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住宅ローンの勤続年数、何年必要?頭金の有無、半年から2年の短期は難しい?

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住宅ローンの勤続年数、何年必要?頭金の有無、半年から2年の短期は難しい?

住宅ローンの勤続年数、何年必要?頭金の有無、半年から2年の短期は難しい?
住宅ローンの申し込みから融資が実行されるための条件は、実にさまざまな項目があるだけでなく、それぞれの金融機関によって融資基準が異なっているのが現状です。また、当然のことなのですが、それぞれの金融機関では、住宅ローンの融資を実行するための「融資基準」を第三者に公開していない現状を踏まえますと、一概に住宅ローンを通るためには「住宅ローンの勤続年数が○年必要」と言い切ってしまうのは難しいものがあります。
本記事におきましては、住宅ローンの融資条件の1つである「勤続年数」に重きをおいて総合的な解説と筆者自身がお客様に対して行った住宅ローンの相談事例も併せて紹介します。

1.金融機関にとって「勤続年数」の重要度はどの程度なのか

勤続年数の重要度はどのぐらいかチェック!


住宅ローンの審査項目には、さまざまな項目があると冒頭で記述させていただきましたが、実際にどのような項目があって、金融機関はどの項目をどの程度重要視しているのか、やはり気になるところだと思います。以下、国土交通省が公開している「平成27年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」から引用して解説していきます。

順位(27年基準) 審査項目 平成27年度 平成26年度
1位 完済時年齢 99.3% 99.3%
2位 健康状態 98.4% 96.3%
3位 担保評価 97.8% 96.3%
4位 借入時年齢 97.5% 97.6%
5位 勤続年数 96.4% 95.9%
6位 年収 95.6% 94.8%
7位 連帯保証 92.6% 90.3%
8位 金融機関の
営業エリア
92.4% 91.9%
9位 融資可能額(融資率)
?購入の場合
90.7% 91.6%
10位 融資可能額(融資率)
?借換えの場合
88.4% 91.5%

参考 平成27年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書(※1)より筆者作成

上記の調査は、国土交通省の住宅局が、平成27年10月から平成27年12月までの期間において銀行、信用組合、信用金庫、労働金庫といった各金融機関に対して調査票を郵送し調査を行った結果をまとめたものになります。実際の調査に対する回答率も97.9%と高い割合を表していることから、多くの金融機関が住宅ローンの審査項目で重要視している項目がわかりやすいものとなっています。

かなり正確なデータだと思われます


平成27年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書
出典 平成27年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書より抜粋

1-1.調査結果から考えられること
平成27年度の調査結果から考えられることは、どの審査項目におきましても重要視する割合が比較的高い結果であることから、「総合的にどの項目も重要視している」と考えるのが自然でしょう。
そのため、仮に「勤続年数」が長かったとしても、「完済時年齢」が審査基準から外れている場合や「健康状態」が思わしくない場合などは、融資が通らない可能性もあると考えることができます。
逆に「完済時年齢」「健康状態」「勤続年数」などすべての項目が基準をクリアしていたとしても住宅ローンに通らないこともあります。
具体的には、「ブラックリストに載っている場合」で、たとえば、過去に借金を抱え債務整理を行った場合や代金の支払いを数ヶ月遅延した場合などがあります。

ブラックリストに載った履歴は「5年から10年程度の期間を経なければ消えない」ため、この履歴が消えない間は、住宅ローンの融資はまず受けられないでしょう。
住宅ローンの審査に通ることは、今だけ状況が良ければよいのではなく、過去や将来においても総合的に判断されてようやく融資が決定するものであることがわかります。

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2.勤続年数が「半年」から「2年」では難しいのか

では勤続年数2年での住宅ローンは通過できる?


金融機関が住宅ローンを融資したいと思う人とは、毎月のローン返済が滞りそうにない人で安定した収入のある人です。このように考えますと、勤続年数が長い人と短い人では、長い人の方が仕事を辞める可能性が低いと考えられることから、お金を融資する金融機関側とすれば、やはり勤続年数の長い人の方が信用を得やすいことが予測できます。
あくまでも私自身の経験上の話になりますので、参考程度になりますが、勤続年数が「半年」で住宅ローンの融資が通ったというお話を聞いたことがなく、勤続年数「2年」で通った人は実際におられました。
ただし、その方は安定度抜群の公務員であったため、上場企業ならばまだしも、中小企業に勤務している人であれば金融機関の評価は変わっていたのではと思っております。

3.勤続年数にかかる筆者の住宅ローン相談事例を紹介

ここでは、筆者が実際に応じたお客様の住宅ローン相談事例を紹介していきますが、年齢、収入、ブラックリストへの未記載など先に紹介した審査項目について問題はありませんでしたが、唯一、「勤務年数」が転職して再就職してから1年未満といった懸念要素がありました。
このお客様は、すでに融資を希望している金融機関も決まっているといったことから、その金融機関へ直接尋ねて融資が可能かどうかを確認してみることをアドバイスしました。
そして、仮に融資が可能ということであれば、住宅購入や住宅ローンのプランニングを行っていきましょうという話で進めておりましたが、結果として融資は先送りとなりました。
金融機関側とすれば、もしも融資を実行した後に再度転職や失業した場合において融資したお金を回収できないことにつながってしまうリスクを負うことになるほか、リターン(元金回収および利息収入)よりもリスク(貸し倒れ)の方が現時点では大きいため、融資を見送りしたと考えることができます。
仮に私が融資担当者であったとしても、同じ判断をすると思いますし、一般に勤務年数は「3年以上」とよく聞くお話です。

4.頭金の有無がローンの審査に通りやすいとは言い難い

頭金を沢山入れたからといって通るとは限りません


「一昔前」といった表現が正しいかどうかは微妙なところではありますが、現在、住宅ローンの申し込みおよび融資実行は、融資希望額100%の金額を融資してくれる金融機関がほとんどであることから、頭金を絶対に用意しておかなくてはならないお金ではなくなっています。
また、頭金が有ることで融資を受ける上での「金利の引き下げ」といった恩恵が受けられる場合があるものの、逆に頭金が無いからといって住宅ローンの審査に通らないとは決して言い切れません。
頭金の考え方や意味合いは、現在と一昔前では大きく変化していると専門家として率直に感じております。

5.まとめ

住宅ローンは、申し込みを受けた金融機関が融資をしたくなるような状況を作り出しておくことが必要不可欠です。
具体的には、先に紹介した国土交通省が公開している住宅ローンの調査項目のすべてにおいて懸念要素が無ければ問題なく融資が決定され実行されることでしょう。
仮に住宅ローンの審査にもれてしまった場合、金融機関はその理由について明示することはありませんので、まずは、審査項目を再度確認して、自分自身が感じる懸念要素はないか改めて確認するところから始めてみてはいかがでしょうか。

仮に懸念要素がある場合、それを解決するためには、具体的にどのようにしたらよいのか専門家であるFPへ相談するなどで個別に対策を講じる必要があると思われます。

 

(※1)http://www.mlit.go.jp/common/001122119.pdf

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