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住宅ローン控除のシミュレーション、計算方法について教えます

住宅ローン控除についてあなたはどれだけ知っていますか?マイホーム購入に興味ある人なら、「10年間で500万戻ってくる」などの文字を広告で見かけたことがあるでしょう。
住宅ローン控除を一言でいうと、「住宅ローンで家を買うと税金が戻ってきますよ」という制度です。注意すべき点は、還付金の額は人によって違うこと、控除を受けるためには複数の条件があることです。この2点を踏まえつつ、シミュレーションで実際の住宅ローン額を見ていきましょう。

住宅ローン控除と所得税の仕組み

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住宅ローン控除とは最大で10年間、納めた所得税から所定の額が戻ってくる(これを還付金と言います)制度です。そのためまずは所得税について理解する必要があります。
所得税は、収入(所得)に対して納める税金です。給与・株の売買・土地の売買…等々の種類に分けられており、種類ごとに計算方法が異なりますが、ここでは一番一般的な会社員の「給与所得」について解説します。

給与所得の所得税とは?
給与所得の所得税は会社で代行してくれるため、納税しているという意識は薄いかもしれませんが、毎月お給料から天引きされています。実は税金は1年単位で計算します。つまり1月1日~12月31日まで1年間の給与が全部支払われてから計算するのが本来の形です。しかしそれでは年末(もしくは年初)に経理は大忙しになってしまいます。そこで毎月の給与を「年額の1/12」と仮定して毎月所得税を天引きします。
そして年末、年間給与額が確定した後実際の所得税額と概算で算出した所得税額の際を調整します。それが会社員ならご存知の『年末調整』です。
このように、毎月の給与の中から納税している所得税。この所得税の還付を受けるのが住宅ローン控除です。

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住宅ローン控除の要件

要件を満たしていないと住宅ローン控除は受けれない??


住宅ローン控除はだれでも受けられるわけではありません。主な要件を見てみましょう。
1.住宅ローンの返済期間は10年以上
2.新築住宅の場合は床面積が50平米以上で、その家屋の1/2以上が住宅用部分であること
3.中古住宅でも適用可能ですが、耐火建築物で築25年以内、それ以外の建築物で築20年以内であること
4.住宅の購入後半年以内に入居
5.所得3000万円以下の年のみ

他にも要件はありますが、主なものは以上になります。

住宅ローン控除の額は?
住宅ローン控除の控除率は、【借入金等の年末残高×控除率】です。気になる控除率は居住年と住宅構造によって異なります。現在は平成31年6月までの控除率が決まっています。

  借入金等の年末残高の限度額 控除率 各年の控除限度額 最大控除額
一般住宅 4,000万円 1% 40万円 400万円
認定住宅の特例 5,000万円 1% 50万円 500万円

(総務省HPより抜粋)

認定住宅とは「認定長期優良住宅・認定低炭素住宅」のことで、太陽光パネル・断熱材等を使用した省エネ性能の高い住まいです。
例えば住宅ローン3500万円で一般住宅を購入したとします。そして年末のローン残高が3400万円だとすると、【3,400万×1%=34万円】が控除額になります。もし6,000万円の住宅ローンを組んでいたとしても、上限が4,000万円(認定住宅なら5,000万円)なので【上限額×1%】が控除額となります。
しかし住宅ローン控除とはそもそも還付金を受け取る制度です。所得税を34万円以上支払っていなければ還付を受けることができません。そこでサラリーマンの住宅ローン控除を所得税額も含めてシミュレートしてみます。

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住宅ローン控除のシミュレーション

実際に収入例別で住宅ローンの控除をシミュレーションしてみました


【基本設定】
・世帯主 夫
・小学校就学前の子供1人
・妻 年間収入100万程度
・初年度の年末住宅ローン残高は3000万円(一般住宅購入)
・毎年のローン返済額120万円
・給与以外の所得はないものとする

