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住宅ローン繰り上げ返済の期間短縮型と返済額軽減型はどちらが有効?FPが解説!

住宅ローン繰り上げ返済の期間短縮型と返済額軽減型はどちらが有効?FPが解説!
人生で最も高い買い物といわれる住宅購入。購入にあたっては綿密な計画が不可欠です。住宅購入の特徴は、現金で購入する人は少数派で、多くの人は金融機関から住宅ローンを借りて購入します。住宅購入後、この住宅ローンの負担が大きく、収入が安定した段階で「繰上げ返済を考えている」という方も多いでしょう。

1、住宅ローンは金融機関への返済

この住宅ローンの返済は借入れた元本に利息を付加して、購入者の代わりに不動産会社に資金を一括で支払った金融機関に対して分割返済します。


返済期間も20年や30年といった長期間に及びます。たとえば当初は「30年の借入スケジュール」と想定しながらも、当初の返済予定と収入などの返済力が変わり、教育費などの兼ね合いから返済期間を短縮する可能性も。これが住宅ローンの繰り上げ返済です。繰り上げ返済は期間を短くする期間短縮型と、毎回の返済額を軽減する返済額軽減型の2種類があります。それぞれ、どのような特徴を持っているのでしょうか。

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2、期間短縮型と返済額軽減型の違い

まず期間短縮型とは、毎月の返済額を変えずに返済期間を短くする方法です。


短縮する部分を「一括払い」すると考えるとイメージしやすいでしょう。期間を短縮化する分、その部分に課せられるはずだった利息を削減することができます。利息の高い住宅ローンを返済している場合はとても効果的です。

一方、返済額軽減型は返済期間こそ変えず、返済額を削減する方法です。返済額軽減型は返済期間が短縮化されることはありませんが、毎月の返済額が下がることで負担感を下げる効果があります。これは、住宅ローンの返済において、元本と利息がそれぞれどれくらいの割合になっているかによってどちらを選んだらいいのか、を判断する必要があります。住宅ローンは返済方法によって、「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。

3、元利均等返済と元金均等返済

元利均等返済は当初利息の返済分が大きく、次第に漸減していく代わりに元本の返済分が大きくなります。


総返済額自体は借入当初が少なく、次第に増加していく特徴を有しています。一方の元金均等返済は元利均等返済と比べ、返済額が一定です。

たとえば住宅ローンを借り入れて15年経過したタイミングで繰上げ返済を利用するとしましょう。その時にもともと元利均等返済を利用していたか、元金均等返済かによって負担感が大きく異なってきます。繰上げ返済のシミュレーションをする際は、借入形態にも留意しましょう。

4、返済形式を選ぶときには「今後の支出予定」を確認する

ただ、この場合は繰上げ返済をする期間にどのような支出が想定されるかを考えることが、返済型を決めるポイントだと考えられます。


教育費や老後資金のことを考えて、返済額の減少で十分ならば返済額軽減型。そもそも返済期間を短縮化することで住宅ローン返済の負担を大きく削減したいのであれば期間短縮型を優先して考えるとよいでしょう。

ただ、先々の資金を節約しなければと思うばかりに、現在の貯蓄を無計画に繰上げ返済の原資に回すのは危険です。返済形式を選ぶ際は、「今後の支出予定」を確認するようにしましょう。

そのとき、期間短縮型を選択することで思わぬデメリットが生じてしまう場合もあります。2つのパターンを見ていきましょう。

(1)住宅ローン特別控除
期間短縮型を選択して、完済するまでの返済回数が(返済済みを含め)120回を下回った場合は、住宅ローン特別控除はその年から受けられなくなります。期間短縮型で繰上げ返済をする場合は、特別控除の対象から外れないか留意するようにしましょう。

(2)団信の保証期間に注意する
住宅ローンに加入するとき、団信こと団体信用生命保険に加入する場合があります。団信とは終身の生命保険のことで、契約者が死亡・高度障害など万が一の事態になった場合の保険金は住宅ローンの返済金に充当されます。これにより、遺された家族が住宅ローン返済を引き継がない効果があります。

この団信は、期間短縮型で住宅ローンの返済を早めると当然、保証期間が終了してしまいます。団信に加入するときに民間の終身保険を解約している場合は、注意するようにしましょう。年齢が重ねると終身保険の保険料が増えるデメリットこそありますが、もしもの場合に備えて終身保険に加入することが必要です。期間短縮型を利用する場合は、「代わりの終身保険」に気をつけましょう。

5、早目の繰上げ返済は住宅ローンのデメリットを相殺できる

さて、人生には上り坂と下り坂に加えて、「まさか」があるといわれます。余裕があるときの繰上げ返済は、本来住宅ローンを返済するときに家計が苦しくなっているという「隠れたリスク」を回避する効果があります。

また、今後の金利水準にも注目です。2016年初頭に導入されたマイナス金利政策により、現在日本では前例のない低金利が続いています。ただ、今後金利が上昇する可能性も高いとされ、このまま本来のスケジュールで利息を支払っていると結果的に「損をする」可能性があります。このリスクを早めの住宅ローン返済で予防できる効果があります。


このように、住宅ローンの繰上げ返済は様々なリスクを摘み取るお勧めの方法です。

ただ、期間短縮型と返済額軽減型のどちらを選ぶのかで異なる特徴があります。それぞれの特徴を分析して、自身の家計に相応しい方法を選択するようにしましょう。

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