正申告すること自体は、悪いことではありません。ただし「住宅ローン審査に通るために修正申告する」という理屈は通りませんから、慎重に考えた上で行いましょう。

■税金の支払いを滞納している方
もし、借金やカードローンの借り入れがある場合、住宅ローン審査は不利になります。しかし「自営業者が税金を延滞している」というのは、借金以上に、住宅ローン審査にも響きます。

なぜなら、返済不能になったときに、税金の取り立てはローンの返済よりも優先されるからです。たとえ、物件に銀行の抵当権が入っていても、多くの場合、競売時には税金の支払いが優先されてしまうので、銀行としてはリスクのある取引になってしまいます。

万が一、税金の支払いが遅れている方は、事前審査の段階で金融機関に確認しつつ、すみやかに未納の状態を解消しましょう。

3.融資が通りやすい金融機関は?

次に、自営業者の方でも比較的審査が通りやすい住宅ローンの種類を紹介していきます。


■フラット35
筆者が自営業者に融資をつけるなら、まず一番に考えるのがフラット35です。フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して販売する長期固定金利型の住宅ローンです。フラット35は、国が提供している住宅ローンなので、貸し倒れが起きても国費で補てんされます。そのため、審査基準は民間金融機関よりも緩いと言われています。フラット35には、以下の特徴があります。
・全期間固定金利
・優良住宅や一定の耐震基準を満たした住宅であれば、
 金利が優遇される
・団体信用生命保険への加入が任意
・保証料無料・保証人不要
・繰上げ返済手数料無料
・年収・雇用形態・勤続年数の要件が無い

民間金融期間が提供する通常の住宅ローンは、年収300万円以上、勤続年数2~3年を申し込み要件に掲げている所が多いです。一方、フラット35に関しては、そのような制限はありません。事業を興したばかりの自営業の方や、契約社員の方も、気軽に申し込むことができます。
また、フラットであれば、多少決算書の内容が悪くても、収入としてしっかり所得を上げておけば、返済比率を重視しますので、そこさえクリアすれば融資がつく可能性があります。

ちなみに、返済比率とは、所得に対し、「ローン」の支払いが何パーセントを占めているのかを指します。ここでいうローンとはこれから借りる住宅ローン以外にも、支払い続けている車のローンやブライダルローンなどすべてのローンを足したものとなります。フラット35が定める返済比率の上限は、以下のとおりです。

※自己資金が1割以上必要
年収 400万円未満 400万円以上
基準 30% 35%

すなわち、前年度の所得が400万未満の方の場合、年収に占める返済負担率は30%以内、400万以上の方の場合35%以内にしましょうという意味です。希望額がこれを超えてしまう場合は、借入額が減額されてしまいます。逆に言えば、借入額がこの範囲におさまっていて、かつ、10%の自己資金があれば、借りられる可能性は高いといえるのではないでしょうか。

■スルガ銀行の住宅ローン
次に、スルガ銀行の住宅ローンをお勧めします。スルガ銀行は、静岡県に本店を構える地方銀行ですが、東京・名古屋・大阪などの大都市にも店舗があります。

スルガ銀行の特徴は、その与信の審査にあるといえます。スルガ銀行独自のスコアリングにより、通常の銀行では貸付できないような属性であっても、融資がつけられる可能性があります。たとえば、通常の銀行では所得としてみなしてくれない経費部分(減価償却費や地代家賃、接待交際費など)ただし、一般的な住宅ローンより借り入れ金利は高く、変動金利型が中心となります。

スルガ銀行住宅ローンの現在の金利は、変動金利型で2.475 % ~ 5.875 %と、最近の市場金利よりもずいぶん高く設定されています。このように、高金利に設定することにより、スルガ銀行は貸し倒れに対するリスクをヘッジしていると考えられます。

最後に、地元にスルガ銀行の支店が無い方はゆうちょ銀行に申し込むようにします。
なぜゆうちょ銀行なのかというと、実はゆうちょ銀行の住宅ローンは、スルガ銀行の住宅ローンを取り扱っているだけだからです。審査の方法もスルガ銀行とほぼ同じで、自営業者の方や外国人の方でも融資がつく可能性が一般的な金融機関よりも高いといえます。
当然、スルガ銀行の住宅ローンですので、金利は高めです。

・金利が高すぎて無理
現在の低金利の水準で、スルガ銀行のような高金利のローンを変動で組むのは賢い選択とはいえないかもしれませんが、すぐに住宅が必要な方は利用するのも1つの方法です。しかし、長期間にわたりスルガ銀行の高金利を支払う必要はありません。

起業したての方は、3年間しっかり仕事をし、3年分の決算書を見栄えのいいものにし、所得を上げれば、一般的な銀行の住宅ローンへの借り換えは十分可能です。すなわち、いったんはスルガ銀行住宅ローンを利用し、3年後に低金利のローンに借り換えてしまえばよいのです。

