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年収500万の住宅ローン平均と審査。4000万円が可能かFPが分析!

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年収500万の住宅ローン平均と審査。4000万円が可能かFPが分析!

4000万円のローンは?
職業や住む場所によって
可能になる?

年収が多いと、住宅ローンは多めに借りたほうがいいのでしょうか。年収は返済の能力を表す尺度にはなりますが、年収がそのまま返済能力を表すとはいえないかもしれません。年収に比例して、所得税も増えるでしょうし、生活のスタイルによって住宅以外にも大きな支出をしている場合があるでしょう。
内閣府の調査では景況感は改善しているとされています。国税庁の調査によると確かに年収はリーマンショックを底として持ち直している傾向にあるようです。しかし、以前より良くなったというよりも、以前の水準に戻りつつ有るというのが実態のようです。年収に対して、低金利を背景に住宅ローンを最大限利用した場合、実情はどのようになるのかを分析してみました。

1.住宅ローンと年収

職業によって借りられる金額が少なくなる傾向があるクマよ!


年収は住宅ローンの審査で最も重要な審査項目と考えられています。融資金額の決定において返済能力がベースと考えると、通常は年収が多いほど返済能力が高いと考えられるでしょう。
一般的に言われていることですが、「住宅ローンは年収の5倍以内としたほうがいい」と言われています。「年収が500万円の人だと住宅ローンの借入額は5倍の2,500万円以内としたほうがいい」ということになります。「それでは、気に入った物件が見つからない」「買いたい物件は4,000万円を超えているのでムリなのか」ということがあるかもしれませんが、実情としてはどうなのでしょうか。

1-1.同じ年収でも借りられる金額が職種で違う?
年収が同じだと、借りられる金額が同じと思ってしまいます。果たしてそうでしょうか。実情としては、職種やその他の事情によって借りられる金額が違うというケースはあるようです。では、具体的にどのような職種や事情の人が不利なのでしょうか。

一般的に言われているのは、次の職種や事情を抱えている人は、借り入れの際の審査が厳しく、同じ年収であっても借りられる金額が少なくなる傾向があるようです。
・営業職、セールスマンの方
・自営業の方
・転職が多いなど、勤続が短い方
・他のローンを抱えている方
・健康に不安がある方、など


1-1-1.営業職、セールスマンの方
営業職、セールスマンの方はノルマを達成できたか、目標の契約件数や金額といった指標で成果が明らかになる職種と言えます。頑張って目標を達成できた月はお給料が沢山もらえて、そうでない月は少なくなるといったインセンティブ給を含めた給与体系になっているケースが多いと考えられます。
お金を貸す側としては、毎月同じ給与の方のほうが安全ということで、インセンティブによって毎月の給与が変動するかもしれないと思われる職種の方だと、年収が高くても毎月の返済に不安を覚える部分があるかもしれません。そうしたことを反映して、借りられる金額が少なくなる傾向があるようです。

1-1-2.自営業の方
月により業績の変動が激しいということでは、自営業の方もお金を貸す側としては、年収が高くても、収入が不安定ということで、毎月の返済に不安を覚える部分があるでしょう。この点は前述の営業職、セールスマンの方と重なる部分があり、そうしたことを反映して、借りられる金額が少なくなる傾向があると思います。

1-1-3.転職が多いなど、勤続が短い方
融資の対象となる方について、給与所得者であること、勤続年数が一定期間以上あることを条件とする金融機関は多いですね。明らかなキャリアアップになる一部の転職を除き、通常はお金を貸す側から見れば、転職が多い方は「毎月の収入が安定しないので、返済に支障が生じる危険があるのではないか」という懸念を持つためかもしれません。

1-1-4.他のローンを抱えている方
住宅ローン以外のローンを抱えている方は、その返済のために住宅ローンに対する返済余力が少ないと考えられます。従って同じ年収であれば、お金を貸す側から見れば、他のローンを抱えている方と、そうでない方のどちらにお金を沢山貸したほうがいいのかという ことになれば、後者を選択することになると思います。

