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住宅ローン返済中の、任意売却などで売る場合、ローンはどうなる?FPが解説

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住宅ローン返済中の、任意売却などで売る場合、ローンはどうなる?FPが解説

住宅ローン返済中の、任意売却などで売る場合、ローンはどうなる?FPが解説
住宅ローンを返済している途中で、家を手放したというような事情は数多く考えられます。 転勤による引っ越し、離婚、返済困難によるものなどなどです。住宅ローンは返済期間が数十年の長期にわたるローンですので、その後の人生設計によって、もしかしたら、住宅や住宅ローンそのものが不要になるかもしれません。 一度住宅ローンを組んでしまったら、その住宅に一生住み続けるしかないのでしょうか?住宅ローンに縛られて生きるしか方法はないのでしょうか? そんなことはありません。住宅ローンを組んだ状態で自宅を売却する方法はいくつかあります。

1.住宅ローン返済中に自宅は売却できるのか

そもそも住宅ローンの返済中に自宅を売却することはできるのでしょうか?


結論的に言えば住宅を売却する際に住宅ローンの残高さえゼロにしてしまえば 住宅の売却を行うことはできます。

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2.担保を解除できなければ売却できない

住宅ローンを借りる際には、住宅ローンで購入する物件や、建物が建つ土地に抵当権という権利を銀行や保証会社から設定されます。


いわゆる担保というものです。銀行は住宅ローンの返済が滞った際に抵当権を 設定した土地や建物を差し押さえて競売にかけて融資金の残金を清算することが できます。また、抵当権をつけておかないと、自分の銀行で融資を行って 購入した土地や建物を他の銀行などに担保として差し出しお金を借りてしまう リスクもあります。
いわゆる売却できる物件は不動産にこの抵当権がついていない物件だけです。 抵当権が設定されたままの物件を購入しても、抵当権に記載されている債務者が お金を返済しなかった場合には、せっかく購入した不動産が銀行に 差し押さえられてしまう可能性があるためです。
また、抵当権を解除するためには、銀行に借りている住宅ローンを完済することが 条件となります。
つまり住宅売却前か住宅売却と同時に抵当権を解除しないと住宅ローンを 返済中の物件を売却することはできません。

3.売却価格≧ローン残高の場合

住宅ローンを返済している物件を売りに出そうと思ったら、まず、不動産業者などに売却の見積もりを出してもらう必要があります。


また、仲介によって買い手を見つけてもらうという方法もあります。
いずれかの方法で住宅の売却価格が決定し、住宅ローン残高よりも多い金額で あった場合には、銀行に「住宅を売却し、住宅ローンを完済したい」という旨を 話しましょう。
銀行は返済日を指定してきますので、通常売買は銀行で売り主、買主、 不動産業者、司法書士、銀行員などの関係者すべてが立ち会って行われます。
住宅の買主が代金を振り込むと同時に、住宅ローンを返済し、同時に銀行が 司法書士へ抵当権解除の書類を、売り主と買主が司法書士に所有権移転の 書類を渡すことによって、住宅の売却と住宅ローンの返済と抵当権の解除と 住宅の所有権の移転を同時に行うことができます。

4.売却価格≦ローン残高の場合

上記の事例で売却先を探した結果、住宅の売却価格が住宅ローン残高を下回った場合はどのような手続きとなるのでしょうか?


地方などでは不動産価格は下落し続けていますので、住宅ローン返済中の 住宅売却はほとんどがこちらの手続きとなります。
①自己資金で不足分を補い売却
自己資金が手元にある場合には、ローン残高-住宅売却価格=不足金額で 算出される金額を自己資金で賄い、その後は上記の手続きで売却します。
②フリーローンなどで対応
売却価格が住宅ローン残高に満たない場合かつ自己資金がない場合には、 カードローンやフリーローンで不足分を借り入れて、売却分と合計して 住宅ローンを完済することになります。
住宅売却や所有権の移転や抵当権の解除は上記と同じ手続きとなりますが、 その後、住宅おローンの返済はなくなりますが、不足分として借り入れた カードローンやフリーローンの返済が始まることになります。
③住み替えの場合
住宅ローンを借りて購入・建築した物件から、他の住宅に住み替える場合には 「住み替えローン」というようなローンが活用できます。
例えば下記の事例で考えてみましょう。
住宅ローン残高2,000万円、住宅売却価格1,500万円、住み替える住宅の価格3,000万円
この場合は売却価格よりも住宅ローン残高が500万円超過しています。
そこで住み替えローンは、住み替える住宅価格の3,000万円と不足額500万円の 合計3,500万円の融資を受けることで、旧住宅ローンの完済と売却と、 住み替える住宅の購入を行うことができます。
④返済が困難な場合
住宅ローンの返済が困難になっていわゆる住宅ローン破綻というよう状況に 陥った場合の売却方法が任意売却です。
上記①~③までの事例は自己資金があるか、新規に他から借入が可能で ある人しかできない方法です。住宅ローンの返済が遅れるような人は これらの方法を選択することができない人がほとんどです。
任意売却とは不動産コンサルタントや弁護士などの専門家に銀行との間に 入ってもらい「住宅を○○円で売却できるから、住宅ローンを○○万円で 減額したうえで完済してください」というような銀行との話合いです。
銀行とすれば全額不良債権化するよりも前に住宅ローン残高の何割かを 受け取ったほうがいいと判断、任意売却に応じてくれる可能性もあります。
任意売却は基本的にプロにしかできない手続きですので、まずは弁護士や 不動産コンサルタントなどへ相談しましょう。

5.最近は競売よりも任意売却が増えている

最近は返済に困った人が自己破産などになる前に、 任意売却によって自宅とローンを処分する任意売却が増えているといわれています。
原因としては離婚によるものです。夫婦の共有名義で住宅ローンを組んだ 場合には、住宅は半分にできないため、夫婦双方にとって住宅もローンも 不要なものとなります。



まずは弁護士や不動産コンサルタントなどへ相談しましょう。

このような場合に、住宅とローンを両方リセットできる任意売却はとても 有効な方法であるため、最近は強制執行手続きによる競売よりも任意売却の ほうが増えています。

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