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マンションの固定資産税の相場とは?FPが解説します!

固定資産税や都市計画税??
物件の価格に応じて高くなる?

すまいに関係する出費は、借家と持ち家で変わってきます。借家の場合、具体的にはアパートや賃貸マンションの場合だと、毎月の家賃負担がありますね。他方、持ち家の場合だと住宅ローンを利用している場合は、その月々の返済があります。いずれも家計に占める支出の比率としては高く、多くの方が関心を持っていると思います。
持ち家の場合、あまり目立たないのですが、固定資産税や都市計画税といった、資産に関してかけられる税金があります。納税といえば所得税に関心が行きがちですが、物件の価格が高額になると、毎年支払う固定資産税を合計するとかなりの金額になります。

1.固定資産税とは

固定資産税の納税金額を計算する式があるクマよ!!!


固定資産税は、土地や建物の他、不動産とみなされる設備や船舶、航空機などにかかる税金です。課税するのは住所地の地方自治体である市町村となっていて、税務署などに納める国税ではなく、地方税になります。
固定資産税は市町村の貴重な財源となっている場合が多く、自治体によっては歳入の半分近くを占めている場合があります。まず、次のポイントで固定資産税の概要をご紹介します。
・納税義務がある人
・課税の基準となる期間
・納税の期日
・納税する金額の計算方法
・都市計画税との違い


1-1. 納税義務がある人
納税義務がある人は法律で定める時点において、固定資産税の課税対象となる資産を保有している人になります。単独所有の場合は納税義務がある人を特定できますが、共有名義の場合もありますね。その場合はどうなるのでしょうか。
共有名義の場合は、それぞれ持分というものがあると思います。この持分の多い人や、登記の際に、最初に名前がある人宛に、固定資産税の納付書が送られてくることが多いようです。納税通知は共有している人の各々に送られるのではなく、所有者の代表と見なされた人に送られてくるようです。
納税通知を発行する側である市町村としては、固定資産税を払ってもらえばいいということで、その支払いの内訳を共有者間でどのように負担するかについては関与しません。ただし、負担に関して共有者間で紛争が生じたりして、期日までに納税しなかった場合は延滞税や利息をとられたり、最悪の場合は資産の差し押さえを受ける場合がありますので注意が必要です。
なお、納付書が送られてくる共有者の代表の方について、納付書を発行する市町村において、所定の手続きをすることで送付先を変更することができます。

1-2. 課税の基準となる期間
固定資産税は毎年の1月1日時点で、課税の対象となっている資産を所有している人に納税義務があります。例えば本記事の執筆時点の2017年5月に関しては2017年分の固定資産税の納税義務がある人は、2017年1月1日時点で、課税の対象となっている資産を所有している人ということになります。
では、2017年1月2日時点でマイホームを所有することになった人は、2017年1月1日時点で、課税の対象となっている資産を所有していないということなので、2017年分の固定資産税の納税義務は発生しないのでしょうか。
マイホームを購入する場合には、購入代金の他に固定資産税相当額を不動産屋さんなどの売り主に支払う場合が殆どです。先ほどの場合だと、売却前のマイホームを2017年1月1日時点で所有している不動産屋さんなどの売り主に支払う義務があると言っても、翌日には不動産を買った人に物件を譲渡するので、それ以降の固定資産税を2017年分の固定資産税として支払うのは少しおかしな話になりますね。
よって、2017年1月1日時点で売却前のマイホームを所有している不動産屋さんなどの売り主が納める固定資産税は、「マイホームとして買った人が払って下さいね」ということになります。
基本的な考え方は固定資産税の納税は日割りで按分して負担するということです。売却前のマイホームが2017年4月1日に売買された場合、2017年分の固定資産税は2017年1月1日から2017年3月31日までは不動産屋さんなどの売り主が負担し、2017年4月1日から2017年12月31日までは買い主が負担するという考え方です。売り主と買い主でそれぞれ納めるのではなく、納めるのは売り主として、買い主が負担する分を購入代金の他に固定資産税相当額として徴収するということですね。