■取引銀行の住宅ローン
「スルガ銀行は金利が高すぎて利用しにくい」と思う方は、自社のキャッシュフローがを一番わかっている会社の口座がある銀行に住宅ローンの申し込みを行うのもひとつの方法かもしれません。特に、取引銀行であれば、これまでの実績や信用を評価してくれる可能性が高いため、他の金融機関よりも有利な条件で融資が受けられる可能性があります。

また、通常借り入れがある場合は、住宅ローンの審査に大きく影響します。しかし、事業のために借金をした場合、取引銀行はそのことをよく知っていますから、柔軟な姿勢で審査してくれるかもしれません。

いずれにしろ、自営業者の方で、上述した決算内容や属性の方は、フラットかスルガ銀行が一番借りやすいのは間違いありません。まずは、何年ローンを組むか、借入額はいくらにするか、固定金利にするか、変動金利にするか、元利均等返済にするか、元金均等返済にするかということを決めていきましょう。そして、月々のお支払い額をかっちりシミュレーションしたうえで、どちらに借り入れするかを検討してみてはいかがでしょうか?

■ネット銀行の住宅ローン
最近は、住宅ローンを提供するネット銀行が増えてきています。ネット銀行は、店舗を持たないため、運営費が安く抑えられるという特徴を持ちます。そのため、都市銀行や地方銀行に比べて金利は低めです。また、ネット銀行は審査基準もまちまちで、収入要件や勤続年数の定めがない所も多いです。以下は、自営業者の方におすすめできるネット銀行の住宅ローンです。

⑴ 住信SBIネット銀行
住信SBIネット銀行は、三井住友信託銀行とSBIホールディングスが共同出資したネット銀行です。住宅ローン金利は、ネット銀行の中でも業界最低水準と言われており、若いサラリーマン世帯にも人気を集めています。充実の保障にも注目です。
【特徴】
・自営業者・契約社員・派遣社員でも、継続的に
 安定収入があれば申し込み可能
・団信保険料無料・全疾病保障特約の保険料無料

⑵ ソニー銀行
ソニー銀行は、その名のとおり、ソニーグループ傘下のネット銀行です。ネット銀行ならではの金利や手数料の安さや、専任アドバイザーによる手厚いサポートにより、お客様満足度82.5%と高い支持を得ています。
【特徴】
・前年度年収400万円以上なら自営業者でも借り入れ可能
・ソニーストアの購入代金やアート引越センターの
 引越料金が割引される

⑶ じぶん銀行
じぶん銀行は、KDDIと三菱東京UFJ銀行が共同出資して設立した銀行です。申し込みから契約までスマホで行うことができ、融資実行までの期間が短く済みます。基準となる年収も低めなので、起業したての方や若いサラリーマン世帯にもおすすめです。
【特徴】
・前年度年収200万円以上なら自営業者でも借り入れ可能
・団信保険料無料・ガンと診断されたら住宅ローン残債務が
 半分免除
・書類はすべてペーパレス
・auユーザーには特典がある

上記で紹介したネット銀行以外にも、自営業者が申し込みできるネット銀行はたくさんあります。ネットと聞くと、不安を感じる方もいるかもしれませんが、手続の方法は電話などで教えてくれますし、相談にも応じてくれます。ある程度安定収入を持つ自営業者の方は、ネット銀行の利用を検討してみる価値はあるでしょう。

最後に

今回は、自営業者の住宅ローンに関して以下のことが分かりました。
・自営業者が住宅ローンに通りにくい原因は、サラリーマン
 に比べて、安定性の部分で劣るからである。
・自営業者が住宅ローンを組みたい場合は、過少申告せず、
 実態に即した確定申告をする。
・事業の赤字が減価償却費や地代によるものであれば、
 金融機関によって審査が通ることもある。
・税金の滞納は住宅ローン審査でかなり不利になる。
・フラット35やスルガ銀行住宅ローンは、自営業者
 でも利用しやすい。
・上記の他にも、自営業者に利用しやすいネット銀行の
 住宅ローンがある。

このように、自営業者だからといって、住宅ローンを組めないわけではありません。安定収入を得て、税金もしっかり納めていれば、通常のサラリーマンと同じように融資を受けることは充分可能です。しっかりと下調べや対策を行い、住宅ローンを利用して、良い住まいを手に入れられると良いですね。


まずは、住宅ローンについての情報収集を始めてみると良いでしょう。

各金融機関のホームページでは、住宅ローンの仮審査やシミュレーションができることが多いです。また、定期的に住宅ローン相談会を開催している金融機関もあります。

このページでわからない点があれば教えて下さい、住宅ローン牧場のFPが確認後回答致します。








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