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住宅ローンを組む!転職前、転職後、審査にはどう影響?FPが解説!

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住宅ローンを組む!転職前、転職後、審査にはどう影響?FPが解説!

安定した収入は返済能力が高い
金融機関が行う融資の審査の項目の中で、収入に関する要件は大変重要なポイントです。返済負担率にかかわらず、長期にわたって安定した収入が得られるという方は、それだけ返済能力が高いということで、審査が通りやすいと言えるでしょう。
しかし、様々な要因で転職をしなくてはならなくなった方がおられるかもしれません。本人にとっても予期しないことだったとして、お金を貸している金融機関にとっても、融資の前提条件が変わる訳ですので、無関心ではいられないと思います。
今回はこのような状況になった場合に、住宅ローンを組むタイミングをどのようにすればいいのかについてご紹介します。

1.住宅ローンの審査に転職は関係するか

安定した収入が継続して得られる見込みがあるかが重要です!


多くの金融機関で、住宅ローンの審査で重要視しているのは、ローン申込者に「安定した収入が継続して得られる見込みがあるか」ということだと思います。私の場合ですと、マンションの取得で住宅ローンの申し込んだ当時は、公務員の中堅としてやっていた頃でしたので、「もっと広い部屋の方がいいのではないですか?」と不動産屋さんに勧められたことがありました。公務員だと不祥事でもない限り、金融機関も安心して融資を実行できるでしょう。
よくあるのが、「転職を考えているが、今の会社のうちに住宅ローンを申し込んで、審査を受けておいたほうがいいのか」という疑問ですね。確かに勤続年数の事を考えると、少しでも長いほうが、融資の審査上は良い印象があります。転職後だと、勤続年数は1年に満たないということになりますし、「また、転職するんじゃないか?」と疑いをもたれることがあるかもしれません。
このように考えると、「転職前に家を買う方がいいのか」と考えてしまいます。しかし、「住宅ローンが組めるうちに、家を急いで買う」というのはどうなのでしょうか。むしろ「買った後の返済がきちんとできるのか」ということが大事な気がしませんか。
日本では、欧米などの諸外国に比べ「転職でキャリアアップして年収倍増」という風潮はまだ一般的とは言えない気がします。金融機関の融資の審査においても、「ローンが残っている内は、今の会社で働くんだよね?」という暗黙の了解が入っているかと思います。このようにマイホームの取得と転職のタイミングをどのように考えればいいのかは、非常に悩ましいところですね。

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2.転職前のローン申込みに忖度の余地あり?

お金を貸す立場になって考えた場合はどうでしょう


お金を貸す立場になって考えてみると、「将来の収入の見込みが立ちそうな人」と、そうでない人のどちらに借り手になってもらいたいと考えるでしょうか。勿論、「将来の収入の見込みが立ちそうな人」ですね。
金融機関が最も恐れるのは、貸したお金が返済されないことです。そのような事態に備えて、融資物件に抵当権を設定したりするわけですが、いざ実行するとなると気が引けるものだと思います。生活する上で住む場所を取り上げてしまうというのは、融資担当者自身が自分に置き換えて考えて見ても、誰もいい気はしないと思います。
よって、そのような気まずい思いをしなくて済むように、融資の際の審査でチェックします。収入条件においては、ローン申し込み時点が転職前であると、先ほどの「ローンが残っている内は、今の会社で働くんだよね?」という、今流行の言葉で言う「忖度(そんたく)」が働く余地が残りますが、転職後だとどうでしょう。
「気に入った物件があるので、今すぐに住宅ローン審査にパスしたい」という方がおられるとすれば、転職で年収アップが確実といった裏付けがある特殊な場合を除き、転職は見合わせて、今の会社で我慢して勤めた方がいいと思いますが、いかがでしょうか。

3.転職後のローン申込みはどう?

