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住宅ローン破綻とは?原因や実際の例を教訓にFPと学びましょう!

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住宅ローン破綻とは?原因や実際の例を教訓にFPと学びましょう!

住宅ローン破綻に至らないように注意
住宅ローンを組むにあたってリスクも承知しなければなりません。住宅ローンを返済できずに自己破産に至るケースも少なくありません。住宅ローン破綻に至るケースは最初のローン契約時に間違いを犯していることがほとんどです。
どのようなケースが住宅ローン破綻を招きかねないのか事前に把握して、破綻に至らないように注意しましょう。

1.住宅ローン破綻とは

住宅ローン破綻についてご説明します


住宅ローン破綻とは、住宅ローンの返済ができなくなり自己破産に陥ったり、住宅ローンの借入残高を残したまま、不動産コンサルタントなどが金融機関と借主の間に入り不動産を売却して住宅ローンをゼロにする任意売却などを示します。つまり、住宅ローンを組んだものの返済に困窮して住む家を失ってしまうことを住宅ローン破綻と呼びます。

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2.借入が多すぎて住宅ローン破綻に陥るケース

住宅ローン破綻に陥る最も初歩的な事例をご紹介します


住宅ローン破綻のケースとして最も初歩的な事例が借入金額が多すぎるという点です。
住宅ローンは頭金なしで組むことができます。住宅購入時に頭金なしのフルローンを組み、結果的に返済額に無理が生じて、返済に困窮といった事例です。
住宅ローン審査には返済比率という考え方があります。返済比率とは住宅ローンの返済額を年収の○○%以内に収めなさいという基準です。
30%~35%以内というケースが多いのですが、例えば年収500万円の人が返済比率35%で住宅ローンを組んだ場合には年間返済額は175万円です。1か月14.5万円の返済までは年収500万円で許容されてしまうのです。年収500万円の人の手取り年収は400万円弱、手取月収は25万円程度ですので、そこに14万円以上を返済金に取られてしまったら生活が成り立ちません。
ちなみに14.5万円の返済を35年続けると約4,400万円の借入が頭金なしでできてしまいます。
しかし、その苦しい生活が35年も続き、返済が終了する何年も前に苦労して支払ってきた住宅の価値は0円という状況になります。
返済比率は基準以内であれば確かに審査には通過できますが、できれば年収の20%程度に収めておいたほうが無難でしょう。

3.過度にボーナス返済に頼り破綻に陥るケース

ボーナス返済に頼り破綻に陥ることもあります


毎月の返済額を軽くしようとして、過度にボーナス返済に頼った返済計画を立てた住宅ローンも破綻の危険があります。
ボーナスはあくまで賞与であり、基本給ではありません。そのため会社の業績によって経営者が一方的に下げることもできるものなのです。筆者はリーマンショック直後にボーナスがなくなったり、大幅カットしたりして人の住宅ローンのボーナス返済をなくす条件変更を何件も取り扱いました。
ボーナス返済をなくしたい場合には返済期限の延長を行わない限り毎月返済額は上昇します。
結果として、毎月の生活費は圧迫されます。これによって毎月の返済そのものも苦しくなり、破綻にいたることもあります。過度にボーナス返済に頼った返済計画を立てるとボーナスが出ているうちは身の丈にあった返済計画を立てているということになりますが、ひとたびボーナスがカットになると、身の丈に合わない返済計画となってしまいますので、住宅ローン契約時には最悪の場合ボーナスがなくなっても返済ができるような計画を立て、ボーナス時には繰り上げ返済を行うことが理想です。
ボーナス時には繰り上げ返済を行うことが理想

4.妻の収入を頼り住宅ローンを組んだケース

最近の任意売却や競売の理由として何があるか見てみましょう


住宅ローンは同一生計者の収入を合算して世帯収入をみなして借入を行うことができます。
夫婦共働きで年収500万円ずつある場合には合わせて1,000万円の収入があるとみなし、高額の住宅ローンを組むことも可能です。前述の返済比率35%という考えでは年間350万円返済の住宅ローンを組むこともできるのです。
ところが出産などによって、妻に収入がなくなると夫の年収500万(手取り約400万円)で350万円の返済を行っていかなければならなくなります。これは返済は絶対に不可能です。
また、最近多いのが離婚による住宅ローン破綻です。慰謝料や養育費の代わりに住宅を妻子に引き渡し、返済だけ元夫が行っていくという場合もありますが、この場合にも、そもそも夫婦の所得を合算して組んだ住宅ローンを元夫1人の収入だけで返済していくのは不可能です。
さらに元夫には自分の生活もあるため、最近の任意売却や競売の理由として急増しているのが離婚を原因としたものです。

5.退職後の返済を行う計画で老後破綻に至るケース

住宅ローンの返済に追われてしまうこともあります


住宅ローンは完済時の年齢を70歳までとか75歳までで組むようにすることができる設定となっています。
若いうちは今の返済を楽にしようと、超長期のローンを組むことが往々にしてあります。筆者も銀行員時代に借主にできるだけ定年退職前に完済できるような計画を進めることがありましたが、頭金のない人ほど長期のローンを組みたがるというケースが多かったと記憶しています。
しかし、現役を退いて年金収入からローンの返済を行うのは大変ですし、ローンの返済を行って人生の大半が終わってしまうことになりますし、年金も若いうちに想定したような金額を受け取れる保証はありません。
長期のローンを組む計画を立てる場合には、退職金でローン残高を完済できるように計画を立てましょう。
老後破綻という言葉を耳にする機会も多いですが、老後破綻や老後貧困の原因として、現役を退いてからも住宅ローンの返済に追われてしまうというケースが散見されます。

6.他の借入が多すぎて破綻に至るケース

年とともに他の借入金も増えていくこともあるでしょう


若いうちや子供が小さいうちに生活ぎりぎりで住宅ローンを組んだ人は年とともに他の借入金も増えていくケースもあります。
自動車、教育、親の介護など、年齢とともに出費は増えていきます。
住宅ローンを組んだ当初の生活水準では収入面で追いつかずに、追いつかない分を借入で賄うという人も少なくありません。
また、景気動向などによって住宅ローンの返済の困窮し、他の借入金から返済を賄い、多重債務に陥っていくケースもあります。
いずれにせよ、借入当初の返済計画に無理があると、破綻に陥る可能性が高くなるのです。

7.個人再生という方法もある

自己破産や任意売却を考える前に相談してみてもいいでしょう


多重債務によって返済が困難になった場合には、住宅ローンだけを残した状態のまま、他の借入金を5分の1に減額して3~5年以内に完済するという個人再生という法律的な手続きが存在します。
家や車を守ったまま他の借入金の減額ができますので自己破産や任意売却を考える前にまずはこちらを検討しましょう。

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