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住宅ローンの借り換えで損をするケース?FPが注意点を喚起!~ネットバンク編

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住宅ローンの借り換えで損をするケース?FPが注意点を喚起!~ネットバンク編

住宅ローンの借り換えで損をするケース?FPが注意点を喚起!~ネットバンク編
住宅ローンは一度借り入れすれば終わりというわけではありません。多くの場合、住宅ローンは20年、30年と長い期間で返済をしていきます。その間に経済状況が変わり、金利が下がったり上がったりしていきます。

また、金利の動向だけでなく、自分自身のライフプランの変更で余裕が出たり、厳しくなったりすることもあるでしょう。定期的に見直しておきたいのが住宅ローンです。

住宅ローンを見直して、節約をするためには「繰上げ返済」と「借り換え」という方法があります。今回は「借り換え」に焦点を当てて解説していきます。

借り換えは、成功すれば大きな節約効果が期待できます。しかし、中には損をするケースも存在します。

損をするケースとはどのような場合か、損をしないためにはどうすれば良いのか事前に知っておく必要があります。借り換えを行う前にしっかり確認しておきましょう。

1.住宅ローンの借り換えとは?

住宅ローンを見直して賢く節約するためには、繰上げ返済と借り換えという方法があると言いました。これらはどちらも利息を減らす効果があります。


返済は以下のように元金と利息がかかります。

 返済金額=元金+利息 

元金は借り入れした金額ですが、利息は金融機関の利益になります。金融機関にとっては多く取りたい利息ですが、借入側からすれば1円でも減らしたいのが利息です。

では、その利息を減らすためにはどうすれば良いのでしょうか。これは利息の計算式を見ればすぐに分かります。

 利息=借入残高×金利 

利息は借入残高と金利で計算されます。つまり、利息を減らすためには借入残高を減らすか金利を下げるかしかないのです。借入残高を減らす方法としては「繰上げ返済」があります。そして、金利を下げる方法として「借り換え」があります。

「借り換え」とは、今借入れしている住宅ローンから別の住宅ローンに切り替えることを言います。別の住宅ローンから借入れした資金で現在の住宅ローンを一括返済する仕組みです。

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2.住宅ローン借り換えのメリット

借り換えは基本的には金利を下げる方法ですが、実はそれ以外にもメリットがあります。借り換えのメリットを詳しく見ていきましょう。


住宅ローン借り換えメリット
①返済総額を減らせる
②月々の返済負担を軽減できる
③景気向上時の金利上昇リスクに備えられる
④金利タイプを変更できる
⑤期間短縮も可能

2-1.返済総額を減らせる・月々の返済負担を軽減できる

まず、金利が下がることで総返済額を減らしたり、月々の返済負担を軽減したりすることが出来ます。借り換えは、借入残高が高く、残りの期間が長く、金利差が大きいほど効果を発揮します。具体的な例で見てみましょう。

(条件)
(例)現在A銀行から借入れ、B銀行に借り換えた場合の比較
A銀行
借入残高:2,000万円
残存期間:20年
金利:3.5%
金利種類:固定金利
返済方法:元利均等返済

(返済)
毎月の返済額:115,991円
総返済額:27,837,955円
(条件)
B銀行
借入金額:2,000万円
返済期間:20年
金利:2.5%
金利種類:固定金利
返済方法:元利均等返済

(返済)
毎月の返済額:105,980円
総返済額:25,435,201円

金利が1%違うだけで、毎月の返済額は10,011円も減り、総返済額は1,827,754円も減らすことが出来ました。上手に借り換えが出来れば毎月の負担を減らすことや総返済額を減らすことが可能です。

2-2.景気向上時の金利上昇リスクに備えられる
現在借入れしている金利が変動金利または固定期間選択型の金利の場合、金利が上昇するタイミングで借り換えをすることで金利上昇のリスクを回避することが出来ます。

2-3.金利タイプを変更できる
また、現在変動金利や固定期間選択型で借入をしている場合、借り換えで固定金利に変更することも出来ます。もちろんその反対にすることも可能です。

金利タイプの変更は同じ金融機関でも行うことが出来ますが、金融機関によってどの金利タイプに力を入れているのかは異なります。現在住宅ローンを取り扱っている金融機関は1,500社以上あると言われています。

そのため、金融機関はそれぞれ異なる特徴を出しています。金融機関によって変動金利は低い水準だけど、固定金利は高く設定されているということもあります。

変動金利が低いから固定金利に変えてもさほど他と変わらないだろうと考える人も多いのですが、実は金利タイプを変更する場合、他の金融機関の方がお得になることがあるのです。

2-4.期間短縮も可能
基本的に現在借入れしている住宅ローンの「残りの返済期間」が期間の上限となります。35年で借入れをして、10年返済してきたら残り25年となり、借り換えをしてもこの期間が上限となりそれ以上伸ばすことは出来ません。