1-1-5.健康に不安がある方
住宅ローンの返済は、通常は10年を超える長い期間にわたって行われると考えられます。その間に住宅ローンの借り手が加齢によって健康に不安を抱えるリスクが自然に増えていくでしょうし、大きな病気などで働けなくなった場合には、返済が滞ってしまいます。よって、そうしたリスクが将来発生する意味から、同じ年収でも融資審査の段階で健康に不安がある方と、そうでない方を比べた場合は、よりリスクの小さい後者の方がお金を貸しやすいし、返済の確実性もより高いと考えるでしょう。

1-2.融資審査において参考とされる指標
融資審査において知っておくと役立つ、年収を基準とした指標に、次の2つがあります。
・返済負担率
・年収倍率


1-2-1.返済負担率とは
返済負担率とは、「年収」に占める「年間の住宅ローン返済額」のパーセンテージのことです。計算式を示すと次のようになります。
・返済負担率(%)=年間の住宅ローン返済額÷年収×100
平均的な給与所得者で、融資可能額を計算する場合には、返済負担率として用いられるレンジは25%~35%だと言われています。本記事のテーマである、年収500万円で融資の希望金額4,000万円だと、どうなるのでしょうか。
試算のモデルとして、固定金利タイプで利用者の多い住宅金融支援機構の「フラット35」、本記事執筆の2017年4月末時点の最頻値金利1.120%(返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下)を用いて返済期間35年で確認すると、次のようになりました。

・月々返済金額:11.6万円
・総返済金額:4,837万円
・年間の住宅ローン返済額:4,837万円÷35年=138.2万円
・返済負担率:138.2万円÷500万円×100=27.64%


モデルケースの試算では、返済負担率は27.64%となり、返済負担率として用いられるレン ジである25%~35%の範囲内であることがわかりました。

1-2-2.年収倍率とは
年収倍率とは、「年収」を1として計算した、住宅ローン返済総額の倍率です。計算式を示すと次のようになります。

・年収倍率(倍)=住宅ローン返済総額÷年収
モデルケースの場合ですと、年収倍率はどうなるのか確認してみます。
・年収倍率=4,837万円÷500万円=9.674倍
年収倍率のレンジについて、株式会社東京カンテイが2016年7月28日にプレスリリースした資料では、都道府県ごとに次のようになっています。
年収倍率のレンジ

モデルケースの年収倍率9.674倍の数字は、首都圏の物件だと年収倍率としては低く、中部圏や近畿圏、全国平均でみると高いということがわかりますね。冒頭の「住宅ローンは年収の5倍以内としたほうがいい」という認識は、実態とは違うようです。おそらく「住宅ローンは年収の5倍以内としたほうがいい」というのは、住宅ローン金利の水準を3~4% の水準で考えた場合のことではないかと思います。
それならということで、年収倍率上限いっぱいまで借りるほうがいいのでしょうか。この点については、次にご紹介するリスクを考えると、あまりお勧めできません。

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2.借りやすい状況に潜むリスク

低金利が続くほど借りすぎ注意しないといけないクマ!!


低金利が続くと
お金を借りやすいが、、

低金利が続くと、「お金を借りやすい環境」が続きます。このことを反映して多額の住宅ローンを利用して、物件の購入や建築に必要な資金を調達することは可能となります。しかし、こうしたメリットの背後には「返済負担が重くなる」というリスクがあるということに注意が必要です。
普段のお買い物でセールの品物を沢山買いすぎて、その多くを消費しきれずに賞味期限が来て廃棄したという経験はないでしょうか。お金の借りすぎも、ロジックとしては似たようなところがあります。ただし、お金の場合は期日までに利息を付けて返済しなければならないということで、品物の買いすぎの場合に比べると、より「ダメージが大きい」と考えて方がいいでしょう。
「多額の借金ができる」ということと、「借り手の返済能力」は年収だけを考えると一定の関係性はありますが、金利に関しては殆ど関係がないと考えていいでしょう。実際に低金利が続く状況で、読者の方のお給料は増えたでしょうか。そのことを自問していただければ、「多額の借金ができる」と「借り手の返済能力」が殆ど関係しないことはすぐにお分かりになるでしょう。
低金利が続くほど、「借りすぎ注意」ということですね。

3.年収500万の住宅ローン平均

年収500万円の場合の住宅ローン返済総額を計算!首都圏は1.5倍!!


