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住宅ローンでの店頭金利と優遇金利幅とは?違いをFPが解説!

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住宅ローンでの店頭金利と優遇金利幅とは?違いをFPが解説!

店頭金利と優遇金利とは?
どっちがお得になるの?

住宅ローンを選ぶとき、返済額をおさえるために金利の低いものを選ぶのは自然のことといえます。とはいえ金利が一番低いという理由だけで選ぶと大変なことになりかねません。住宅ローンを検討していらっしゃる方、まずは住宅ローンの仕組みを確認しておきましょう!店頭金利とは?優遇金利とは?その違いについても解説します。

1.店頭金利と優遇金利

「キャンペーン金利」「引き下げ金利」お得クマか???


「住宅ローン金利」と一言で言われてしまうことが多いですが、色々な言葉、意味があります。同じ言葉であっても金融機関が違うと、違う意味で使われていることもあります。住宅ローン金利を比較するときは各々の言葉の意味をしっかりおさえてから選ぶようにしましょう。
基本的に抑えるべきは「店頭金利」と「優遇金利」の2つです。
〇「店頭金利」・・・市場の金利動向にあわせ、各金融機関で決めている金利のことをいいます。住宅ローン適用金利として、店頭金利がそのまま適用されるケースは少ないと思っていただいてよいでしょう。「基準金利」「表面金利」「店頭表示金利」などとも言われます。
〇「優遇金利」・・・店頭金利」を定価とするなら、「優遇金利」は割引額と思ってください。「キャンペーン金利」「引き下げ金利」などとも言われるように、店頭金利からディスカウントされる金利のことを「優遇金利」と言っています。(※一部の金融機関では、店頭金利から一定の金利を割り引いた後の適用金利のことを「優遇金利」と言っている場合もあります。全金融機関で用語の意味が統一されていませんのでご注意ください。)
つまり住宅ローンの金利はこのような式で表すことができます。

適用金利 = 店頭金利 - 優遇金利
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2.優遇金利とは?店頭金利も大事?

金利が割引されたらお得じゃないクマか??どうしてクマ?


優遇金利には注意が必要?
期間限定で高い可能性?

優遇金利が大きければ大きいほど、店頭金利から金利が割引され適用金利は低くなります。それは返済に有利なのでは?と考えてしまいますが、そうではありません!優遇金利とはどうなっているのか?まずはそれをしっかり抑えましょう。

①優遇金利の種類
優遇金利には「当初優遇」と「通期優遇」の2つのタイプがあります。その違いをしっかり把握しておかなければ後々大変なことになってしまいます。ここでよく確認しておきましょう。
〇「当初優遇」・・・一定期間のみ大きな優遇金利が適用されるタイプ。
〇「通期優遇」・・・住宅ローン返済している全期間中、一律に優遇金利が適用されるタイプ。
例えばですが、「初めの5年間は1.8%を優遇、6年目以降は1.0%になる」というような表現をされている場合は「当初優遇」タイプにあたります。借入初期の金利が低めに設定されている内に、繰上げ返済を積極的にしたいと考えている方にはおすすめです。
この「当初優遇」タイプですが、注意が必要です。最初の一定期間あまりに金利が安いからといって、一定期間以降の優遇金利を見落としたまま、住宅ローンを組んでしまう。というケースが実際とても多いのです。
返済シミュレーションをしていただければ分かることですが、当初の金利は高く見えても「通期優遇」タイプで返済をしていった方が、トータルの返済額が安くなるケースもあります。もし「当初優遇」タイプを検討する場合、大幅に金利が優遇される期間が終わったら、一体金利はどうなるのか、確認するようにしましょう。中には具体的な金利が明記されていない金融機関もありますので、その場合はなおさら確認が必要です。気をつけましょう。
35年ローンという長期間のローンを組まれる方が少なくないかと思います。そんな方には「通期優遇」タイプの方が、トータルの返済額が安くなる可能性が高いです。「当初優遇」タイプの金利の安さにばかり目を奪われるのではなく、総返済額についても考えていただければと思います。

  当初優遇タイプ 通期優遇タイプ
メリット 最初の何年間は金利がとても安い ・全期間通して一律の優遇金利が受けられる
・長期の返済の場合、当初優遇タイプに比べて総返済額を少なくできる場合が多い
デメリット ・一定期間をすぎると優遇金利が低くなる、もしくはなくなる
・長期の返済の場合、通期タイプと比較すると総返済額が高くなる場合がある
当初優遇金利タイプと比較すると最初の金利は高め
おすすめしたい人 繰上げ返済で早期の返済を考えている人 「35年ローン」など長期で返済を考えている人

②店頭金利の確認も重要?
優遇金利にばかり目を奪われ、最終的な適用金利しか覚えてない、ということがよくあります。適用金利ではないからと店頭金利を確認しておかなかったら、後々大変なことになるかもしれません。
条件にもよりますが、もし優遇金利が途中で終わってしまうようなタイプであれば、その後適用されるのは店頭金利となりますので確認しておくのは大切です。
先ほども述べましたが店頭金利とは式で表すとこのようになっています。

店頭金利 = 適用金利 + 優遇金利

例えばA社もB社も住宅ローン適用金利は同じ0.6%だったとしましょう。しかし優遇金利幅がA社は2.0%、B社が1.0%だったとしたら店頭金利はいくらでしょうか。
A社は2.6%、B社は1.6%ですね。適用金利が同じでも、店頭金利は全く異なっているケースもあります。もし優遇金利が中止になったら店頭金利が適用されます。また引き下げ幅が変更になるといった場合でも、引き下げ元である店頭金利はとても重要です。

