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住友信託銀行のライフ住宅ローンとは?金利や審査をFPが分析!

住友信託銀行のライフ住宅ローンとは?金利や審査をFPが分析!
マイホーム取得を目的とした住宅ローンは、ネットバンクを含む多くの金融機関が参入し、金利や金利以外のサービスを通じて、 激しい競争を繰り広げています。その一方で、取得した物件を生かしたビジネスを始めようとする人が増えてきました。 外国人旅行者を対象にした民泊事業などは1つの例ですね。

最近は、こうした不動産の利活用に特化した金融機関もあります。今回ご紹介する、 ライフ住宅ローンという会社もそうした金融機関の一つです。このライフ住宅ローンは元々は独立した会社でしたが、 現在では住友信託銀行が100%出資するグループ会社になっています。今回はこの会社についてご紹介します。

1.ライフ住宅ローンとは

ライフ住宅ローンは、住宅金融を専門とした会社です。


平成19年4月に住友信託銀行が全株式を取得する形で、その傘下に組み入れられています。元々、ライフ住宅ローンは次の点に強みがありました。
・広範な不動産事業者からの紹介ルートを有する
・独自のコンサルティング型審査モデルを有する
ライフ住宅ローンは「住宅ローン関連の様々なニーズにお応えする」という経営理念のもと、 職業の多様化や女性の社会進出、高齢化社会への対応を通じて、自営業や自由業の他に中古住宅購入の顧客を増やすことで、 成長を続けてきました。こうした強みに加えて、三井信託銀行グループの有する情報ネットワークや顧客チャネルを生かすことが可能になり、 三井信託銀行としても個人向け与信業務の一層の拡大、新しいニーズに対応した金融商品開発力の強化を図ることが可能となっています。

ライフ住宅ローンという会社は、ファーストクレジットというクレジット会社とともに三井信託銀行の傘下に入り、 その後にこれらの二つの会社は再編されて、現在は三井住友トラスト・ローン&ファイナンス株式会社(略称:三井住友トラストL&F)に商号変更されています。 よって、ライフ住宅ローンに関しては、現在の三井住友トラストL&Fの内容を中心にご紹介することにします。

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2.ライフ住宅ローンの特徴

三井住友トラストL&Fの商品は、大きく次の2つに分けることができます。


・住宅ローン/アパートローン
・不動産担保ローン

住宅ローン/アパートローンについて、さらに次のような商品構成となっています。
ホームローン 居住の目的で住宅等を購入される
方向けのローンです。住宅等の
購入の他、新築や増改築、住宅用地の
購入などのニーズに対応しています
ホームローンプラス 居住の目的で購入した住宅の余剰部分を
生かして、ローン利用者自身がお使いに
なる事務所や店舗等に使用したい方向けの
ローンです。
アパートローン 賃貸の目的でアパート、マンション等の
購入を希望する方向けのローンです。
物件の購入の他、新築や増改築、
借り換えなどのニーズに対応しています。
アパートローンプラス 居住の目的で購入した住宅や敷地の
余剰部分を生かして、第三者への賃貸に
供する事務所や店舗等として使用したい
方向けのローンです。
法人向け
アパートローン
事業として賃貸の目的でアパート、
マンション等の購入、建築や増改築
および借換えを希望する法人向けの
ローンです。
法人向けアパート
ローンプラス
法人の代表者の方が居住の目的で
購入した住宅や敷地の余剰部分を
生かして、賃貸用途のアパート、
マンションとしての利活用や、
建築や増改築および借換えを
希望する法人向けのローンです。
不動産担保ローンは、次のような商品構成となっています。
不動産活用ローン
(フリーコース)
固定資産税などの納税資金対策で
不動産運用をお考えの方、
不動産以外に教育資金や
レジャー資金にローンを
利用したい方向けとなっています。
不動産活用ローン
(ビジネスコース)
事業資金の調達を「不動産の資産
価値を活用することで実現したい」と
いったニーズに対応したローンです。
納税資金や運転資金の他、開業資金や
異分野進出に必要な資金を調達できます。
不動産活用ローン
(遊休資産コース)
「遊休資産を売却することで事業資金
を調達したいが、売却を急ぎたくない」
というニーズに対応したローンです。
事業資金に限定せず、資金の使途は
自由となっています。毎月の支払いは
借入利息のみです。
L&Fカードローン 不動産の担保価値を原資とした
カードローンです。限度額の範囲内で
クレジットなどに利用できます。月々の
返済は利息のみ、元本部分の
返済時期はローン利用者の資金繰り
の状況に応じて、自由に決めることが
出来ます。
不動産事業ローン
(不動産事業者の方向け)
不動産業を営む方向けのローンです。
不動産在庫を生かした運転資金調達や、
金融機関からの借り入れが難しい
開業当初の必要資金の調達に
活用できます。
短期事業ローン
(不動産事業者の方向け)
不動産業を営む方向けのローンです。
短期の不動産購入や転売といった
ニーズに対応しています。
不動産在庫を生かした
運転資金調達となります。
不動産売却つなぎローン 売却中の不動産を担保にした、
様々な用途に活用できるローンと
なっています。
収益不動産ローン 個人や個人事業主の方、
法人も利用できるローンです。
収益物件の購入の他にも、
様々な用途に活用できるローンと
なっています。
戸建事業ローン
(不動産事業者の方向け)
不動産業を営む法人向けのローンです。
戸建分譲事業における様々なニーズに
対応したローンとなっています。
宅地開発ローン
(不動産事業者の方向け)
不動産業を営む法人向けのローンです。
宅地開発事業や宅地分譲事業における
様々なニーズに対応したローンと
なっています。
住信SBIネット銀行
不動産担保ローン
住信SBIネット銀行と提携した
不動産担保ローンです。
貸金業法における総量規制に
該当する場合でも、利用できる
場合があります。