先ほどご紹介した、株式会社東京カンテイが2016年7月28日にプレスリリースした年収倍率の統計資料に基づき、都道府県ごとに年収500万円の場合の住宅ローン返済総額を計算してみました。結果は次のようになります。

年収倍率のレンジ

住まいにかけるお金として住宅ローン返済総額を考えた場合、首都圏にお住まいの場合は中部圏の約1.5倍、近畿圏の約1.3倍をかけていることになります。首都圏にお住まいの方が中部圏にお住まいの方の1.5倍、近畿圏にお住まいの方の1.3倍のお給料を頂いているのであればいいのですが、そうでなければかなり暮らしにくいということが考えられます。

4.審査が厳しくなるラインを知りたい

首都圏、近畿圏に職種により融資審査をパスする可能性がより高くなるクマ!


年収倍率の実情に基づき計算した、住宅ローン返済総額のプラス10%を審査が厳しくなる金額的なボーダーラインと考えると、首都圏、中部圏および近畿圏の各圏域で住宅ローン返済総額が次の金額より多くなると審査にパスするのは難しいかもしれません。
・首都圏にお住まいの場合
:住宅ローン返済総額で6,000万円(=5,495万円×1.1)
を超える場合

・中部圏にお住まいの場合
:住宅ローン返済総額で4,000万円(=3,560万円×1.1)
を超える場合

・近畿圏にお住まいの場合
:住宅ローン返済総額で4,700万円(=4,195万円×1.1)
を超える場合

・上記以外の地域にお住まいの場合
:住宅ローン返済総額で4,200万円(=3,830万円×1.1)
を超える場合

年収の高さ以外に。収入の安定性も重要です。低金利ということでは、むしろこちらにウェイトをおいて融資の審査がされているかもしれません。
「同じ年収でも借りられる金額が職種で違う」と前述したように、年収が高くても月給が月ごとに変わる給与体系の人より、年収がそれほどなくても、決まったお給料を貰えることが保証されている公務員の方や、電気、水道、ガスといったインフラ関連にお勤めの準公務員の方のほうが、融資する側の負担する資金回収に対するリスクを考えると、よりお金を貸しやすいのではないでしょうか。
5.4000万円は貸してくれるのか?
年収500万円の方は住宅ローン4,000万円は可能なのでしょうか。返済期間を35年として住宅金融支援機構のフラット35のような固定金利型を想定し、2017年4月末時点の最頻値金利1.120%の条件で、年収倍率の実情も踏まえた分析では、私の結論は次のとおりです。

・首都圏にお住まいの場合:可能性あり
・中部圏にお住まいの場合:やや厳しいか
・近畿圏にお住まいの場合:可能性あり
・上記以外の地域の場合:厳しいかも


年収の高さの面以外に、収入の安定性も重要です。次のような方は融資審査をパスする可能性がより高くなると思います。
・営業職、セールスマンの方のような
インセンティブ給でない固定給の職種の方
・給与所得者の方
・勤続年数が長い方
・他のローンを抱えていない方
・健康に問題がない方、

など
金利のタイプで考えると、本記事の執筆時点である2017年4月末の時点では、変動金利は 固定金利に比べて少し低い水準にあるので、住宅ローンをより多く利用できるかもしれません。しかし、借り手側が将来の金利上昇のリスクを抱えることになってしまいますので、若干借りられる金額は少なくなるにしても、固定金利型の住宅ローンにしておく方がいいと思います。

年収500万円の方は住宅ローン4,000万円は可能かどうかについて分析を進めてきました。結果として首都圏や近畿圏にお住まいの方は、年収倍率の実情に基づいた分析で「可能性あり」としましたが、私の感覚では「借りすぎ?」「不動産バブル?」の感もあり、借りた後の返済負担は首都圏、そして近畿圏にお住まいの方の順でかなり重くなると考えておいたほうがいいでしょう。 人口減少による空き家の増加や、「近い将来にインフレで資産価値が上がる」といった可能性が低いことを考えると、すまいにお金をかけるというのはあまり賢明とは言えないでしょう。お子さんの教育費やご夫婦の老後のことも考えて、返済期間の全期間にわたって適切な返済負担となるよう、ライフプラン表を作成して確認したり、専門家のアドバイスを受けておく方がいいのかもしれません。

 

☆★ここまで★☆

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