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土地建物への抵当権設定費用、計算方法と必要経費をFPが解説!

土地建物への抵当権設定費用、計算方法と必要経費をFPが解説!
注文住宅や建売住宅を購入する際、その多が金融機関などから住宅ローンの融資を受けることになると思いますが、その際「抵当権設定登記」という手続きを取る必要があります。抵当権設定登記とは、住宅ローンが返済できなくなってしまった時に購入した土地や建物を売却した代金で住宅ローンの債務を弁済できる権利を付保するもので、金融機関側から住宅ローンの融資をする条件として提示されることが通常です。本記事では、この抵当権設定登記にかかる費用(必要経費)をはじめ登記にかかる登録免許税の計算方法などについて幅広く解説していきます。

1.抵当権設定登記にかかる費用(必要経費

抵当権設定登記は、専門家である司法書士が手続きを取ることが一般的ですが、この登記にかかる費用には以下のようなものがあります。


・司法書士に対する報酬 ・登録免許税 ・その他(評価証明書・登記事項証明書取得費用など)
抵当権設定登記にかかる費用は、依頼する司法書士や購入した住宅が新築なのか中古なのかによって大きく変わる特徴があります。ただし、抵当権設定登記にかかる司法書士に対する報酬に関しましては、全体的な相場があるため、極端な報酬の開きが見られないほか、登録免許税におきましては、税率が決まっていることから、金融機関から借り入れした金額によって納めるべき税金額が決まる仕組みになっています。また、司法書士を代理人として抵当権設定登記の手続きについて委任する場合、委任状への署名・捺印のほか、住民票や印鑑証明書を取得しておく必要があります。

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2.抵当権設定登記にかかる登録免許税の計算方法

抵当権設定登記にかかる登録免許税の計算式は以下の通りです。


登録免許税額 = (課税標準)×(税率)
ここでいう「課税標準」とは、市町村の「固定資産税評価額」のことを指しますが、新築住宅のようにそもそも固定資産税評価額がない場合は、登記所が認定した価額とされていることから、不動産を管轄する登記所の登記官に問い合わせるか依頼する司法書士へ尋ねるのが望ましいでしょう。なお、抵当権設定登記にかかる税率につきましては、床面積が50平方メートル以上であることや、新築又は取得後1年以内の登記であること等一定の要件を満たすことで軽減税率が適用されることになっています(平成29年5月現在)

図1
出典 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表

たとえば、金融機関から2,500万円の住宅ローンの融資を受けたとした場合、軽減税率を適用した抵当権設定登記にかかる登録免許税は以下のように計算されることになります。
2,500万円×1,000分の1(0.1%)=25,000円
軽減税率は、時限措置となっていることから、いわば「期間限定」であり、ご自身が住宅購入される時に施行されている各種法令に基づいて適用されることになります。

3.登録免許税の納付について

ここでは登録免許税の納付方法については見てみましょう。


登録免許税を納付する場合は,原則として現金を国(税務署等)に納付し,その領収証書を登記の申請書に貼り付けて提出することになっておりますが、登録免許税の額が3万円以下である場合その他特別の場合におきましては,収入印紙を申請書に貼り付けて提出することによって納付することができるものとされています。実務上、白紙(収入印紙貼付台紙)に登録免許税分の収入印紙を貼り付け、印紙を消印しないで申請します。なお、抵当権設定登記は、通常、専門家である司法書士が手続きを行いますが、あらかじめ報酬額や登録免許税などを現金や振込などで前払いしておくケースが多いため、ご自身で収入印紙を購入して収入印紙貼付台紙に貼ることは極めて稀です。

4.抵当権設定登記にかかる現状

専門家である司法書士へ抵当権設定登記の依頼をすることが無難な選択だと言えます。


現状、法務局のホームページから抵当権設定登記の申請方法が無料で調べられるようになっており、それを下に自分自身で申請書を作成することができますが、多くの金融機関では債務者が自分で抵当権設定登記の申請をすることについてほとんど認めておりません。この理由は、仮に抵当権設定登記が確実になされなかった場合に金融機関が「無担保で住宅ローンを融資した」ことになるためです。金融機関は、このようなリスクを確実に回避するために、専門家である司法書士が抵当権設定登記の手続きを取る対応を求めているわけです。なお、住宅ローンの融資を取り扱っているすべての金融機関では、抵当権について第一位順位の設定をすること、および抵当権設定登記にかかる費用は申込者の負担としているのが一般的です。
図2
出典 みずほ銀行 みずほ住宅ローン商品概要

原則として抵当権設定登記は、申請者本人が行うこととされているものの、住宅ローンの融資条件である第一位順位の抵当権設定登記が確実に履行されないということは、そもそも融資条件を満たさないといったことにもなり兼ねないことから、円滑な融資実行がなされるためにも専門家である司法書士へ抵当権設定登記の依頼をすることが無難な選択だと言えます。

5.依頼する司法書士は不動産業者が指定した人でなくともよい

できる限り安い専門家に依頼したいと考える方も多いと思います。


住宅購入は、人生で最も大きな買い物と言われるだけあり、初めての方がほとんどであることから登記手続きを専門家である司法書士へ依頼するケースは非常に多いと思います。とはいえ、先に解説させていただきましたように司法書士によって登記手続きに対する報酬額は異なることから、時として不動産業者が選定した司法書士の報酬額が相場よりも高いといったケースがあります。
そのため、不動産業者から提示された見積書に記載されている報酬金額と相場金額を比較検討しておくことは必要だと考えられます。登記手続きは、確実に行われなければ住宅ローンの融資に様々な支障をきたしてしまうため、報酬金額よりも「確実性」を重視する必要があると思われますが、できる限り安い専門家に依頼したいと考える方も多いと思います。そのような考えの方は、できる限り地元の司法書士で安いところをホームページなどで探してみるべきでしょう。

6.最後に

本記事では、この抵当権設定登記にかかる費用(必要経費)をはじめ登記にかかる登録免許税の計算方法などについて幅広く解説させていただきました。住宅購入にあたり、司法書士へ抵当権設定登記のみを依頼するということは極めて稀であり、新築住宅の場合は、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記の3つの登記をセットで依頼し建売住宅や中古住宅の場合は、所有権移転登記、抵当権設定登記の2つの登記をセットで依頼するのが一般的です。

物件に応じた登記内容を依頼しましょう。

新築や中古といった態様によって登録免許税の税率など軽減措置の取り扱いが異なり、負担するべき金額にかなりの差が生じるのもまた事実です。この辺も踏まえた上で、理想の住宅購入を確実に実現したいものです。

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