ローンの審査上プラスの評価となることがあります


住宅ローンの融資審査で忖度が働きにくいと思われる、転職後の住宅ローン申し込みは止めておいたほうがいいのでしょうか。融資する金融機関の融資基準や、審査担当者の考えにもよると思いますが、転職後の住宅ローン審査が通るケースもあるようです。具体的には、次のようなケースだと転職が住宅ローン審査を通る上で、障害にならないと考えられます。
・民間企業の社員から、国家公務員や地方自治体の職員に転職した場合
・中小企業から上場企業に転職した場合
・役付なし待遇の会社から、役付あり待遇の会社に転職した場合
・非正規社員として雇用している会社から、正社員として雇用する予定の会社に転職した場合、など
3-1. 民間企業の社員から国家公務員や地方自治体の職員に転職した場合
民間の会社から公務員という転職のパターンは多いです。公務員でも特に技術職、具体的には機械や電気、建築や土木といった技術職種は、民間の会社で身につけた技術やスキルが生かせる機会があり、重宝されることがあります。国家公務員の場合は年齢制限などが決まっていて、転職のハードルはやや高いですが、地方自治体、特に市町村といった自治体は年齢制限を撤廃している場合が多いので、転職される方が多いです。
国家公務員や地方自治体職員と言えば、金融機関の印象としてどうでしょうか。「親方日の丸で倒産はない」、「選抜試験でチェックされているので、信用面にも問題なし」といったイメージではないでしょうか。お金を貸す側としては、最も貸しやすい職種の1つなので、転職が住宅ローン審査に有利に働くと思います。
3-2. 中小企業から上場企業に転職した場合
中小企業から上場企業に転職した場合についても、民間企業の社員から国家公務員や地方自治体の職員に転職した場合と同様に、本人の能力以外に「組織の肩書き」もあって、お金を貸す側の信用は高くなると思われます。転職によって年収が下がったとしても、収入の安定や継続の面でアドバンテージになりますし、お金を貸す側も返済期間が長くなるほど、多くの利子収入が得られて都合がいいのではないかと思います
3-3. 役付なし待遇の会社から、役付あり待遇の会社に転職した場合
ヘッドハンティングがこのケースに当たります。日本では「会社のため」「社会のため」ということに価値観をおく人が多いと思いますが、日本以外の海外では、特殊な技術やスキルを身につけて、自分の価値を高めることに力点をおく人が多いです。「会社の為に働く」というより「自分の価値を高めて、スキルを高く買って貰う」という発想です。
他の人が模倣できない、稀少性があってニーズが膨大なスキルや技能を持っている人は、金銭面を含めて良い待遇を求めて転職を繰り返しても「問題なし」と考えられます。スポーツ選手などが典型的ですが、デスクワーク中心の事務系のサラリーマンが多い日本では、このようなケースは稀であるかもしれません。
3-4. 非正規社員として雇用している会社から、正社員として雇用する予定の会社に転職した場合
政府の「働き方改革」の流れを受けて、労働条件の改善を図る会社が増えてきています。これまで非正規社員として働いていた人を、ボーナスなどの対象となる正社員として雇い入れる会社も徐々に増えつつあるようです。このようなケースは転職が収入アップになることが明確なので、住宅ローン審査上はプラスの評価となることが考えられます。

4.転職する場合に注意するポイント

転職する場合には注意するポイントがあります


転職前に住宅ローンの申し込みを行って、転職する場合は注意するポイントがあります。それは貸し手である金融機関に、事前に知らせておくということです。金融機関は住宅ローン申し込みの際の、勤務先や収入条件などをもとに、融資を行うかどうかの判断をしているのですから、住宅ローンの申し込み者が近い将来に転職することなどは想定していません。また、こうした情報はプライベートな性質を持っているので、当人以外の第三者は知ることができません。
このような「近日中に転職する予定がある」という情報を金融機関に知らせていなければどうでしょう。もし仮に融資が実行されることになり、融資が開始されると、その期間はかなりの長期になります。返済が滞るなどの事態になったとき、金融機関が「住宅ローン利用者が申込書に記載した勤務先」に、確認の電話を入れることがあるかもしれません。そして、転職した事実が発覚すればどうでしょう。
お金の貸し借りは、お互いの信用がなくては成り立ちません。借り手が「住宅ローンの申し込み後に転職した」という事実を貸し手に融資実行前に知らせなかったのは、わざとである場合はともかく、うっかりしていたということで済まない場合があります。借り手の信用を著しく損なうことになるとともに、厳しい金融機関だと残金を一括で返済するように求めてくることがあるかもしれません。
こうしたトラブルが発生して、お互いに気まずい思いをしないためにも、転職前に住宅ローンの申し込みをされる場合は、転職の時期や転職先について金融機関に事前に知らせておく、又は相談しておくことをお勧めします。
転職前には相談を!

