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住宅ローンの滞納、いつから?何ヶ月で一括返済を求められる?FPが解説!

住宅ローンの滞納、いつから?何ヶ月で一括返済を求められる?FPが解説!
住宅ローンは高額かつ借入期間が長期にわたるローンです。今は返済していけても会社の倒産などで返済ができなくなったらどうなるのだろう。などと考えたことがある人も少なくないはずです。
住宅ローンの滞納はどの程度までは許容されて、許容できなくなったらどうなるのでしょうか?

また、保証会社付の住宅ローン銀行のプロパー住宅ローンでは滞納後の扱いが変わってくるようです。
住宅ローンの滞納について徹底解説を行います。

1.住宅ローンの滞納とは

どのくらいの滞納から銀行の対応は変わってくるの?


住宅ローンの滞納とは、毎月の約定返日に返済が遅れてしまうことを示します。
毎月5日の返済日であれば5日に返済が行われないと滞納となってしまい、個人信用情報の支払履歴の欄に遅れた旨が記録され、この情報は2年間記録されます。
1日でも1か月でも銀行にとって滞納は滞納ですが、これがどのくらいの期間滞納したかによって、銀行の見る目と、その後の対応は変わってきます。
では、どのくらいの滞納から銀行の対応は変わってくるのでしょうか?

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2.住宅ローンの滞納は2回の延滞までは大目に見てくれる傾向

滞納2回から「期限の利益喪失手続き」?!


毎月5日の滞納を数日遅れた程度であれば何も問題がありません。入金を忘れてしまうこともあるでしょうし、勤務先の都合で給料の支払日が遅れてしまうこともあるためです。
銀行の督促がうるさくなるのは月末付近です。
銀行は毎月、滞納の件数が何件以内というノルマを抱えていますので、月をまたぐ滞納がないように毎月借入先を管理しています。

このため、まず1つ目のタイミングは月超えの滞納がないことです。月末31日に返済するのと、翌月頭にローンを支払うのとでは銀行の印象が全く変わります。毎月の約定日が25日という人は月末まで5日か6日しかありません。一方、毎月の約定日が毎月5日という人は25日以上も月末までに余裕があることになるため、毎月のコンスタントに支払えるか不安という人はできる限り月初に約定日を設定しておけば、数日の滞納であれば銀行はうるさくありません。
しかし、これはあくまでの銀行の都合ですので、たとえ月をまたいで滞納したとしても銀行が何か法的な手続きを取るということはありません。

銀行が法的な手続きを取るのは滞納が2回重なったときです。
つまり、2月5日の支払いを滞納したまま3月5日になり、滞納が2回分重なってしまったときです。
こうなると銀行は貸したお金を一括ですべて返済してくださいという法的の手続きである「期限の利益喪失手続き」という法的手続きの検討を始めます。
一般的には2回が1つの目安と言われていますが、銀行によって対応は異なりますし、どうしても返済ができない場合には、事前に相談しておけば問答無用で期限の利益喪失という話にはなりません。

期限の利益喪失後の対応が保証会社付の住宅ローンと、プロパー住宅ローンとでは対応が異なります。

3.2回以上延滞した場合の保証会社付の住宅ローン

銀行が保証会社から返済してもらう「代位弁済請求」


2回以上滞納して、期限の利益を喪失した場合に保証会社付の住宅ローンは、銀行は保証会社へ「代位弁済請求」という請求を行います。
代位弁済請求とは滞納している人に貸しているお金を銀行が保証会社から返済してもらうという手続きです。
代位弁済以後は銀行は保証会社からお金を返済してもらえるため、銀行と借主の関係はそこで終了します。

以後、住宅ローンの債権は保証会社へと移り、借主は保証会社へ立て替えてもらった分の金額を返済していくことになります。
代位弁済は個人信用情報に事故として5年間記録されてしまいます。

4.2回以上延滞した場合のプロパー住宅ローン

プロパー住宅ローンは強制執行手続きもあり?!


プロパー住宅ローンの場合には、2回以上滞納して、返済計画の変更の相談などに何も応じない場合には、担保となっている不動産の差し押さえなどの強制執行手続きとなってしまいます。

銀行としても、借主と話しをして返済期限の延長などを行い、返済を何とかして履行できるように努力はしますが、話に応じてもらえない場合や、どうあっても返済が無理というような場合にはやむを得ず強制執行の手続きを行う以外にありません。

なお。強制執行しても借入残高が足りずに返済ができない場合には、最悪の場合自己破産をするしかなくなってしまいます。

5.保証会社へ代位弁済された場合の以後の対応

一般的には保証会社は無理のない返済計画を提示


保証会社の代位弁済を受けて、債権が保証会社へ移ったあとの返済計画は、保証会社との話合いとなります。保証会社はその人の収入状況や他の借入金への返済状況などを勘案して、どの程度であれば毎月の返済が可能かなどを考慮して毎月の返済金を決定します。
借主や保証会社によってケースバイケースですが、一般的には保証会社は無理のない返済計画を提示してくることが多いようです。

また、何年か返済続けていると「あと○○万円支払ってくれれば借入金をチャラにしますがどうですか?」などという提案を持ち掛けてくる場合が多いようです。
保証会社はそもそも保証した段階でリスクに見合った保証料を受け取っているため、保証を行ったときで利益が出ているためであるといわれています。
借主にとっては、保証会社付の住宅ローンのほうが期限利益喪失以降も返済のチャンスや住宅に住み続けられる可能性が高まるため、最悪の場合は有利といえるかもしれません。
なお、保証会社への返済を黙って怠ったり、話合いを無視した場合には、保証会社も銀行のプロパー住宅ローンの場合と同じように強制執行手続きを行うこともあるため注意しましょう。

6.どうしても返済に困ったら自己破産の前に2つの道がある

自己破産の前に2つの道がある!


住宅ローンの返済にどうしても困ったら、自己破産という道が最終的に残されていますが、その前には2つの道がありますので紹介します。

どうしても返済に困ったら自己破産の前に2つの道がある

1つは多重債務で住宅ローンの返済に困っている人向けの道です。個人再生という方法で、この方法は住宅ローンと住宅、車などの資産を残したまま、住宅ローン以外の借金を原則5分の1に減額して3~5年で完済するという法的手続きです。

2つ目は住宅を売却して住宅ローンの残高をゼロにするに任意売却という手続きです。
銀行と借主との間に不動産コンサルタントなどが入り、住宅を売却した価格に借入残高が満たない場合でも住宅ローンの残高をチャラにしてももらえる場合があります。
この方法の場合、住宅は失いますが、住宅ローンをチャラにしたうえで自己破産を免れることができます。

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このページでわからない点があれば教えて下さい、住宅ローン牧場のFPが確認後回答致します。








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