しかし、逆に期間を短縮することは可能です。金利の低い住宅ローンに借り換えをすることで月々の返済額や総返済額を減らすことが出来ます。

しかし、金利を低くなっても以前と変わらない返済額にして、その分期間を短縮すればさらに利息を減らすことが出来ます。

3.借り換えで効果を発揮する3つの条件

借り換えは誰もが得をするわけではありません。以下の3つのケースに当てはまる場合に特に効果を発揮します。


借り換えで効果を発揮する3つの条件
①借入残高が1,000万円以上ある
②残存期間が10年以上ある
③金利差1%以上

先ほどもお伝えしたように借り換えは借入残高が多く、返済期間が長く残っている方が効果を発揮しやすいのです。そのため、一つの目安として、借入残高1,000万円以上、ローンの返済期間が10年以上残っているなら効果を発揮しやすいと言えます。

さらに、現在の金利と借り換え後の金利差が1%以上というのが望ましいです。ただし、これらは一つの目安なので、必ずこれに当たらなくても利息軽減の効果を発揮する場合があります。

4.住宅ローンの借り換えで損をするケース

ここからいよいよ本題です。多くのメリットがある住宅ローンの借り換えですが、注意をしなければ条件に当てはまっていても損をすることがあります。損をするケースとは以下の場合です。


住宅ローンの借り換えで損をするケース
①借り換えの費用を計算に入れていない
②金利選択によっては総返済額が多くなるケースもある
③より低い金利を狙って家計負担増加や将来不安を抱える

ちなみに、これらはどの金融機関を利用しても起こり得ることです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

4-1.借り換えの費用を計算に入れていない
借り換えの時に注意したいのが、借り換えコストです。借り換えは、今まで借入れしている住宅ローンを一括返済して、新たに借入れをすることです。そのため、借り換えには当初の借入れと同様に様々な諸費用がかかるのです。

借り換えにかかる費用は大きく分けて4つあります。「保証料」「手数料」「団体信用生命保険料」「その他の費用」です。これらは融資額に対して定額のものもありますが、金融機関によって異なるものもあります。
「保証料」は、万が一支払いが出来なくなった時に代わりに保証会社が立て替えてくれるために支払う費用です。しかし、保証料を支払っても支払い義務がなくなるわけではありません。

そのため、最近では保証料0円という金融機関も増えています。特にネットバンクは保証料を0円としているところが多いです。

「手数料」は、融資手数料や事務手数料など金融機関によって呼び方が異なります。その名の通り、金融機関に支払う手数料のことです。

「団体信用生命保険料」は、債務者(借入れた人)が病気やケガで亡くなったり、高度障害を負ったりした場合に保険金でローンの残債を相殺できるという保険です。民間の金融機関は金利に含まれていますが、公的な住宅ローンの場合は費用を計算する必要があります。

例えば、フラット35の場合は任意で加入が出来ます。支払いは、年に1回ローンの借入残高に応じて保険料を支払います。

「その他の費用」は、印紙代や司法書士の報酬、登録免許税などが含まれます。この費用は10万円~20万円程度ですが、計算に含める必要があります。

借り換えにかかる費用は金融機関ごとに異なるので、それらを調べてきちんと計算に入れる必要があります。金融機関が公表している金利を表面金利といい、これら諸費用を含めたものを実質金利という言い方をします。

実質金利で計算をしておかなければ、借り換えのコストが予想以上にかかって、実は損をしていたということがあります。多くの人が表面金利のみで計算してしまうのでここは注意が必要です。

4-2.金利選択によっては総返済額が多くなるケースもある
次に、借り換え時に金利を変更した場合です。今まで固定金利で借入れしていた人がより低い金利の固定金利にする場合は問題ありません。しかし、固定金利から変動金利にする場合は注意が必要です。

一般的に固定金利より変動金利の方が金利は低く設定されています。そのため、変動金利にすれば利息軽減効果が高くなるように感じますが、変動金利は将来的に上昇するリスクがあります。

変動金利は一般的に5年ごとに返済額が見直されますが、金利上昇に対応して、それまでの返済額の25%を限度に上限を設けています。ただし、金利の推移等により最終返済額が、通常の返済額を上回る可能性もあります。

変動金利は常に金利上昇リスクを負うことになります。もし、金利が上昇してしまったら借り換え後の方が総返済額は高くなったということもあり得ます。

4-3.より低い金利を狙って家計負担増加や将来不安を抱える
変動金利もそうですが、固定金利を選択する場合でも返済期間を短くすれば金利が低くなることがあります。この場合、金利を低くしようと無理をしてしまうと家計に大きな負担を抱えることになります。

住宅ローンの返済というのは30年、20年と長い月日を掛けていきます。人は住宅ローンのことだけを考えて生きていくのではなく、他のことにもお金を使います。

特にお子さんがいるご家庭では教育費をどのようにかけていくのかも大きな問題となるでしょう。この長い期間で当初思い描いていたライフプランを大きく変更することもあります。

