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住宅ローン仮審査と本審査の違い。日数はどのぐらい?FPが解説!

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更新日:2017/5/15


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住宅ローン、仮審査と本審査の違い。日数はどのぐらい?


「仮審査を通ったのに本審査で融資不可だった」ということはありませんか?
なぜそのようなことが起こるのかと言うと、実は仮審査と本審査では重要視する項目に違いがあり、仮審査時には審査していなかった項目ではじかれてしまい、ローンが組めなかったということがたまにあります。今回は、仮審査と本審査の違いやかかる日数などについてお伝えしていこうと思います。

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仮審査と本審査では重要視している項目が違う??


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1.住宅ローンの仮審査、どういった事を行う??

仮審査とは読んで字のごとく、申し込んだ方が住宅ローンの返済に耐えられる人であるかどうか、仮に審査することを言います。仮審査で重要視される点は
・返済負担率
・現在の借り入れ状況
・与信

この3つが特に重要です。
一つずつ説明していきます。

1-1. 返済負担率
返済負担率とは、仮に申し込んだ住宅ローンを返すとした場合、その他のローンとひっくるめて、現在の収入の何パーセントに当たるのかを判断します。
たとえば、年収500万の方で、住宅ローンが月々10万円、車のローンが月々3万円あったとします。この場合の返済負担率は
(10万円×12ヶ月+3万円×12ヶ月)/500万円×100=31.2
となり、返済負担率31.2%となります。

この31.2%という返済負担率が適正なのかどうかは、申し込みをした金融機関によりことなり、たとえばフラット35なら年収400万以上であれば35%の返済負担率まで可という判断を行います。なので、この返済負担率を正確に出すために次の現在の借り入れ状況が重要となってきます。

現在の借り入れ状況を重視する点は、先ほどご説明したように、返済負担率を計算するうえで非常に重要となってきます。ですから、銀行はこの借り入れ状況に虚偽の報告をされることを非常に嫌がります。
よく、仮審査をするときに、奥様に内緒の借金などを記載されずに申し込まれる方がいらっしゃいますが、まず100%融資が通りません。ただし、奨学金は借入時に個人信用情報に乗せていなければ、記載する必要はありません。

返済してしまえる借金全般、完済しておきたいところです。


1-2. 現在の借り入れ状況
現在の借り入れ状況に加え、借入先も重要視されます。自動車ローンや目的ローン(ブライダルや学資)などは返済負担率さえOKなら特に問題視されることは無いのですが、消費者金融やカードローンなどに借り入れがある方も、落される確率がぐっと上がります。特に消費者金融は借入枠というものがあり、その枠内であればいつでもお金を借りることができるため、ここに枠がある場合、返済するだけではなく、解約することをお勧めします。

1-3. 与信
最後に与信です。「仮審査で与信を仮に審査すること」とは、どのようなことでしょうか。その人に住宅ローンを貸した場合、きちんと返済して貰えるのかを審査します。
具体的には、個人信用情報を開示し、その情報の中に、返済遅れや異動情報が無いかの確認をします。ここで借り入れ状況に虚偽の報告があるかないかは全てわかってしまいます。
また、異動情報がある(3ヶ月以上の滞納、7年以内(10年以内)の自己破産、民事再生、5年以内の特定調停や過払い請求)とアウトとなります。滞納履歴であれば、滞納した月から24ヶ月たてば、個人信用情報では見ることができなくなりますので、時間さえあれば借りられる可能性があります。

仮審査の段階で注意した方がいいのは、借り入れ希望金額を多めにしておくということです。その理由は、仮審査を通過して本審査になった段階で、通常は借り入れ希望金額が減額されることが多いためです。
仮審査から本当に必要な借り入れ希望金額を伝えておくのは正直で良いことですが、本審査にパスした金額が借り入れ希望金額を大きく下回ることが考えられます。
そうなれば、他の金融機関にさらに仮審査を申し込むことになり、前述の「1-2. 現在の借り入れ状況」でご紹介した内容の通り、他の金融機関の仮審査で落される確率がぐっと上がります。

この辺の金額計算は重要なポイント!