1-3. 納税の期日
納税の期日は送られてくる納付書に明記されていますので、確認して遅れないように納付しましょ。前述のように、納付の期日に遅れたり、納税しないでいると督促状が来て、延滞税や利息をとられたり、最悪の場合は資産の差し押さえを受ける場合があります。
納付書が届く時期は、お住まいの地域で違いがあるようです。東京23区だと毎年6月に納付書が届き、一括払いの他に6月、9月、12月、翌2月の4回分割払いということが多いようですが、それ以外の周辺都市だと6月、9月、12月、翌2月の4回分割払いということもあるようです。また、大阪市や名古屋市だと毎年4月に納付書が届き、一括払いの他に4月、7月、12月、翌2月の年4回・分割払いということが多いようです。
このようにお住まいのある自治体によって納付書が届く時期や、納税の期日が違いますのでお住まいのある自治体のホームページなどで事前に確認しておくといいでしょう。

1-4. 納税する金額の計算方法
固定資産税の納税金額を計算する式は次のようになります。

・固定資産税の納税金額=課税標準額×税率(=1.4%)

土地や建物の売買価格でなく、「課税標準額」というところがポイントです。この「課税標準額」は「固定資産評価基準」という国が定めた基準に基づいて算定するというものです。よって、課税標準額がどのように計算されたかは、市町村が計算した根拠の開示部分を見ないとはっきりしません。
「課税標準額」の概算としては、物件の時価の70%程度と言われています。「課税標準額」は、居住用の住宅など生活の基盤として不可欠なものについては軽減措置がとられます。具体的に言うと、土地の部分について、居住用の住宅の敷地となっている場合で面積が200平方メートル以下の部分は、「課税標準額」が1/6の評価になり、その分を反映して固定資産税の納税金額が少なくなります。
居住用の住宅の敷地で200平方メートルを超える部分は「課税標準額」が1/3の評価になります。たとえば300平方メートルの場合は、次のようになります。
・軽減後の課税標準額=
課税標準額×1/6×200/200+課税標準額×1/3×100/100


固定資産税は、課税標準額が次の金額に満たない場合にはかかりません。
・土地:30万円
・建物:20万円


建物の部分について、居住用の住宅などでは土地の場合と同様に、固定資産税の軽減が受けられる場合があります。内容は次のようになっています。
・床面積120平方メートルまでの新築の場合:
3年間に限り、固定資産税額が1/2になる
・床面積120平方メートルまでの認定長期優良住宅:
5年間に限り、固定資産税額が1/2になる

建物については時限的な固定資産税の軽減ですので、軽減期間を過ぎると「急に固定資産税が増えた」とパニックにならないように注意しましょう。また、税率について「1.4%」としていますが、「固定資産税は自治体の貴重な財源」ということで、条例によってこの税率を変更して高くすることが認められています。どこに住むかを考える場合に、事前に固定資産税の税率を確認しておくほうがいいのかもしれません。
固定資産税の計算は、土地と建物で軽減措置がそれぞれあり、内容が異なるので計算が面倒な部分があるかもしれません。概算を掴むためのシミュレーターがないか探してみたところ、東建コーポレーション株式会社がシミュレーターを公開しているので、使ってみてはいかがでしょうか。

1-5. 住宅ローン返済計画に入れておく
住宅ローンは完済すれば、その後は発生しない支出となりますが、固定資産税や次にご紹介する都市計画税は、住宅ローンを完済しても、持ち家を売却しない限りは固定的に支出し続けることになる税金となります。通常は、長年住宅ローンを払い続けた人は、よほどのことがない限り、持ち家を手放すことはしないと思います。そうした意味で、固定資産税は所得に関係なく「一生払い続ける税金」ということになりますね。
こうしたことを考えると、本記事の題目である「マンション」の場合だと、将来の家族の姿やライフプランを思い描いて、ムリのない面積の物件を選んだほうがいいのではないでしょうか。
私の場合だと、夫婦と子供一人を基準にマンションの部屋を選びました。その結果、マンションの他の部屋よりもやや狭い部屋となりました。不動産屋さんは当時の私の職種や年収の面からもっと広い部屋を勧めましたが、住宅ローンの返済負担と固定資産税などの税負担をなるべく少なくするという意味で、今の間取りでよかったと思います。なお、マンションの場合は管理費や修繕積立金の負担も部屋の広さに比例して負担することになりますので、マンションの部屋の面積によって一生涯に係る住まいへの支出金額は大きく違ってきます。
やや狭い部屋といっても、固定資産税と都市計画税を合わせて年間16万円ほどを毎年支出していますので、住宅ローンがあれば月々の返済額1万円以上上乗せした金額を払っていることになります。また、ローンが終わったとしてその後30年間住み続けると、500万円近い税金を負担することになります。広い部屋だと管理費や修繕積立金を含めて、この倍以上の支出になることもあるでしょう。