また万一の話ですが・・・住宅ローンの返済は長期間であることがほとんどです。もしかしたらローン返済が滞ってしまうこともあるかもしれませんね。そういった場合、優遇はストップされ店頭金利での返済となってしまいます。店頭金利が高いと大変なことになってしまいますね。
③優遇金利幅は審査次第?
誰もが優遇金利を受けられるというわけではありません。またその優遇金利も一律ではありません(一律にしている金融機関もあります)。優遇金利を受けられるかどうか、またその優遇金利がどれくらいになるのかは全て審査次第となっています。
審査の基準はどの金融機関でも公にはされていません。ただ明確に言えることは
「返済能力が高い」と判断されれば「良い条件」すなわち「より高い優遇金利」で契約することができるということです。
リスクがない、もしくは低い人というのは貸し倒れになる可能性が低く、金融機関側にとっては優良顧客となります。一般的に言われている審査ポイントは以下の通りです。
・正社員か否か
・優良大企業に勤務しているか、もしくは公務員か
・頭金はどれくらいか

また担保となる物件として優良かどうかも重要な審査ポイントとなりますので、住宅の種類なども見られます。耐震性、省エネルギー性に優れているエコ住宅などは優遇が受けやすいです。

3.繰り上げ返済は早いほうが効果的?計算方法は?

繰り上げ返済は早く、頭金を多くする仕組みをみるクマ!


繰り上げ返済は早ければ早いほうがいい、というのは聞いたことがあると思います。それはなぜなのでしょうか。住宅ローン金利の計算の仕組みを知れば、それが分かります。
①計算方法
住宅ローン金利の計算式は次のようになります。

利息 = 借入残高 × 月割の金利

例えば5,000万円を借入、金利が年率1.0%だったとしましょう。
1ヶ月目の返済利息は次のようになります。
(その月が30日ある月だとしてください。)
5,000万円 × 1.0% × 30日 / 365日 = 41,096円
もし毎月の返済額を10万円としているなら、そこから利息の41,096円を差し引いた58,904円が元本返済にあてられる、ということになります。
月々の元本返済 → 58,904円
月々の利息支払 → 41,096円

お分かりかと思いますが、返済2ヶ月目は「借入残高」が1ヶ月目よりも58,904円減っていますから、利息も変わってきます。計算すると次のようになります。
5,000万円 - 58,904円 = 49,941,096円
49,941,096円 × 1.0% × 30日 / 365日 = 41,048円
利息が1ヶ月目に比べて48円安くなっていることが分かりますね。その分、元本返済分が増えます。このように住宅ローンの返済を続けていくことで
借入残高が減る → 支払う利息が減る → 元本返済額が増える → 借入残高が減る
となります。借入残高がゼロになったときに、住宅ローン完済、となるわけです。
②繰上げ返済は早いほど効果的?
住宅ローン金利の計算式の仕組みについてはご理解いただいていれば、もう分かるはずです。住宅ローンの返済に重要なのは、「元本を減らす」ことです。繰上げ返済をすることで元本を減らすことができます。繰上げ返済をすればするほど、返済が楽になるということです。
返済元本を早く減らすことができれば、完済も早くなります。早い段階で繰り上げ返済をした方がいいというのはそのためです。さらに言いますと、自己資金(頭金)が多ければ多いほどいいです。その分、借入残高が少なくてすみますので返済も楽になります。
このように、住宅ローンを検討されているのであれば、金利だけでなく「繰上げ返済」「自己資金増」についても考えてみていただきたいと思います。

4.さいごに~住宅ローンを選ぶ際のポイント~

トータルの返済額をシミュレーションする必須クマよ!


初めて住宅ローンを考えている方も、借り換えを検討中の方も、検討されている住宅ローンの仕組みをよく確認していただきたいと思います。
さいごに住宅ローンを選ぶ際のポイントをまとめました。
①実際の借入金利をチェック
②優遇金利が当初か通期かをチェック
③当初優遇タイプの場合、どのように金利が変わるかをチェック
④トータルの返済額をシミュレーションする

先ほどもお伝えしましたが、繰上げ返済で早期完済を目指すなら、当初優遇金利タイプの方がいいでしょう。長期返済になる、ということであれば総返済額を比較的おさえられるであろう通期タイプも視野に入れて検討してみてください。どの金融機関でも返済シミュレーションができるようになってますので、実際の返済プランを確認してみるといいでしょう。返済額として無理はないのかどうかはもちろんですが、総返済額は高すぎないか、金利がどのように変動するのか、等々よく確認してから契約することをおすすめします。

住宅ローンを選ぶとき、返済額をおさえるために金利の低いものを選ぶのは自然のことですが優遇金利には「当初優遇」と「通期優遇」の2つのタイプがあり、注意が必要です。最初の一定期間あまりに金利が安いからといって、一定期間以降の優遇金利を見落としたまま、住宅ローンを組んでしまうというケースがあります。 住宅ローンの返済に重要なのは、「元本を減らす」ことです。自己資金(頭金)が多ければ多いほどいいです。その分、借入残高が少なくてすみますので返済も楽になります。 繰上げ返済をすればするほど、返済が楽になるのです。今一度、見直してみましょう!

 

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