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固定資産税のシミュレーションとは?新築建売やマンションではどうなる?FPが解説!

固定資産税のシミュレーションとは?新築建売やマンションではどうなる?FPが解説!
住宅を購入した後にかかるランニングコストに「固定資産税」があります。固定資産税は、お住いの市町村が課税する地方税であり、所有している土地や建物の「固定資産税評価額」といった「価値」に対してかかる税金になります。仮に新築建売住宅や新築マンションを購入した場合、お住いの市町村の担当部署が、現場(建物)を確認して価値を決定することになります。そして、その決定した価値(固定資産税評価額)に税率を掛けて固定資産税額が確定します。本記事では、住宅購入した多くの方が気になる固定資産税のシミュレーション方法について解説していきます。

1.固定資産税の基本的な部分を知っておこう

はじめに、固定資産税のシミュレーションをする上であらかじめ知っておきたい基本的な部分をここではいくつか紹介します。


新築建売住宅や新築マンションの場合は、特殊な部分が多く特に注意が必要なため、基本的な部分を確実に押さえておくことが大切です。

1-1.建物の固定資産税が決定するまでの流れ
新築建売住宅や新築マンションを購入した場合であったとしても、取得した土地に対してすでに固定資産税評価額は算定されているため、土地は大きな問題にはなりません。一方、新築建売住宅や新築マンションの場合、固定資産税評価額がまだ決まっていないことから、何かしら合理的な方法(以下の流れ)で算定する必要があります。

図02

新築建売住宅や新築マンションの場合は、業者との売買契約にあたり、必ず「不動産登記」をすることになりますので、法務局へ申請した登記内容が税務署や市町村の担当部署にも伝わることになります。つまり、市町村の担当部署が「現地に行って確認する」といったところから始まり、固定資産税評価額や税額が決定され課される流れとなります。実際のところ、建物の固定資産税評価額を算定するにあたり、システムにデータを入力することで行われることになるため、「ヒューマンエラー=人為的ミス」が発生する可能性が高い税金であるのと同時にあくまでもお住いの市町村側から税額が計算されて課される仕組みであることを知っておく必要があります。

1-2.固定資産税の「標準税率」はお住いの市町村によって異なる
固定資産税の計算式は全国共通であるものの、固定資産税の税率はお住いの市町村によって実は異なる特徴があります。固定資産税の計算式は以下の通りです。

固定資産税評価額×標準税率

固定資産税の標準税率は「1.4%」となります。

1-3.新築建売住宅も新築マンションも「軽減措置」は基本的に同じ
新築建売住宅や新築マンションを購入した場合、一定の条件を満たすことで固定資産税の軽減措置が適用される仕組みとなっています。これは一戸建てやマンションといった違いは特になく、あくまでも「新築=まだ一度も使用されていない」ことで足ります。

1-4.固定資産税評価額は「3年に1回」見直される
お住まいの市町村によって時期が異なりますが、通常、固定資産税評価額は「3年に1回」見直されます。建物は月日の経過と共に価値が下がると考えるのが一般的であることから、固定資産税評価額は低くなると考えることができます。一方で所有している土地は、新しい大型店舗や新駅が開設されることによって地価が上昇することもあるため、時として固定資産税評価額が上がることによって納めるべき固定資産税額が増加する場合もあり得ます。回りの環境が固定資産税評価額などに大きな影響を与えることに繋がります。

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2.新築建売住宅も新築マンションの固定資産税の実状とは

これから新築建売住宅や新築マンションを購入する予定のある皆さまにとって、ランニングコストとなる固定資産税が実際にいくらになるのか大まかに知りたい方も多いと思います。


そこで本項では、新築建売住宅と新築マンションにおける固定資産税の実状について簡単に紹介していきます。あくまでも参考=目安としてお役立て下さい。

2-1.新築建売住宅の場合
新築建売住宅の場合、建築された時期などによって異なることが予測されますが、まずは「業者へ直接尋ねるのが最も望ましい方法」であることは間違いありません。たとえば、土地の場合、所有者が販売業者であることから固定資産税評価額や納めている税額について必ず把握していることは確実です。そして、新築建売住宅の建物の部分につきましても、時期によってはすでに税金が課されていることから業者に聞くことで確実な金額を知ることができます。

2-2.新築マンションの場合
新築マンションの場合におきましても、所有者が業者であるため、基本的には建売住宅と同じようにまずは「業者に直接尋ねてみる」のが最も無難な考え方です。土地は敷地面積をマンションの部屋数で割って専有面積を決めるのが一般的ですが、通常、固定資産税の軽減措置が適用される面積である場合がほとんどであることから、大きな固定資産税額を課されることは少ないのが実状です。なお、新築マンションの場合、居住用の床面積に廊下や階段といった共用部分を按分した面積が加算されることになりますが、この面積が「50㎡以上280㎡以下」であることが軽減措置の条件となっています。ポイントは、50㎡以上であると考えられるため、この部分は確実に押さえておきたいポイントであるのと同時に、やはり直接業者へ軽減措置の対象になるのかどうかを尋ねるのが確実でしょう。

3.固定資産税のシミュレーション例

最後に参考として新築建売住宅を購入したと仮定し固定資産税のシミュレーションを簡単に紹介します。


あくまでも参考目安であることを留意するようにして下さい。

売買物件の詳細とシミュレーション条件
内容 金額等
土地の固定資産税評価額 1,200万円
建物の固定資産税評価額 1,000万円
固定資産税税率 1.4%
土地の面積 185.50㎡
建物の床面積 104.30㎡
軽減措置の条件 すべて満たしているものとする

土地の固定資産税
1,200万円×6分の1=200万円(軽減措置)
200万円×1.4%=28,000円(土地にかかる年間固定資産税額)

建物の固定資産税
1,000万円×1.4%=140,000円(建物にかかる固定資産税)
140,000円×2分の1=70,000円(軽減措置)

1年間に納めるべき固定資産税額
28,000円+70,000円=98,000円

上記98,000円を年4回に分けて納めるのが一般的です。また、固定資産税を納める時期は、お住いの市町村によって異なりますが、物件の購入初年度は、所有している業者と日割り計算で固定資産税を按分して納めるのが一般的であるため、すべての税額を納めなくともよい場合がほとんどです。

4.最後に

固定資産税のシミュレーションをするにあたり、新築建売住宅や新築マンションは、注文住宅の場合と異なり、所有者が販売業者であるため、必要最小限の登記手続きだけで足りるほか、固定資産税の軽減措置が適用できる点は大きなメリットと言えます。また、新築建売住宅や新築マンションの場合、固定資産税の税額や評価額などは、所有者に聞くことで把握できる場合がほとんどであることから、わざわざ役所に聞く手間や負担が省けることもメリットの1つと言えるでしょう。


ローン返済だけでなく固定資産税にも気をつけましょう。

これから新築建売住宅や新築マンションを購入しようと検討している皆さまにとって固定資産税は毎年かかる税金であることから、住宅ローンの返済金額と併せて住宅購入前に確実に把握しておくべき重要な項目であることは間違いありません。

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