不動産の取得から運用、不動産を担保にしたローン商品まで、不動産金融に関するさまざまなニーズに対応した商品構成となっているのが大きな特徴です。顧客層も一般個人から不動産事業者といったプロまで、幅広い層となっているようです。こうした多様なニーズに対応できる背景に、ライフ住宅ローンが蓄積した様々な顧客情報や、独自のコンサルティング型ビジネススタイルが生かされていることを挙げることができます。

3.ローン金利や借り入れ条件について

ローン金利に関して、それぞれの商品ごとに概要をご紹介します。


まずは住宅ローン/アパートローンの各商品の金利等は、本記事の執筆時点である2017年3月末において、次のようになっています。

ホームローン・金利タイプ:変動金利型
・適用利率:
56歳未満:年3.90~4.40%
56歳以上:年4.40~5.40%
・返済方式:元利均等返済
・返済期間:6年以上35年以内(完済時年齢76歳未満)
・融資限度額:3億円以内
・ローン手数料:融資金額×1.620%
(下限:10万円+税)
・担保:
融資対象不動産に融資元を第一順位とする
抵当権を設定+建物の長期火災保険付保+
保険金請求権に対し質権設定する場合有り

・保証人:原則として配偶者、又は親族が連帯保証人
・団体信用生命保険:借入した本人は加入
ホームローンプラス・金利タイプ:変動金利型
・適用利率:年4.40%
・返済方式:元利均等返済
・返済期間:
新築物件は6年以上35年以内
中古物件は6年以上30年以内

・融資限度額:3億円以内
・ローン手数料:融資金額×1.620%
(下限:10万円+税)
・担保:
融資対象不動産に融資元を第一順位とする
抵当権を設定+建物の長期火災保険付保+
保険金の請求権に対し、質権を設定します

・保証人:連帯保証人が必要な場合有り
・団体信用生命保険:加入できません
アパートローン・金利タイプ:変動金利型
・適用利率:
団信なし:年2.90~4.40%
団信有り56歳未満:年3.30~4.80%
団信有り56歳以上:年3.80~5.30%
・返済方式:元利均等返済
・返済期間:(団信有りの場合、完済時年齢76歳未満)
新築物件は6年以上35年以内
中古物件は6年以上30年以内

・融資限度額:3億円以内
・ローン手数料:融資金額×1.620%
(下限:10万円+税)
・担保:
融資対象不動産に融資元を第一順位とする
抵当権を設定+建物の長期火災保険付保+
保険金の請求権に対し、質権を設定します

・保証人:連帯保証人が必要な場合有り
・団体信用生命保険:借入した本人が加入を選択
アパートローンプラス・金利タイプ:変動金利型
・適用利率:年2.90~4.40%
・返済方式:元利均等返済
・返済期間:
新築物件は6年以上35年以内
中古物件は6年以上30年以内

・融資限度額:3億円以内
・ローン手数料:融資金額×1.620%
(下限:10万円+税)
・担保:
融資対象不動産に融資元を第一順位とする
抵当権を設定+建物の長期火災保険付保+
保険金の請求権に対し、質権を設定します

・保証人:連帯保証人が必要な場合有り
・団体信用生命保険:加入できません
法人向けアパートローン・金利タイプ:変動金利型
・適用利率:年2.90~4.40%
・返済方式:元利均等返済
・返済期間:
新築物件は6年以上35年以内
中古物件は6年以上30年以内

・融資限度額:3億円以内
・ローン手数料:融資金額×1.620%
(下限:10万円+税)
・担保:
融資対象不動産に融資元を第一順位とする
抵当権を設定+建物の長期火災保険付保+
保険金の請求権に対し、質権を設定します

