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住宅ローンにおける元利均等返済をFPがシミュレーション。計算式も解説!

住宅ローンの返済について考える
人生で最も高い買い物である住宅購入。その住宅購入において、大半の方が利用するのが「住宅ローン」です。住宅ローンを利用するにあたっては、「返済」のことを綿密に考える必要があります。特に20年も30年もの長期間にわたって返済期間が続く住宅ローンは、元本をどのタイミングで返すのか、そして子息をどのように返すのかが計画立てることが大切。当然ながら、元本を早く返すと、残元本額が少なくなるために利息も減り、総返済額が減っていきます。

1、元利均等返済と元金均等返済

住宅ローンの金利について考えてみましょう。


特に最近は「周りが借りているから」と住宅ローンを気軽に借りるも、長期的な返済プランがその後の生活の変化に対応できず、返済計画が狂い折角の居住物件を手放すことになるケースがあります。手放された物件は、まだ売却額のある「任意売却」として売主にお金が残る場合もありますが、裁判所による手続きを要する「競売」となってしまうケースも最近は特に多く、社会問題となっています。その計画の狂いには、金利がどのようにかかったのかも重要な要素のひとつです。
そのように住宅購入のポイントともいえる住宅ローンの金利。住宅ローン返済には、この元本+利息の組み合わせで、2種類の返済方法があります。
(1)元利均等返済
元金と金利を合わせた返済額が一定で、返済元本に占める元金と利息の割合が変化していきます。現在、住宅ローンの返済方法として最も多く利用されている方法です。また、金融機関や専門家も多くが「お勧め」としている金利方式です。
(2)元金均等返済
元利均等返済に対して、元金部分を返済期間で按分して均等に返済する方法です。元本部分の残額に応じて金利が上乗せされるため、当初は返済額が(元利均等返済に対して)多くなるものの、次第に返済額が少なくなっていきます。総返済額にいたっては、元利均等返済より少なくなります。
(3)それぞれの違い
元利均等返済と元金均等返済の違いをまとめます。

  当初返済額 総返済額
元利均等返済 少ない 多い
元金均等返済 多い 少ない
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2、なぜ元利均等返済の利用者が多いのか

利均等返済が支持されているのはなぜでしょうか?


総返済額が少ない元金均等返済ではなく、なぜ元利均等返済が支持されているのでしょうか。それは、住宅ローンが必要な「年齢」に関係があります。
住宅ローンの必要な年齢は、借り手の背景によっても変わりますが、20代後半から30代が多いです。この年齢は教育費や生活費といった支出が大きな負担になる年代でもあります。総返済額は多くなっても構わないので、住宅ローン借りる「初期」に、返済負担を和らげることのできる元利均等返済が支持されていると考えられます。

3、元利均等返済の計算式

元利均等返済の計算式をご紹介します。


元利均等返済は、以下の計算式で求めることができます。

毎月の返済額 借入金額×利率×(1+利率)返済回数
/      
(1+利率)返済回数ー1  

とても難しい印象の計算式ですが、大切な住宅ローンの金利を決める計算式です。ただ、実際にはこの計算式で返済額を算出している人はほとんどいません。なぜなら、金融機関のシミュレーションサイトで返済目安を「瞬時に」算出することができるからです。「公的なサイトで検索したい」という方には、日本銀行に事務所を有する金融広報中央委員会の「知るぽると」にて返済シミュレーションをすることができます。また、金融機関などに相談すると、瞬時に試算して貰うことができます。
参考:知るぽると
 https://www.shiruporuto.jp/public/document/container/sikin/menu/s_kariire.html

4、元利均等返済は途中で変えることはできないのか

試算をしたうえで検討するのがいいですね!


当初は元利均等返済が良いといっても、途中で考え方が変わることもあるでしょう。ただ、1度設定した元利均等返済は返済期間中、基本的に変えることができません。例外は「住宅ローンの借り換え」です。住宅ローン返済が開始して十数年後、家計の状況も変わったために、また安定した老後資金の確保のために、住宅ローンを早めに返済する、という方法があります。この場合、元利均等返済から元金均等返済に変えることができる場合も。ただ、金融機関によっては金利方式まで変更できない場合もあります。この場合は必ず、残額に対して元金均等返済に変更した方がいいのか、それとも元利均等返済の「まま」がいいのか、試算をしたうえで判断するようにしましょう。それらの試算には、上記知るぽるとなどのシミュレーションを使用することで求められます。

5、家計が安定してからは元金均等返済が「お勧め」?

先が見通せない昨今です!ニーズによって考えてる必要がありますね。


ここまでの話をすると、総返済額としては元金均等返済が低いものの、当初の返済額の低さで元利均等返済のニーズが高いという方向性でまとめました。ただ、結婚が晩婚化し(すべての方が結婚後『マイホームを買う』とは限りませんが)、住宅購入の年齢が上がっている昨今、当初の返済額よりも総返済額の低さを優先させたい、というニーズも目立ってきています。
ただ、同時に現時点は前例のないほどの「低金利」です。今後、政府の目指すインフレが上昇すると長期金利が合わせて上昇する可能性が高いという点。また、アメリカでトランプ大統領の治世下となり、先が見通せないことから、まず低金利のうちに利息を返済しておきたい、ということで元利均等返済のニーズが維持される可能性もあります。まさに過渡期といえるのではないでしょうか。
低金利のうちに利息を返済

6、まとめ

専門家の意見も参考にしながら、判断したいですね!


住宅ローン借入において元利均等返済を選ぶか、それとも元金均等返済を選ぶかは、その後20年、30年の長期プランを方向付ける大切な選択です。様々な状況を見極めながら、また、専門家の意見を参考にしながら、判断することが大切です。

もくじ

繰り返しになりますが最近は試算も容易くできるようになったため、積極的に活用するようにしましょう。

 

もくじ

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