よって、過大と見なされない範囲で、ある程度の「仮審査、本審査上の切りしろ」を上乗せした金額を、借り入れ希望金額として仮審査の前段階で融資審査先に伝えておくほうがいいと思います。

また、住宅用地として確保している土地については周囲の状況で担保としての評価価値が変動することに注意しましょう。
自治体のまちづくり施策のために前面道路の状況が変わったり、土地の広さをきちんと調べてみたところ、仮審査前と仮審査にパスした後で「実は敷地面積が違っていた」というのはよくある話のようです。
担保価値が上がる分には審査をパスする上で問題はありませんが、担保価値が下がるとなると、再審査となるでしょうし、物件の面積が違っていたりすると、「自分の家の広さも知らないのか」と相手が申込書の記述内容の信憑性に対して疑念を持ったりするなど、住宅ローンの審査の上で悪い影響を与えかねません。

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2.住宅ローンの仮審査にかかる日数

金融機関により違いがありますが、仮審査はほぼ自社内で完結し、保証会社の審査が無いため、概ね3営業日程度、長くとも7営業日程度で結果が返ってきます。

3.住宅ローンの本審査とは

先ほどの仮審査を晴れてパスすると、本審査に進むことができます。本審査では担保価値や住宅ローンを借りられる人なのかどうか、保障会社の審査と、団体信用生命保険の審査があります。

ここまでが仮審査。本審査では何が重要視されるのでしょうか


4.本審査で重要視すること

4-1.物件の担保価値
これは事前審査の時もある程度判断していると思いますが、借入金額に対して、担保として提供する住宅と土地が見合っているかどうかが重要視されます。
たとえば市街化調整区域や田舎によくある未線引き地域、道路付けが悪いなどで土地の価値があまりないような場所で、ほぼ家の担保価値しかないような場合、本人の与信能力が高くないと保証人を要求されたり、借入がNGになったりします。

もしもの場合の切り札、団体信用生命保険に加入できないと難しい??


4-2.属性
お勤め先や勤続年数、収入合算者や保証人となりえる人がいるかどうか、保有資産などで判断されます。

4-3.団体信用生命保険に加入できるかどうか
最後に団体信用生命保険に加入できるかどうかです。もし住宅ローン返済中にお亡くなりになった場合、団体信用生命保険から金融機関に保険料が支払われるのですが、この保険に加入できないとローンがほぼ付きません。
一般的な生命保険に加入する時と同じような健康状態を申告するための書類があり、大きな病気やけが、入院履歴などを尋ねられます。
フラット35や一部金融機関などは団体信用生命保険への加入が任意となっていますので、健康状態に不安がある場合、そのローンを検討する必要があります。
これらの審査項目以外にも、資金計画書の提出や、仮審査時には必要のなかった工事の契約書、場合によっては本人の人となりをみるため、面会を求められるケースもあります。

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5.本審査にかかる日数

本審査にはどのぐらいの日数が?


事前審査とは違い、さらに細かく審査をすることと、保証協会の審査や、フラットの場合、さらには住宅支援機構の審査があるため、約10営業日程度は必要となり、物件や属性によっては1ヶ月程度の審査期間がかかるケースもあります。

住宅ローンの審査といっても繁忙期があります。マイホームを取得したいという方は、新しい人生に踏み出す訳ですから、節目となる時期や季節に申し込みが集中する傾向にあるようです。
具体的には新年度が始まる4月の前にあたる、2月や3月といった頃や、年度の後半の始まる9月や10月は繁忙期となることが多いようです。

リスク分散という意味でも複数併願しておくと良いですね!


住宅ローンの審査の申し込みを、こうした繁忙期にしてしまうと2ヶ月程度の審査期間がかかるケースもあるようですから注意したいものです。
住宅ローンの仮審査や本審査を受けて、審査にパスする場合はまだしも、時間を要して審査で落とされることになるとショックが大きいですね。
こうしたことを想定して、予め複数の金融機関に申し込んでおくといいのかもしれません。

お恥ずかしい話ですが、筆者は若かりしとき、お金に対してかなりルーズで、某金融機関様にご迷惑をおかけし、5年の異動情報が載るような事態となってしまいました。
7年後に異動情報が完全に無いことを個人信用情報上確認したうえで、住宅ローンの審査を行いましたが、融資の承認まで本審査申し込みから1ヶ月もかかってしまいました。
待っている時のドキドキ感は今でも忘れられません。

