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住宅の登録免許税における軽減措置とは延長方法などをFPが解説!

税金の発生
住宅を購入したり、住宅ローンを借り換える際には登録免許税という税金が発生します。
この登録免許税は、住宅の価格によっては馬鹿にならない費用となることもしばしばです。
今回は登録免許税と、軽減措置について解説します。

1. 登録免許税とは

登録免許税についてご説明します。


登録免許税とは登録免許税法によって定められた、登記、登録、特許、免許、許可、認可、認定、指定及び技能証明について流通税が課せられる国税をしめします。
今回は、不動産の登記に関する登録免許税についてご説明します。
不動産の登記で登録免許税が課せられる登記とは、所有権移転登記、所有権保存登記、抵当権設定登記です。
所有権移転登記とは、売買や相続によって、その不動産の所有者が変更になった旨の登記を行うことです。
所有権保存登記とは、所有権の登記がない不動産に所有者を初めて登記することです。住宅を新築した際に、建物の所有者を登記する場合がこれに当たります。
抵当権設定登記とは、不動産に抵当権を設定する場合の登記です。
住宅ローンを組む際には当該不動産を担保に差し出しますが、この際には銀行などの金融機関が不動産に抵当権を設定します。この際の登記が抵当権設定登記になります。

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2. 課税標準

課税標準についてご説明します。


登録免許税は不動産の価格に所定の税率を乗じて算出します。課税標準とはこの際の不動産価格です。
所有権保存登記と移転登記を行う際の課税標準は固定資産台帳に登録されている価格です。
登録がない場合には類似する不動産の登録価格を基準として算定します。
抵当権設定登記の場合の課税標準は債権価格になります。つまり、3,000万円の住宅ローンを借りた場合には3,000万円が課税標準となります。

3. 登録免許税の税率

登録免許税の税率を見てみましょう


登録免許税の税率は以下のように決まっています。
所有権移転登記:1,000分の20
所有権保存登記:1,000分の4
抵当権設定登記:1,000分の4
この税率はあくまでも基準で、住宅用不動産には以下の優遇措置が設けられています。

4. 住宅用建物の軽減措置

建物には軽減税率が適用されます。


登録免許税は以下のように決まっていますが、個人が居住用に取得して1年以内に登記を行う床面積50平米以上の建物には以下のような軽減税率が適用されます。
所有権移転登記:1,000分の3
所有権保存登記:1,000分の1.5
抵当権設定登記:1,000分の1
所有権移転登記の場合には、通常の建物は築20年以内、鉄筋コンクリートの場合は築25年以内が軽減税率の対象となります。
所有権保存登記の場合には、新築住宅のみが対象となります。

5. 住宅ローンを組んで、土地の購入と自宅を新築した場合

土地の購入と自宅を新築した場合、登録免許税が発生します。


個人が関係するものとしては、やはり、住宅ローンを組んで、土地の購入と自宅を新築した場合です。
この場合には、土地に関しては所有権の移転登記、建物に関しては所有権の保存登記、ローンに関しては抵当権設定登記が関係してくるため、それぞれ、上記の税率の登録免許税が発生します。
また、住宅ローンの借り換えを行う場合には、不動産の所有権は変わりませんが、借り換え前の銀行から借り換え後の銀行へと担保が移転するため、抵当権の設定登記だけに登録免許税が発生します。
借り換え前の住宅ローンで1度抵当権の設定登記を行っているため、借り換えを行ったことによって、抵当権設定登記の登録免許税だけが余分にかかってくることになります。

6. 登録免許税の優遇措置

登録免許税の優遇措置について考えてみましょう


上記の登録免許税の優遇措置には優遇期間が定められており、平成29年3月31日までとなっていましたが、今般の税制改正によって、住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置の延長が3年間、土地の所有権移転登記等に係る特例措置の延長が2年間延長となりました。
また、所有権の移転登記については、長期優良住宅かつ認定低酸素住宅にかんしては、1,000分の1の税率、長期優良住宅のみの場合には1,000分の2へとさらに優遇されます。
所有権保存登記は長期優良住宅かつ認定低酸素住宅は1,000分の1の税率へと優遇されます。
政府は住宅用家屋の登録免許税を優遇することによって、住宅建築等のインセンティブを与え景気を刺激するという狙いもあります。
住宅を新築するなら税率が優遇されている今のうちといえるかもしれません。
住宅を新築するなら今のうち?
今、住宅ローンを借りて、長期優良住宅認定低酸素住宅と土地を購入した場合には、登録免許税は以下のようになります。
所有権移転登記(土地の売買)1,000分の3
所有権保存登記(建物の所有者設定)1,000分の1
抵当権設定登記(住宅ローンの担保設定登記)1,000分の1
例えば4,000万円の住宅ローンを組んで、内訳が土地が1,500万円、建物が2,500万円でそのまま課税標準となった場合の登録免許税は以下のようになります。
所有権移転登記:土地課税標準1,500万円×1,000分の3(0.3%)=45,000円
所有権保存登記:建物課税標準2,500万円×1,000分の1(0.1%)=25,000円
抵当権設定登記:債権価格4,000万円×1,000分の1(0.1%)=40,000円
合計で11万円もの税金が発生します。
住宅ローンは不動産の購入や建築価格のほかにも保証料や手数料などの様々な費用が発生するローンです。
この中でも、住宅所得にかかる登録免許税は決して小さくはない税金であるといえます。

住宅ローンに関係する登録免許税一覧表
  所有権移転登記 所有権保存登記 抵当権設定登記
通常 1,000分の20 1,000分の4 1,000分の4
居住用
(平成32年3月31日まで)
1,000分の3 1,000分の1.5 1,000分の1
低酸素、長期優良
(平成32年3月31日まで)
1,000分の1(1,000分の2) 1,000分の1 1,000分の1

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