・保証人:連帯保証人が必要な場合有り
法人向けアパートローンプラス法人向けアパートローンと同様の条件となります

次に不動産担保ローンについてですが、次のようになっています。

不動産活用ローン
(フリーコース)
・金利タイプ:変動金利型
・適用利率:年3.90~7.40%
・返済方式:元利均等返済、元金均等返済のいずれか
・返済期間:1年以上35年以内
・融資限度額:300万円以上10億円以内
・ローン手数料:融資金額×2.160%
・担保:融資対象不動産を担保とします
(建物の長期火災保険付保が要件になります)
(保険金請求権に対し質権設定する場合有り)

・保証人:連帯保証人が必要な場合があります
不動産活用ローン
(ビジネスコース)
不動産活用ローン(フリーコース)と同じ融資条件です
不動産活用ローン
(遊休資産コース)
・金利タイプ:変動金利型
・適用利率:年3.90~7.40%
・返済方式:期限一括返済
・返済期間:1年以上5年以内
・融資限度額:300万円以上10億円以内
・ローン手数料:融資金額×2.160%
・担保:融資対象物件を担保とし、生計不動産は除外
(建物の長期火災保険付保が要件になります)
(保険金請求権に対し質権設定する場合有り)

・保証人:連帯保証人が必要な場合があります
L&Fカードローン・金利タイプ:変動金利型
・適用利率:年2.99~8.90%
・返済方式:元金自由返済
・返済期間:3年以内
・融資限度額:300万円以上1億円以内
・ローン手数料:なし
・担保:首都圏にある融資対象物件を担保とします
(建物の長期火災保険付保が要件になります)
(保険金請求権に対し質権設定する場合有り)
収益不動産ローン・金利タイプ:変動金利型
・適用利率:年4.20~5.70%
・返済方式:元利均等返済、元金均等返済のいずれか
・返済期間:1年以上20年以内
・融資限度額:2,000万円以上10億円以内
・ローン手数料:融資金額×2.160%
・担保:融資対象不動産を担保とします
(建物の長期火災保険付保が要件になります)
(保険金請求権に対し質権設定する場合有り)

・保証人:連帯保証人が必要な場合があります
戸建事業ローン
(不動産事業者の方向け)
金利タイプ:変動金利型
・適用利率:年5.00~7.50%
・返済方式:元利均等、元金均等返済、期限一括返済
・返済期間:2年以内
・融資限度額:300万円以上10億円以内
・ローン手数料:融資金額×2.160%
・担保:融資対象物件を担保とします
(建物の長期火災保険付保が要件になります)
(保険金請求権に対し質権設定する場合有り)

・保証人:連帯保証人が必要な場合があります
宅地開発ローン
(不動産事業者の方向け)
戸建事業ローンと同じ融資条件です
住信SBIネット銀行
不動産担保ローン金利タイプ:変動金利型
・適用利率:年2.95~8.90%
・返済方式:元利均等、元金均等返済、期限一括返済
・返済期間:1年以上25年以内
・融資限度額:300万円以上1億円以内
・ローン手数料:融資金額×2.160%
・担保:融資対象物件を担保とします
(建物の長期火災保険付保が要件になります)
(保険金請求権に対し質権設定する場合有り)

・保証人:原則として不要です
4.審査の流れと内容

住宅ローン/アパートローンの場合、審査の流れと内容は次のとおりです。


①:インターネットを使ったオンライン申し込み
②:三井住友トラストL&Fより連絡
③:面談、正式申し込み
④:融資の内定
⑤:ローン契約の締結
⑥:融資実行と必要な登記の実施

不動産担保ローンの場合、審査の流れと内容は次のとおりです。

①:融資の相談
②:融資申し込み
③:融資審査
④:結果の連絡
 (以下、審査にパスした場合)
⑤:ローン契約の締結
⑥:融資実行

5.口コミや評判について

ノンバンク系の金融機関で、「利用者のニーズにきめ細かく対応できる反面、銀行などの提示する金利と比べると、 やや高めの金利設定になっている」という評価が多いようです。


「銀行などで住宅ローンを申し込みして、審査にパスできなかった人が申し込む住宅ローン」という見方もあるようです。 通常、私たちがイメージする住宅ローンより、ビジネスユースや不動産の利活用に特化した金融サービスを提供していると考えたほうがいいのかもしれません。

6.最後に

住友信託銀行系の金融サービス会社である三井住友トラストL&Fは、その前身であるライフ住宅ローンの強みを生かしたノンバンク系のローン会社です。 マイホーム取得を目的とした利用より、既に取得したマイホームを使ったビジネスを想定した利用の方がより適切かもしれません。


ビジネスを想定した利用の方がより適切かもしれません。

全国的に空き家が増加しており、その利活用が今後のニーズとして高まることが予想されます。 相続などで引き継いだ物件を使ったビジネス、遊休地を使って本業以外のセカンドビジネスをお考えの方は、 ご相談してみると参考になるアドバイスが得られるかもしれませんね。

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