6. 仮審査と本審査の違いをさらに詳しく

仮審査と本審査の違いを更に詳しく解説してゆきます


仮審査と本審査の違いと日数について、主な内容をご紹介してきました。ここまでの内容の確認と共に、さらに詳しくご紹介しましょう。

6-1.仮審査で金融機関にチェックされる項目
金融機関が仮審査でチェックするのは主に「申込者の返済能力」ではないかと思います。あくまでも「仮」ということで軽視していると痛い目に遭う場合があるので注意しましょう。ただし、「仮」なので、申告する内容は金融機関が審査を行う上で必要最小限となるのが普通です。

審査は短期間のうちに行われ、すぐに結果が送付されるので「住宅ローンが借りられそうか」がすぐわかる点が、利用者にとってのメリットです。

6-2.本審査で金融機関にチェックされる項目
無事に仮審査を通過すれば、いよいよ本審査です。金融機関が本審査でチェックするのは主に「申込者の健康状態」「物件の担保価値」ではないかと思います。「ヒト」と「モノ」の切り口で、融資したお金が期日内に利息と共に回収できるのかということだと思います。

仮審査と比べると、やや難しい内容ですので、仮審査の時よりも作成する資料は多くなりますし、仮審査は金融機関だけのチェックでOKな部分もありますが、本審査はこれまでの融資のデータや経験も必要となると思いますので、審査には保証会社も加わって行われます。

6-3. 仮審査と本審査の違いを一覧で確認
仮審査と本審査の違いや準備することが必要な書類の例を一覧にしてみましたので、内容を比較してみましょう。

  仮審査 本審査
審査目的 申込者の返済能力の確認 融資資金の回収のリスク評価
審査者 金融機関 金融機関と住宅ローン保証会社
審査日数 概ね3営業日程度、長くとも7営業日程度 約10営業日程度から1ヶ月程度の審査期間がかかるケースもあり
必要書類の例 ・住宅ローン事前審査申込書
・本人確認書類(運転免許証など)
・収入を証明する書類(納税証明証など)
・物件の概要書(構造や仕様、図面)
・他のローンがある場合は、その関係の資料(ローン契約の写しや残高証明、返済記録など)
・申し込み関連の書類
・本人確認書類
・所得を証明する書類
・購入や建築する物件の担保価値評価に関係する書類
・他のローンやクレジットに関する書類

本審査に必要な書類の例としては、次のようなものがあるでしょう。


書類区分 必要書類の例
申し込み関連の書類 ・住宅ローン申込書
・団体信用生命保険加入に関する申込兼告知書、など
本人確認書類 ・印鑑登録証明書
・住民票(写し)
・運転免許証(写し)
・マイナンバーカード(写し)
・パスポート
・健康保険証、など
所得を証明する書類 ・源泉徴収票
・住民税課税決定通知書
・納税証明書
・確定申告書(税務署受理印あり)、など
購入や建築する物件の担保価値評価に関係する書類 ・売買契約書の写し
・重要事項説明書の写し
・物件の登記事項証明書、など
他のローンやクレジットに関する書類 ・ローン契約書の写し
・返済記録やローン残高に関する証明、など
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7. 関連する情報

仮審査と本審査に関連する情報として、次の内容をご紹介します。


・仮審査を侮ると痛い目に遭う?
・実は多い?仮審査をパスして本審査で落ちるパターン
・本審査で落ちる人がしている5つのNG
・本審査の条件変更はできるの?
 