5.転職前と転職後のどちらがいいの?

タイミングを考えることも大事ですね


住宅ローン申し込みのタイミングは、転職前と転職後のどちらがいいのでしょうか。この答えはケースバイケースだと思います。転職先によって融資審査の結果が違ってくるからです。
一般論で言えば、住宅ローン申し込み転職前のほうがいいのかもしれません。理由は勤続年数や収入の履歴から、融資審査の担当者が住宅ローン申し込み者の将来の収入の見通しや、返済能力の把握がしやすいからです。しかし、前述のように住宅ローン申し込みの段階で、前もって「近日中に転職する予定がある」という情報を金融機関に知らせておく必要があります。
「近日中に転職する予定がある」という情報は、融資審査の担当者がOKを出すかどうかの判断の上では、特定の場合を除けば、リスク情報としてとらえられるケースが多いのではないかと思われます。よって、融資審査をパスしたいのであれば、転職を見合わせることや止める方がいいのではないでしょうか。また、どうしても転職したいのであれば、住宅ローンの申し込みを見合わせて、住宅ローンの頭金を集める期間を設けた方がいいと思います。
転職によって収入が安定する、または増えるということであれば、融資審査の上でリスク情報とならない場合があります。具体的な内容は前述したとおりです。しかしこうしたケースは稀であることが多いので、結論として「住宅ローンを申し込む方は、転職しないほうがいい」と思われます。

6.関連する情報

転職先を選んだ理由に関する情報をご紹介します


転職の実態について、動機や転職で優先する項目として、現在の転職先を選んだ理由の内容に関する調査を厚生労働省が行っています。その内容の一部をご紹介します。
6-1.転職の動機
平成27年に厚生労働省が実施した調査結果では、次のようになっています。

転職の動機 構成比
自己都合 75.5%
契約期間の満了 6.6%
定年 1.9%
出向(移籍出向) 1.8%
倒産・整理解雇・人員整理による勧奨退職 5.3%
早期退職制度等

1.1%
その他 5.7%
不明 2.3%

参照元:厚生労働省「平成27年転職者実態調査の概況」
http://www.mhlw.go.jp/toukei/list/6-18c-h27.html
6-2. 現在の転職先を選んだ理由
. 現在の転職先を選んだ理由の内容について、調査結果は次のようになっています。

現在の転職先を選んだ理由の内容 構成比
仕事の内容・職種に満足がいくから 40.8%
自分の技能・能力が活かせるから 37.6%
地元だから(Uターンを含む) 17.2%
賃金が高いから 12.6%
労働条件(賃金以外)がよいから 24.9%
会社の規模・知名度のため 8.5%
会社に将来性があるから 12.9%
転勤が少ない、通勤が便利だから 21.5%
前の会社の紹介 4.2%
その他 19.9%
不明 1.1%

参照元:厚生労働省「平成27年転職者実態調査の概況」
http://www.mhlw.go.jp/toukei/list/6-18c-h27.html
これらの結果から、転職の動機は「自己都合」が最も多く、転職先を選ぶ際に優先しているのは「自己実現」のようです。「仕事の内容・職種に満足がいくから」「自分の技能・能力が活かせるから」という動機の比率が大きく、「賃金が高いから」「会社の規模・知名度のため」というキャリアアップの動機の比率は、相対的に低くなっているようです。よって「転職で収入が大幅アップ」というケースは、あまり多くないと考えられます。

7.まとめ

ポイントをまとめると次のようになります


転職と住宅ローンのタイミングについてご紹介してきました。最後にポイントをまとめてみると、次のようになります。
・一般的な場合として、転職は融資審査上でマイナス評価となることが多い
・特定のケースでは、転職は融資審査上でプラス評価となることもある
・転職前に住宅ローンの申し込みをする場合、事前に金融機関に転職の予定について知らせておく
・住宅ローン審査をパスしたい場合、転職は見合わせた方がいい場合が多い
・転職を優先する場合、住宅ローン申し込みは見合わせた方がいい場合が多い

もくじ

住宅ローンを申し込む場合、転職前と転職後のどちらがいいのかという点について、ケースバイケースとなると思われます。個別の事情について、住宅ローンの申し込みを考えている金融機関にお知らせし、ご相談しておくといいでしょう。

もくじ

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