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所有権移転登記の費用の負担者は?誰が払うべき?FPが解説!

所有権移転登記の費用の負担者は?誰が払うべき?FPが解説!
所有権移転登記とは、土地や建物などの不動産の持ち主(所有者)が、自分であるといったことをすべての人へ主張できる権利を移すための手続きのことを言います。
ざっくり言ってしまえば、「この土地と家は私の物です」という証明をするためには、所有権移転登記をしなければならないわけです。
また、通常、戸建て住宅やマンションを購入した際、司法書士を通じて不動産業者との間で所有権移転登記を行いますが、この登記にかかる費用は不動産を購入する買い主が負担します。
この辺を含め、本記事では、所有権移転登記について幅広く解説していきます。

1.そもそも所有権移転登記はなぜ必要なのか考えてみよう

とても固い解説をしますと、所有権移転登記は、「不動産登記の一種」であり、不動産登記は、原則として当事者本人が登記手続きを申請する必要があります。


この手続きは、強制ではなく任意手続きのため、登記手続きをやってもやらなくてもどちらでも良いのですが、そもそも所有権移転登記はなぜ必要なのか以下の例で考えてみましょう。
図1
出典 ベストサポート総合事務所 所有権移転登記より

一般的に中々あり得ない状況ですが、たとえば、不動産の売主が複数の人と売買契約を交わしたとします。
この時、売主との契約日が早い方の所有物になるのではなく、あくまでも所有権移転登記を先に済ませた人の所有物になるところが大きなポイントです。
つまり、多額の住宅ローンを抱えて住宅ローンを毎月コツコツ返済し続けたとしても、所有権移転登記をしなければ、所有者は引き続き不動産の売主のままということになります。
このようなおかしな現象を回避するためにも所有権移転登記は絶対に欠かすことのできない登記手続きであることが分かります。

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2.住宅購入した場合における所有権移転登記手続きの現状とは

通常、私たちが所有権移転登記の手続きを行う時は、「売買契約を締結して住宅を購入した場合」「相続によって土地や建物を取得した場合」「贈与によって土地や建物を取得した場合」などが主なきっかけとして多いと思われます。


実際のところ、不動産業者と売買契約を交わして住宅購入した場合における所有権移転登記手続きは、住宅ローンの融資実行と同時に行われることが一般的であることから、 所有権移転登記をし忘れるといったことは通常あり得ません。
したがいまして、前項で紹介したような問題は起こり得ないことになります。
ただし、住宅購入前(契約前)において、登記関係書類の見方を知っておくことは最低限の知識として必要と言えます。

3.所有権を確認する方法

これから購入する予定の土地や建物などの不動産の所有者が誰になっているのか確認することは、売買契約を締結する以前に必ず確認しておかなければなりません。


また、売買契約締結後、住宅ローンが実際に融資された後の所有権が自分に移転した際も、そのような権利関係になっているか確認できる知識を持っていることが求められます。そこで本項では、「登記事項全部証明書」から所有権を確認する方法を紹介していきます。
図2
出典 法務局 第2 具体的な様式の変更内容について 土地

所有権を確認する上で大切な要点を1つずつ確認していきます。

3-1.オレンジの囲みについて(不動産種類の確認)
はじめに、登記事項全部証明書が何の不動産であるのかを確認する必要があります。
イメージ図の書類は、オレンジの囲み部分から「土地」の登記事項全部証明書であることが分かります。
念のため所在の部分を確認して、自分たちが取得しようとしている住所と一致しているか併せて確認しておくことも大切です。

3-2.黄色の囲みについて(最初の所有者の確認)
黄色の囲みに記載されている所有者は、登記書類の土地をいちばん初めに所有した人を表していることになります。
イメージ図では、甲野太郎が最初の土地の所有者で甲野太郎の住所は、特別区南都町一丁目1番1号であることも確認できます。
なお、住所と名前に「下線が引かれています」が、これは抹消を意味していることから、現在の土地の所有者は、甲野太郎ではないこともこの部分から確認することができます。

3-3.赤色の囲みについて(現在の所有者=所有権の確認)
赤色の囲みに記載されている部分から現在の所有者を確認します。
「権利部 甲区 所有権に関する事項」と記載がありますように、赤色で囲まれた部分は所有権に関する事項が記載されることになり、この部分を確認することで、 現在の不動産の所有者が誰になっているのか確認することが可能です。
イメージ図では、順位番号が「1」と「2」が付されていますが、数字が最も大きい順位の氏名が現在の所有者と「推測」されます。
イメージ図の例から当初は、甲野太郎の土地であったものが、平成20年10月26日に売買したことによって甲野太郎から法務五郎へ所有権が移転しているといったことを書類から読み取ることができます。
したがいまして、この登記事項全部証明書を見る限り、現在の不動産の所有者は、法務五郎であると推測されます。

4.登記事項全部証明書は「最新」のものを必ず確認しましょう

不動産を売買する前には、必ず登記事項全部証明書などの登記情報を確認しておくことが必須ですが、この時、これらの書類は「最新」のものを確認するようにしましょう。

たとえば、イメージ図の登記事項全部証明書は、左下の日付から平成21年3月27日に関東法務局特別出張所で発行されたものであることが確認できます。
仮にこの不動産を平成29年5月に売買契約を交わす予定としている場合、直近の登記事項全部証明書を再度、法務局で取得し所有権者が変わっていないか念のため確認しておく必要があります。
この理由は、本来の持ち主が法務五郎から第三者へ所有権が移転しているかもしれないためです。
もしも、法務五郎がほかの第三者と売買契約を交わし、この第三者が登記手続きを怠っていた場合、本来の持ち主とは異なるものと売買契約を交わすといったとんでもないことも起こり得ます。
一般に不動産取引は、個人間ではなく不動産業者と行った方が良いとされる理由にはこのような事情も実は含まれているわけです。
不動産業者と取引を行う場合も登記書類の確認は必須ですが、極端に古い発行日の場合は、再度取得を依頼して確認するなどの対策が必要と言えます。


本記事では、所有権移転登記について幅広く解説させていただきました。

所有権移転登記の費用は、当事者本人が申請する必要があることから、不動産を購入する買い主が負担することが分かりました。通常、所有権移転登記の手続きは、専門家である司法書士へ依頼して代理手続きを行ってもらうのが一般的ですが、司法書士に対する報酬額をはじめ、登記手続きに必要な登録免許税が別途必要になります。不動産の種類をはじめ、新築・中古などによって納めるべき登録免許税も異なるほか、司法書士によって登記手続きにかかる報酬額が異なることから、あらかじめ依頼を検討している司法書士へ見積もりを作成してもらうなどの事前対策を取っておくことをおすすめ致します。

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