7-1. 仮審査を侮ると痛い目に遭う?
仮審査の「仮」という言葉に騙されがちですが、実質的な「一次審査」と言っていいでしょう。イメージとしては大学入試におけるセンター試験のようなものです。大学入試の場合でも「一次審査」の成績によっては、本試験に進めない場合はありますね。まずは、仮審査を問題なくクリアする必要があり、「申し込めば誰でもパスする」「本審査こそが、実質の審査である」といった認識は改めたほうがいいでしょう。

仮審査では、融資を受けるに足る必要最小限のチェックを受けるということで、審査自体が軽視できるわけではありません。必要最小限のチェックでふるい落とされる人は、悪い言い方をすれば「門前払い」ということではないでしょうか。

仮審査では、「申込者の返済能力の確認」が目的ということをご紹介しました。
具体的な内容は金融機関によって、若干違うようですから、このサイトの金融機関の紹介をしている記事の内容をチェックしてみるといいと思います。
記事や金融機関ごとのホームページを調べてみたところ、各金融機関に共通している一般的なチェック項目としては、次の内容ではないかと思います。
・住宅ローン申し込み者の借入時と完済時の年齢
・同人の年収
・借入金額と年収など収入額のバランス(返済負担率、など)
・お勤めの会社における勤続年数
・融資対象物件の担保としての価値
・住宅ローン申し込み者の健康状態

仮審査について、「この金融機関でパスしたから、他の金融機関でもパスできるだろう」「新規借り入れでパスしたから、借り換えでも問題なくパスするだろう」と油断していると、後で痛い目に遭う場合があります。
仮審査の合否の基準の細かい点は、金融機関の考え方で違いがあるでしょうし、借り換えの場合は、新規借り入れの時より物件の担保価値は下がっています。
よって、その担保価値が下がった分を、借り換えの仮審査を受ける方の年収要件などでカバーしなければならず、結果的に新規借り入れの場合よりもハードルは上がると考えて良いでしょう。

これが一番悲しいケース。仮審査はOKなのに・・・


7-2. 実は多い?仮審査をパスして本審査で落ちるパターン
住宅ローンの仮審査を軽視してはいけませんが、仮審査をパスしてもあくまで本審査のスタートラインに立ったに過ぎません。仮審査をパスして本審査で落ちるということは実はよくあることなのです。

仮審査をパスして本審査で落ちるという場合、仮審査の内容に間違いがあったケースや、審査の当初や審査期間中に金融機関から追加で求められる証拠資料などを提出しなかった、もしくは出来なかったというケースに該当していないかよく確認してみましょう。

上記以外に、普段から健康に気を遣うことや、クレジットやローンの利用を控えるなどの配慮をしておいたほうがいいでしょう。
そのためには普段から規則正しく節制した生活を心がけるようにし、喫煙や飲酒もある程度控え、買いたい物があっても後にするなどでクレジットやローンの利用を控え、喫煙や飲酒を控えて浮いたお金を使って、現時点で抱えているクレジットやローンの残債を、少しでも減らしておいたほうがいいと思います

本審査で落ちる5つのタイプの人


7-3. 本審査で落ちる人がしている5つのNG
住宅ローンの審査において、「仮審査と本審査は一体不可分の関係にある」ということを意識しておくと、仮審査にパスして本審査で落ちるという可能性を下げることができるかもしれません。
そもそも仮審査であれ、本審査であれ審査の目的は1つ、借り手である住宅ローン申し込み者が、貸し手である金融機関の問いに誠実に答え、その答えを総合して融資を行うかどうかの判断をし、お金の借り手と貸し手が相互にwin-winの関係を築くことだと思います。

仮審査をパスしている人は、「仮審査をパスしたから、本審査は大丈夫」と根拠のない確信を持つことが少なくないようです。こうした油断から次のようなことをしている場合に本審査で落とされるという結果を招くことに注意が必要です。具体的には、次のような習慣や行為です。
NG①:マイカーローンなどを利用して、マイホームのついでに自家用車を買う
NG②:クレジットの返済が、普段からルーズで督促を頻繁に受けている
NG③:買いたい物は、借金をしてでも買わないと気が済まない
NG④:頻繁に職を変える
NG⑤:普段から暴飲暴食、ヘビースモーカーで夜型の生活をしている、など

いずれもお金を貸す側から見て、「本当に住宅ローンを返済するつもりがあるのか」と疑念を持たれるものばかりです。少なくとも本審査の結果が出るまでは、こうした行為や習慣は改めた方がいいでしょう。