将来の不安を解決するために、現在の負担を大きくしてしまうのも家計のバランスを崩すきっかけとなります。目先の金利にとらわれて家計負担を増加させてしまったり、将来の不安を抱えてしったりするケースも多く見られます。

5.ネットバンクの借り換えで損をするケース

数多くの金融機関が住宅ローンを扱っていますが、多くの場合不動産会社等の提携金融機関で住宅ローンを組むそうです。


しかし、自分で探そうという方に人気を集めているのがネットバンクです。

ネットバンクは、金利が安く、オンライン上のみで完結することも多く、手軽に申し込みが出来ます。ある程度住宅ローンについて勉強すればネットバンクの方が気楽でお得になるとネットバンクを選択する人が増えています。

そして、借り換えをする際もネットバンクは大変人気です。初めて住宅ローンを組む場合、不安から対面の営業を好む場合が多いのですが、借り換えはすべて自分で調べて行動をしなければいけません。

そのため、どうせ自分で動くなら少しでもお得なところで申し込みをしたいという方が多いのです。ネットバンクも借り換えに力を入れているところが多く、HPを見ただけでも借り換えについて詳しく解説しているだけではなく、借り換えシミュレーションまで出来るようになっています。

お得で申し込みやすいネットバンクですが、ここでも注意をしなければ損をするケースがあります。

ネットバンクの借り換えで損をするケース
①保証料が0円でも融資事務手数料でトータルコストが高くなることもある
②繰上げ返済を考えているなら損をすることもある

実はどちらも保証料と手数料が関わってきます。最近のネットバンクは保証料0円となっているところが多くなっています。保証料、手数料、団体信用生命保険料は借り換えの3大出費となるため、1つでも抑えられればその分お得になります。

しかし、多くの場合保証料を取らない代わりに、その分を手数料として取っています。ほとんどの場合、トータルコストとしては手数料の方が割安になるのですが、支払い方法によっては割高になることもあるのできちんと計算をしましょう。

保証料は前払い型と利息上乗せ型があります。前払い型の場合は、期日前に繰上げ返済をすると保証料の一部が戻ってきます。どの程度戻ってくるかは保証会社によって異なります。

一方手数料は、融資した時点でかかる費用なので、繰上げ返済をしてもその費用は戻ってきません。そのため、繰上げ返済を前提としているのであれば、損をすることもあります。

6.借り換えで損をしないために必要なこと

借り換えは上手に出来ると利息軽減効果を高くすることが出来て、その分お得になります。


しかし、一見条件が揃って見えても細かく計算をしていなければ損をすることや精神的な負担を抱えることもあります。 借り換えで損をしないためにはいくつか守ることがあります。

借り換えで損をしないために必要なこと
①借り換えコストまで計算する
②金利タイプや期間を変更する場合はリスクも同時に考える
③自分で調べる
④定期的に見直す

一番重要なのは借り換えコストまで細かく計算して、本当に借り換えが必要か見極めることです。借り換えコストは金融機関によって数十万から数百万まで変わってきます。

金融機関のHPには借り換えシミュレーションなどもあるので、きちんと計算をすることです。ただし、シミュレーションの中には借り換えにかかるコストを含めずに計算されるものもあります。シミュレーションもいくつか使ってみると良いでしょう。

また、借り換えによって金利タイプや返済期間を変更する場合は、変更することで生じるリスクも考慮する必要があります。住宅ローンは、利息を減らすことが大切ですが、それだけにとらわれずに、人生のバランスを見る必要があります。

自分は何を大切にして、いつ、どの程度、何にお金をかけたいのかバランスを整えてあげられるのが一番です。出来れば余裕をもった返済プランを考えましょう。

そして、借り換えに重要なのは自分の判断です。住宅ローンを組む時もそうですが、支払っていくのは自分です。住宅ローンと上手に付き合うためには、まずしっかりと情報収集をすることです。

場合によっては、専門家に相談することも必要ですが、最終的な判断は自分になります。しっかりと調べて損をしないようにして下さい。また、借り換えは何度行っても良いものです。

1回やったら終わりではなく、定期的に見直すことも大切です。そのためには、金利の動向チェックやライフプランを定期的に見直すことも大切です。住宅ローンは長期間付き合っていくものです。しっかりと行動すれば大きな節約になるので、難しいこともありますが、諦めずに調べてみて下さい。

7.最後に

いかがでしたでしょうか。一見お得に見える借り換えもしっかりチェックしなければ実は損をしていたというケースもあります。特にネットバンクは保証料0円となっているところが多く、一見お得に見えがちです。


しっかり情報を集めて、最適なものを選びましょう。

まずは、情報を調べ、しっかり計算をして、その上で自分のライフスタイルに合ったものを選んで下さい。上手に借り換えが出来れば大きな節約が期待出来、その分好きなことにお金を使うことが出来ます。

低金利が期待できるネットバンク。フラット35も含め、一覧で比較しました↓


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