1-6. 都市計画税との違い
固定資産税は持ち家を所有すれば納税義務が生じる税金ですが、これとよく似た税金に都市計画税があります。都市計画税は持ち家の場所によってかかる場合とかからない場合があります。都市計画税は都市計画によって整備する道路や公園、下水道などの建設費用の財源となる税金で、基本的には「都市計画区域内にある市街化区域にある物件」が課税の対象となります。
都市計画税も固定資産税と同じく税金の軽減はありますが、少し違いがあります。一覧表にすると次のようになります。都市計画税では土地に軽減措置はありますが、建物や家屋に軽減措置はありません。

課税上の区分 固定資産税 都市計画税
200平方メートル以下の
住宅用地
課税標準の軽減
=評価額×1/6
課税標準の軽減
=評価額×1/3
200平方メートル超の
住宅用地の場合
200平方メートル迄 課税標準の軽減
=評価額×1/6
課税標準の軽減
=評価額×1/3
200平方メートル超 課税標準の軽減
=評価額×1/3
課税標準の軽減
=評価額×2/3
住居無しの更地 課税標準の軽減無し

納税額の計算は次の算式で行います。
・都市計画税の納税金額=課税標準額×税率(=0.3%:最大)

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2.固定資産税の特徴

固定資産税評価額が少ない物件を選んで所有したほうがいいクマね!!!


マンションの広さに応じて?
合計するとかなりの金額??

固定資産税は財産を持っている人を対象としています。従って持ち家に住んでいる場合は納税義務がありますが、借家に住んでいる人は納税義務はありません。しかし家賃の中に借家の持ち主である大家さんが納める必要がある固定資産税が含まれていると考えていいでしょう。
固定資産税は所得税などと違い、損益通算や所得控除などがありませんので、節税は難しいと言えます。固定資産税の課税の基礎となるのが固定資産税評価額ですが、固定資産税を節税しようとすれば、この固定資産税評価額が少ない物件を選んで所有したほうがいいということになるのではないでしょうか。

3.マンションの場合の相場

都会は高いクマね!!驚くクマ!!!


不動産情報サイト・アットホームで中古マンションの価格相場を調べてみると、主な都道府県で平均的な数字として次のようになりました。

都道府県 平均価格/物件床面積
東京都内平均
神奈川県内平均
千葉県内平均
埼玉県内平均
愛知県内平均
大阪府内平均
5,477万円/60平方メートル以上80平方メートルまで
3,175万円/60平方メートル以上80平方メートルまで
2,220万円/60平方メートル以上80平方メートルまで
2,335万円/60平方メートル以上80平方メートルまで
2,108万円/60平方メートル以上80平方メートルまで
2,491万円/60平方メートル以上80平方メートルまで

平均価格と床面積から、先ほどご紹介した
東建コーポレーション株式会社のシミュレーターを使って、築後6年目以降の固定資産税を計算してみました。なお、このシミュレーターは戸建て住宅を対象としているようですので、マンションの場合として次の仮定を加えています。
・価格は土地と建物で50%ずつとする ・土地面積は床面積と同じとする ・マンションの床面積を70平方メートルとする ・固定資産税評価率は70%とする ・階数は3階以上とする ・耐火・準耐火構造とする ・固定資産税の税率は1.4%とする
計算した結果、マンションの固定資産税の相場としては次のような金額となりました。

都道府県 固定資産税の金額
東京都内平均
神奈川県内平均
千葉県内平均
埼玉県内平均
愛知県内平均
大阪府内平均
313,142円/年
181,545円/年
126,910円/年
133,525円/年
120,507円/年
142,443円/年

かなり仮定を入れていますので実際の金額とは違いがあると思いますが、マンションの固定資産税の相場としては、年間12万円以上の支払いになっていると考えて良いのではないでしょうか。マンションを自己所有とした場合、「住宅ローン以外にも、税負担で月1万円以上の支出が発生する」ということは、心にとめておくほうがいいようです。

低金利で住宅ローンが借りやすくなっても、マイホームを持った途端に納税義務が生じる固定資産税は要注意です。借家にしても家賃の中に含まれていると考えられるものの、持ち家がある人ならほぼ一生お付き合いする税金ですので、合計するとかなりの金額を支出することになります。
「都心の夜景の美しい高層階の広い間取りのマンションに住む」というのは、1つの憧れでありステータスではありますが、低く見積もっても月1万円以上の税負担が生じることを知っておくと、ライフプランにマッチした物件選びに役立つのではないでしょうか。

 

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