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住宅ローンの名義変更、夫婦や親子兄弟など近親に限る?手続きをFPが解説!

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住宅ローンの名義変更、夫婦や親子兄弟など近親に限る?手続きをFPが解説!

住宅ローンの名義変更、夫婦や親子兄弟など近親に限る?手続きをFPが解説!
住宅ローンを借りたあと、住宅ローンの名義を他人に引き継ぐことってできるのでしょうか? 親の名義の借金を子供に引き継ぎたいとか、第三者に家もローンも移したいというような場合にはどのような手続きになるのでしょうか?
今回は住宅ローンの名義変更について徹底解説を行います。

1.住宅ローンの名義変更はできる?

名義変更そのものはそれほど難しくなく行うことはできます


住宅ローンの名義変更そのものはそれほど難しくなく行うことはできます。住宅ローンには「債務引受」という手続きがあります。債務引受とは、もともとの住宅ローンの名義人Aさんの住宅ローンをBさんが引き受けるという手続きです。
債務引受は住宅ローンの借主が死亡した時に相続人が被相続人のローンを引き受ける形や、第三者が住宅取得などの何らかの事情によって債務を引き受けるなどの目的で行われます。
ただし、債務引受を行うにも、新しい債務者が住宅ローンの融資先として適正な人かどうかの審査が必ず行われます。 債務引受の審査によって新しい名義人が債務引受の審査に通過できないような場合には債務引受そのものができないことになります。
また、相続による債務引受は住宅ローンの場合には通常は行われません。住宅ローンの場合にはほとんどのケースで、団体信用生命保険が掛けられているためです。
債務引受を行い、住宅ローンの名義を変える際には以下の点に注意を払わなけれななりません。

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2.土地や建物名義だけ変えると、新しい名義人が贈与を受けた形になる

物件名義だけ変えると新しい名義人が「贈与」を受けた形になります


債務引受を行わずに、土地や建物の名義だけを変更すると、新しい名義人が当該土地と建物分に相当する資産を受け取ったという方となってしまい、贈与になります。
例えば、土地と建物の合計価格が3,000万円の名義を変更した場合には3,000万円の贈与とみなされます。
例えばここで1,000万円の代金を支払ったとしても3,000万円-1,000万円=2,000万円の贈与となります。

3.ローンの名義だけ変更すると、従前のローン名義人が贈与を受けた形になる

ローン名義だけ変えると新しい名義人が「贈与」を受けた形になります


今度は反対に、土地や建物の名義を変更せずに住宅ローンの名義だけを変更した場合を考えてみましょう。
例えば3,000万円の住宅ローンの債務引受を不動産の名義を変更することなく行ったとします。
この場合には、今までのローンの名義人の債務3,000万円を他の人が無償で引き受けてくれたことになりますので、今までのローン名義人からしてみれば3,000万円をただでもらったと同然になります。
上記の事例とは逆に単純に住宅ローンだけを引受けた場合には、今までの住宅ローンの名義人が贈与を受けたことになってしまいます。
本テーマである、住宅ローンの名義変更の際にはこの点に最も気を付けなければなりません。

4.債務引受の際には引き受ける債務の残高と担保物件の評価額の差に注意

「贈与税が発生しないかどうか」に注意


住宅ローンの名義変更を行う際には、住宅ローンの債務引受という方になります。通常、住宅ローンの債務引受は住宅ローンに伴い銀行に担保に取られている土地や建物の名義を一緒に新しい住宅ローン名義人に移すことが一般的です。
その際には引き受ける住宅ローンの残高と、同時に名義変更を行う住宅の土地や建物の価格差に注意しなければなりません。

例えば住宅ローン残高3,000万円、名義変更を行う担保となっている物件の評価額が2,000万円の場合には、住宅ローンのほうが1,000万円多くなります。
この場合には先ほど述べたように、1,000万円分だけ今までの住宅ローン名義人が贈与を受けた形になります。
反対に、住宅ローン残高2,000万円、担保物件の評価額が3,000万円の場合には、債務を引受けた新しい住宅ローンの名義人が2,000万円のローンで3,000万円の物件を取得できることになります。
この場合には新たな住宅ローンの名義人が、1,000万円分の贈与を受けた形になります。

名義が変わる住宅ローンの残高と、同時に名義変更される担保物件の評価額が大体同じであれば贈与という問題は起きません。

筆者も銀行員時代に、母親名義の住宅ローンと不動産を、息子名義に移したことがあります。
この際に贈与税が発生しないかどうかを会計士などに相談したうえで慎重に手続きを行ったという経験があります。

5.贈与の問題に関しては銀行はそれほど頼りにならない

贈与の発生に関して 基本的には自己責任で


ここまで述べてきたように、債務を引受ける場合には、銀行は新しい債務の引受人が住宅ローンの借主として適正かどうかの審査を行い、審査上問題なければ債務の名義を変更する手続きを行ってくれます。
この際に、銀行は債務引受を行ったことによって贈与が発生したかどうかは特に審査の際に考慮しません。
あくまでも審査に通過できるかどうかだけです。
親切心で贈与を心配してくれる銀行もいるとは思いますが、基本的には自己責任で贈与にならないようにしたり、贈与税を覚悟する必要があります。

6.名義を変更すると税務署から呼び出しがかかる

名義を変更すると税務署から呼び出しがかかります


債務引受などによって住宅ローンの名義や不動産の名義が変わると、のちのち税務署から呼び出しがあります。税務署は毎年不動産の名義を変更したものについてはチェックを入れています。そのため、名義変更に伴う贈与ではないかということを調査する目的で呼び出しがあります。
ここで、住宅ローンを名義変更したことに伴うと名義変更だと説明し、住宅ローン残高と不動産の評価額に著しい価格の差異がなければ、個人間の名義変更では通常は贈与税を取られるというケースはほとんどないようです。
名義を変更すると税務署から呼び出しがかかる

7.債務引受以外の方法

債務引受以外の方法がありますが注意が必要


住宅ローンの名義を直接変更する債務引受のほかにも、住宅ローンの名義を変更する方法があります。

新規で新しい名義人が住宅ローンを借り入れ、そのお金で以前の持ち主から不動産を買い取るという方法です。
以前の住宅ローン名義人は住宅を売却した代金からそれまでの住宅ローンの返済を行えば名義変更完了です。

ただし、この手続きの場合には新規で借りる住宅ローンは購入する住宅の担保評価額の範囲内までしか融資が出ませんので注意してください。
また、銀行によっては親子や親せき兄弟の間で不動産を売買する目的の住宅ローンの取り扱いを禁じている銀行も少なくありません。そのような場合には債務引受を行うしか方法がありません。

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