7-4. 本審査の条件変更はできるの?
仮審査の申し込み及び審査と、物件に関する不動産屋さんや工務店さんなどの交渉は同時並行となっている場合が多いと思います。
仮審査の申し込みの際の住宅ローンの借り入れ希望金額や返済期間が、物件に関する不動産屋さんや工務店さんなどの交渉の結果によって変わる場合があるのではないでしょうか。
特に現在は低金利と同時に、建築に関する職人などのマンパワーが不足しており、労働者不足から人件費が上昇する傾向にあるようです。

住宅ローンの仮審査にパスしても、本審査で落とされるということはよくあるといった内容をご紹介しました。
審査する側の金融機関から見れば、「仮審査と本審査は一体不可分の関係にある」という認識を持っていると思われるので、住宅ローンの借り入れ希望金額や返済期間が、仮審査の時に提示した内容と異なると、あまりいい気はしないかもしれませんね。

既に述べた内容の繰り返しになりますが、仮審査に申し込む前に、こうした借り入れ条件の変更が不動産屋さんや工務店さんなどとの交渉結果次第によって変わることを織り込んでおくほうがいいでしょう。
具体的に言えば、仮審査の前から「借り入れ希望金額を多めにしておく」「返済期間を長めにしておく」ということです。
本審査の段階で、仮審査の時より「借り入れ金額が多く」なったり、「返済期間が長く」なったりというのは、一概に貸し手である金融機関に不利な条件とは言えないものの、「完済の実現の可能に対する信用」という面では、信用度が下がってしまうと思われます。

本審査の条件変更はできますが、貸し手である金融機関に有利な条件の方が、本審査をクリアする面ではプラスです。
本審査前にそうした状況に誘導するための方策として、仮審査で申し込む時に「借り入れ希望金額を多めにしておく」「返済期間を長めにしておく」ということです。
こうしておけば、不動産屋さんや工務店さんなどの交渉による不確定要素と住宅ローン申し込み条件の緩衝部分として働き、本審査の段階で仮審査の時より、貸し手である金融機関に有利な条件となった時は勿論、「借り入れ金額が多く」なったり、「返済期間が長く」なったりといった金融機関に有利な条件となった場合にも、審査にパスする上で支障になる部分は少なくなるでしょう。
前述したように仮審査の前の申し込み内容は重要であり、住宅ローンの審査全体に大きく影響し、結果が変わってくるということなので、「仮審査を侮ると痛い目に遭う」ということが言えると思います。

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8.住宅ローン、仮審査と本審査まとめ

一般的には銀行や労働金庫の事前審査は、本審査で確認するようなこともある程度チェックするため。時間はかかりますが、精度の高い仮審査となっています。
そのため、健康状態に問題さえなければ、本審査もほぼ間違いなくパスすることができます。
一方、フラット35、特にノンバンク系、ネットバンク系のフラットの場合、仮審査は極めて緩く、回答までの時間はとても短く、融資可能の回答も出やすいですが、本審査にかかる時間がながくなり、なおかつ仮審査でOKだった方も本審査で落とされることも銀行と比べると多くなるかもしれません。

以上のように仮審査、本審査は行われているため、まずは銀行がおカネを貸しやすい状況を整えてやることが肝心だといえます。ローンが通るかどうか微妙な方、また一度おちた方などは次の点に気をつけておくといいでしょう。
・へんなところからの借金は早めに返し、解約しておく
・虚偽の申告はしない。
・できれば個人信用情報を開示し、履歴を確認してみる。
・自己資金を多く用意する

上記の内容などをチェックし、体裁を整えて再チャレンジしてみると、すんなり希望の金額が通ったりするかもしれません。また再チャレンジする場合でも短期間でローン審査をやりすぎてしまうと、ローン審査を行っているという履歴が個人信用情報に大量に乗るので、これも与信の判断にはマイナスに該当する恐れがあります。

いずれにしても、住宅ローンを組む前に、抑えるべきところを抑えてから申し込みをするといいでしょう。
成功のためのポイントとして、住宅ローンを申し込む金融機関に手続きをする際に、仮審査の際の申し込み条件は、「並行して行われている物件に関する不動産屋さんや工務店さんなどの交渉の結果」がその時点で判明していないことを考慮して「一工夫する」ということを忘れないで下さいね。

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