最初に所得税を計算しよう

1.給与所得控除
給与所得からは必要経費に代えて、一定金額を収入から差し引くことができます。控除額は以下の速算表で求めることが出来ます。

給与等の収入金額 給与所得控除額
180万円以下 収入金額×40%(最低65万円)
180万円超~360万円以下 収入金額×30%+18万円
360万円超~660万円以下 収入金額×20%+54万円
660万円超~1,000円以下 収入金額×10%+120万円

(国税庁HPより抜粋)

2.社会保険料控除
基本設定の家族の場合、所得控除後に配偶者特別控除が受けられますが、配偶者特別控除は現在廃止が検討されているので敢えて考慮しません。その他の人的控除(生命保険料控除・医療保険控除等)も、個人差があるためここでは考慮しないものとします。
でも、もうひとつ控除できるものがあります。それは【社会保険料控除】です。会社員の場合、厚生年金保険料や健康保険料も天引きされています。この額に税金はかかりません。保険料率は15%程度が目安です。
これらの額は源泉徴収票で確認できますが、今回は手取り前収入から概算でシミュレートします。

3.税率を乗じる
1と2の控除により「課税される金額(課税総所得金額)」が算出されます。この額に税率をかけて所得税を算出します。この税率も、所得によって税率が変わる為、以下の速算表で計算します。

課税総所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超~330万円以下 10% 9.75万円
330万円超~695万円以下 20% 42.75万円
695万円超~900万円以下 23% 63.6万円
900万円超~1800万円以下 33% 279.6万円

(国税庁HPより抜粋)
以上が所得税額を計算するのに必要な数字です。ちょっと難しく感じるかもしれませんが、給与収入を当てはめるだけなので簡単です。収入別に2つの例を挙げていきます。

<基本設定で年収400万円の場合>
1.給与所得控除

400万円-(400万円×20%+54万円)=266万円
2.社会保険料控除(15%とする)
266万円-(266万円×15%)=226.1万円
3.税率を乗じる
226.1万円×10%-9.75万円=12.86万円
以上より、所得税は【12.86万円】となります。
4.住宅ローン控除額との比較
初年度住宅ローン控除所額は【3,000万円×1%=30万円】ではありますが、そもそもの所得税額が12.86万円のため、住宅ローン控除の上限もその額となります。

10年後のローン残債は1920万円なので【1920万円×1%=19.2万円】つまりこのケースでは【ローン残債×1%】 を一度も所得税が上回らないため、住宅ローン控除の総額は【12.86万円×10年=128.6万円】です。

<基本設定で年収800万円の場合>
1.給与所得控除

800万円-(800万円×10%+120万円)=600万円
2.社会保険料控除(15%とする)
600万円-(600万円×15%)=510万円
3.税率を乗じる
510万円×20%-42.75万円=59.25万円
以上より、所得税は【59.25万円】となります。
4.住宅ローン控除額との比較
住宅ローン控除所額は【3,000万円×1%=30万円】なので上限30万円までの控除を受けることができます。

このケースでは10年間常に所得税が【ローン残債×1%】を上回るため、漫然とローン返済した場合の住宅ローン控除合計額は【246万円】です。

年収別住宅ローン控除比較結果
年収 控除合計額
年収400万円 128.6万円
年収800万円 246.0万円

*計算はあくまで概算です
*控除率、適用要件は随時変わりますのでご注意下さい

最後に住宅ローン控除のまとめ

住宅ローン控除は最大で500万円が還付されるという大きな控除です。ですが、最大値は「年末のローン残高の1%」かつ「所得納税額以下」となります。それら両方の条件を考え、『最大500万円』という一種のセールストークに惑わされることなく、冷静にマイホームの購入をしてください。『500万円戻ってくるんだから500万円上乗せして買おう』なんて考えるのはとっても危険なのでお気を付け下さい。

専門家としては控除はボーナスととらえることをお勧めします。貰えることを前提に家計を考えると、万が一制度変更があったり、何らかの事態で要件に適合しなくなった場合に家計が圧迫されてしまいます。ボーナスとして家計の足ししたりローン返済に充てるなら、住宅ローン控除はあなたにとって素晴らしい「ギフト」となるのではないでしょうか?

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このページでわからない点があれば教えて下さい、住宅ローン牧場のFPが確認後回答致します。








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